空室物件が多いと、客付けにも影響が出てしまいます。
更新日：2022年10月6日
不動産賃貸投資にとって、空室発生は「絶対に避けることができないもの」ですが、退去後すぐに客付けすることができれば、キャッシュフローが改善するため、安定した賃貸経営を行うことができます。
ただ、その一方で空室期間が長期化してしまうと、当然ながら家賃収入はゼロとなってしまうばかりではなく、客付けそのものにも影響が出てしまいます。特に気を付けないといけないのが、物件内において3分の1以上も空室が発生していると、さすがに内見に来られた方も「必然的にわかってしまう」ため、成約率が上がらない可能性が出てきてしまいます。
そこで今日のブログは、空室発生要因と、それを対処する方法について、お伝えいたします。
▼目 次
１．空室が発生してしまう要因とは？
賃貸物件において、空室が発生してしまうことは、やむを得ない事ではありますが、ただ通常の物件であれば、募集開始後早く成約に繋げることができますが、募集していても反響などが得られえにくい場合、必ずと言ってもいいほど「要因」があります。
大抵、下記にあるような理由によって、空室が発生しやすくなります。
１）繁忙期後に退去が発生
不動産賃貸業界における「繁忙期」は、1月～3月と言われています。
この時期は、進学や就職、転勤などの時期が重なるため「多くの方が賃貸物件探し」をされることから、同時期に募集している物件は、成約率がとても高くなります。
3月以降においても、お部屋探しをされる方は多いものの、5月の大型連休を境に「一気に部屋探しをされる方が激減」してしまい、所謂閑散期中に「退去が発生」してしまうと、募集をかけていても、お部屋探しをされる方そのものが少ないので、空室期間が長期化してしまう可能性があります。
２）家賃が相場より高い
今の時代、物件募集を行う際には、不動産仲介会社にお願いして「大手賃貸検索ポータルサイト」に物件情報をアップしてもらうのが、当たり前となっています。同サイト内を利用するのは、競合他社も同じであることから、必然的に「エリア内の家賃相場」がわかってしまい、お部屋探しをされている方は、家賃相場を確認している可能性が高くなります。
消費者心理から言っても、同じ家賃帯／築年数であれば、必然的に安い部屋の方がいいと考えることから、家賃相場より高い家賃設定をしていると、空室期間が長期化してしまう可能性があります。（ただし資産価値が高くなっていれば、相場より高くても客付けには影響は出ません）
３）物件全体のクオリティーが低い
地方都市の賃貸市場は、完全に物件供給数が飽和状態となっていることから、借り手市場となっています。そのため、同質化物件が沢山あることから、同じ家賃帯であっても「クオリティーが高い物件と低い物件との差」は、歴然となっているため、後者物件は確実に敬遠されてしまい、空室期間が長期化してしまいます。
４）告知義務物件
「告知義務物件」と聞くと、その部屋において「過去に自死／事故死」等をした部屋というイメージが強くなってしまいますが、ただ告知義務物件は、上記以外においても「入居者トラブルが頻繁にあったことで、入居者が耐えられなくなり退去した」場合においても、告知義務対象物件となってしまいます。
５）物件管理が低下している
基本的に、敷地内には「燃えるごみ置き場」が設置されていますが、入居者の質／管理の質が低下している物件では、ごみ置き場が乱雑になっていることがあります。
もしごみ置き場が乱雑な状態になっていれば、見学に来られた方の印象は「決していいものではない」ことから、場合によっては「そのことが理由で入居を諦めてしまう」可能性もあり得ます。
６）空室対策が間違っていることに気づいていない
賃貸業界の空室対策は、日進月歩で進んでいます。少なくとも、一昔前では「当たり前」であった「家賃を値下げすればすぐに埋まる」というような考えは、今の時代では通用しないケースが多くなってきています。
しかし、イノベーションを否定したい貸主は、一昔前の空室対策を未だに「重要」と考えている可能性があるので、この様な物件は、残念ながら客付けすること自体が難しくなってしまいます。
２．どうすれば客付けすることができるのか？
１）客付けができない理由を分析
客付けができない場合は、必ず原因がありますので、まずはその原因をしっかりと分析することから始めると、何をすればいいのか「把握しやすく」なります。
