空室改善・家賃アップしたい！何から始めればいい？
更新日：6月22日
築年数が経過してくると、物件資産価値が低下→空室を埋めることが難しくなるため、対策を講じなければなりません。
不動産投資をされている方は、安定した家賃収入を得たいと考えています。ただ実際空室改善や家賃アップ対策について、何から始めればいいかわからない貸主は多いと思います。
本投稿は、空室改善・家賃アップを目指す貸主向けに、対策方法についてわかりやすくお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"空室改善・家賃アップを検討する際、重要となるポイント”
１．空室改善・家賃アップしたい！何から始めればいい？
１）空室が発生している要因を分析
一定期間募集しても反響数が伸びない／内見があっても成約に繋げられない場合、必ず原因があります。原因をしっかりと把握した上で空室改善対策を講じないと、結果が出にくくなってしまいます。
空室原因を調べる際には、市場分析をするのがいちばん効果的です。
エリア内にある競合他社物件を分析
まず最初に行うのは競合他社物件と貸主物件との比較です。室内クオリティーや家賃帯を比較することで、凡その空室原因を理解することができます。
SUUMO賃貸経営サポートを活用すると、エリア内の競合他社物件の募集状況がわかるため、貸主物件と競合他社物件を比較／分析することができます。
ターゲット層を予測する
大手管理会社が施工した賃貸物件は、需要が見込まれる可能性が高いエリアに建設しています。そのため現在入居している借主属性／周辺エリア分析することによって、成約のカギを握っているのは誰なのか、ターゲット層を予測することができます。
例えば、貸主所有物件の間取りが２LDKとし、入居している方の大半が20～30歳カップル／新婚さんが多いとした場合、成約のカギを握っていのは女性と予測することができます。
つまり成約のカギを握っている人に向けた価値の高い部屋を提供することができれば、空室改善＋家賃アップ集客は可能となる仮説が生まれます。
反響数はあるが成約に繋げにくい場合
一定の反響数／内見数があるものの成約に繋げることができない物件は、内見者にとって決め手となるようなものがないと判断された可能性が高いです。
内見予約が入った時点で、少なくとも成約候補物件に含まれているといっても過言ではありません。それなのに成約に繋げられない場合、恐らく…
入居したいと考えているものの、本当に入居していいか迷っている（そのうち客）
家賃等の理由で入居したいとまで感じていない（お悩み客）
のいずれかになっている可能性が高いです。
２）どのくらいの効果が期待できるのか？
空室改善／家賃アップを目指すとなると、予算をつけたリフォーム及びリノベーションを行う必要性が出てきます。
リフォーム費用を抑えつつ、現状の家賃を何とかキープしたい場合には「リフォーム」、ある程度の費用が掛かることは承知しつつも、収益性を高めたいのであれば「リノベーション」がおススメとなります。
▶リフォームとリノベーションに関しては、過去記事をご覧下さい。
３）集客見直し
一般的に物件募集する際、仲介会社に主要賃貸検索サイトに物件情報を掲載してもらうようにお願いすることになります。
ただし同サイトは希望条件を入力することができるため、条件に1つでも合致していない部屋は成約候補対象外となり、更に同サイトの掲載料は仲介会社負担となることから、反響が取れないと判断された物件は、掲載されなくなってしまう可能性があります。
賃貸物件を最も利用している20～30代はスマートフォンで調べ物をする際、検索エンジンの他にSNS媒体を利用していることが、LINEリサーチの調べで分かっています。
大手仲介会社ではおとり物件に巻き込まれる可能性があると判断して、SNS媒体を使った集客は消極的です。そこで貸主自らSNS媒体を使った物件投稿を行うことで物件情報を拡散でき、問合せ数を伸ばすことができます。
▶SNS集客の詳細については、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は空室改善・家賃アップを目指す貸主向けに、対策方法についてわかりやすくお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社物件では築年数が経過していることもあるので、2018年から随時リノベーションを展開していますが、今回紹介した対策方法を実践したことで3年前から増収増益＋満室継続することができました。
特に特質すべき部分は、先程紹介した「そのうち客と悩み客」対策を講じたリノベーションを実施たことで、内見当日に入居申込してくれる方が近年では増加傾向となっています。
▶弊社物件の見込み客対策については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】差別化賃貸リノベーションは、見込み客を今すぐ客に変えることができる
▶弊社リノベーション物件の実績については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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