どのような分析をすればいいのかについてですが、エリア内にある同築年の募集物件と、オーナー様物件を比較し、「内装」「設備」「家賃帯」を確認すると「殆ど同じような部屋を募集」しているケースが多いことから、仮説として現況の部屋を変えることができれば、反響面においても変化が出てくると、推察することができます。
次に、現在入居されている客層を「確認」することによって、どの年代層に向けてPRすればいいのかがわかってきます。入居者情報に関しては、管理会社に確認することによって把握することができるため、もし入居者の年齢層がわからなければ、管理会社などに確認して下さい。
２）物件のクオリティーを上げる
新築／築浅物件は、築年数が浅いこともあり、原状回復程度でも、すぐに部屋は埋まってしまいますが、築年数が10年以上経過してしまうと、原状回復程度では部屋が埋まりにくくなってしまいます。
築年数が20年以下であれば、リフォーム工事を行うことによって、集客力をアップさせることができますが、築年数が20年以上となってしまうと、設備の減価償却は終了している可能性が高いことから、そのまま使い続けてしまうと「室内が古臭く」なってしまうばかりではなく、使い勝手の部分において劣ってしまいます。
そこで、築年数が20年以上経過している物件においては、リノベーションを行うことにより、資産価値を高めることができるため、集客に苦戦を強いられることなく、成約に結び付けやすくなります。
３）フリーレントをつける
フリーレントとは、一定期間家賃を無料とするサービスのことであり、フリーレントがついていると、初期費用の中に含まれている「前家賃」の家賃部分（共益費や駐車場代は対象外）と相殺することができるため、お部屋探しをされている方にとっては、初期費用を抑えることができるため、クロージング時においては有効的となります。
４）物件清掃を徹底的にする
コンビニやショッピングモールに出かけた際、「店内が汚すぎる」ことはまずありえませんよね？万が一「汚すぎるような店」であれば、もう二度と利用したくないと考える方は多いと思いますが、これは賃貸でも同じ。
特に、物件外観周りやごみ置き場に、ごみが落ちていると、とても目立ってしまうことから、可能であれば「週1回は物件清掃」を行うことによって、お客様印象を下げるようなことを防ぐことができます。
また仲介会社にお願いしておけば、事前に内見予約が入った時点で連絡してもらえるため、内見時間前に掃除を行うことができるため、物件印象度も高くなることから、物件単体だけで評価されてしまうことを、防ぐことができます。
５）SNS集客の強化
賃貸検索ポータルサイトでは、お部屋探しをされている方が「自由に希望条件」を入力することができるため、条件に合った部屋をピックアップすることができますが、その一方で「条件に1つでも合わない」部屋は、その時点で成約候補から除外されてしまうため、築年数が経過している物件では、同サイト内では不利になってしまいます。
そこでおススメなのが、SNS媒体を使った集客を行うことです。
今の時代、スマートフォンを持っていない人は、皆無に近く、さらにSNSを日常生活上において活用している方は多いため、ハッシュタグをつけた物件投稿を行えば、ハッシュタグ検索をされた方に「ダイレクトに情報が届く」ため、物件情報を拡散させる効果が期待できます。
３．まとめ
空室が発生してしまうのは、やむを得ない場合が多いのですが、ただ空室期間が長期化してしまい、複数の空室部屋が出てしまうと、お部屋探しをされている方にとっては、マイナスとなってしまう可能性があります。
どのような物件であっても、空室が発生してしまうのには「理由」があるため、空室を早期に埋めるためには、その理由を分析確認し、ターゲット層にあった部屋を提供することで、早期客付けを実現させることができます。
またせっかくクオリティーが高い部屋を提供できたとしても、物件周りが汚ければ、その時点で成約候補から外れてしまいますので、物件清掃は定期的に行い、いつ内見されてもお客様が満足されるような物件にしないと、成約が難しくなってしまいます。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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