更新日：2022年9月19日
賃貸物件における契約スタイルは、主に2つあります。
ひとつは「定期借家契約」で、これは基本的には「更新しない契約のことを指し、もし借主と貸主双方が契約更新を希望する」場合には、再契約することができます。そしてあとひとつは「普通借家契約」で、これは大多数の賃貸物件で採用されている、契約スタイルです。
普通借家契約の契約期間は、殆どの物件で「2年間」であり、もし借主が更新する場合には、更新手続きを経て「契約期間がさらに2年間延長」されることになりますが、大多数の管理会社では、慣習として「更新料を設定」しているところがあり、ご入居者様にとって、更新料の支払いは金額関係なく、「どうして更新するのに費用を支払わないといけないのか」懐疑的に思っている方もいます。
賃貸経営を成功させるには、一人でも多くのご入居者様に「長期入居」をして頂くことが重要ですが、長期入居してもらうためには「更新料の取り扱い」を考えるべきと思うオーナー様もいるはずです。
では、退去予防策として、賃貸更新料は見直すべきなのでしょうか？
目 次
１．更新料を撤廃しても、退去予防とはなりにくい
2年に一度行われる「賃貸更新手続き」で、更新料が発生してしまうと、ご入居者様によっては、更新月のみ「家賃2か月分相当」の費用が発生してしまうので、負担面で考えれば、確かに弊害と言っても過言ではありません。
それでは、更新料を撤廃すれば「退去予防になるのか？」というと、賃貸において退去される方は、「転勤」「住み替え」が多く、逆に「更新料の支払いが嫌だから、退去する」というような方は、ほぼいないことを考えると、更新料を撤廃しても、それが退去予防／長期入居のきっかけとなるかは、正直流動的な考え方と言わざるを得ません。
さらに更新料そのものは、すでに社会的にも「慣習化」されているもので、過去の判例を見ても「更新料の金額そのものが高過ぎない」限りは、更新料の設定に関しては認められているので、推測にはなってしまいますが「大手管理会社物件などが、一同で更新料を撤廃」しない限りは、更新料設定はこのまま続くものと思われます。
２．お客様が望まれている賃貸とは？
賃貸物件におけて、退去予防を行うためには、どのような対応を取ればいいのかというと、一言で言えば「顧客の創造」ができている物件になっているかどうかこれに尽きると思います。
仮に家賃がリーズナブルな物件であったとしても、ご入居者様からの要望に対して、管理会社／オーナーが真摯に対応していなければ、この部屋に入居していても、家賃がもったいないと考えるはずですし、さらに「お部屋の居住性に満足ができない」ような部屋であれば、同様に家賃が安くても、「家賃が高い」と感じますので、退去のきっかけを作ってしまいます。
弊社物件は「築30年近い」「和室がある２LDK」「日本一空室率が悪い山梨県にある」ことから、集客上においては「圧倒的に不利」になり、家賃相場を意識した集客をしないと、客付けそのものが難しくなってしまいます。
しかし、弊社では「女性のお客様を意識したナチュラルテイストに特化したリノベーション」を展開し、家賃も最大で従前家賃と比べると、最大で10％値上げ（家賃相場は一切無視）していますが、入居率は驚異の90％台を維持しています。
お客様が望まれているような部屋を提供することは、もちろん大事なことですが、それ以上に「お客様が悩まれている」ことに対して、オーナーとしてどのような対策を講じればいいのかを、常日頃から考えています。
例えば、ついこの間あった事例として、とあるご入居者様が「甲府市の広報」が自宅に届いていないと、オーナーである自分に相談されました。すぐに管理会社に相談して、自治会の運営方法について確認するようにお願いしましたが、ご入居者様とのヒアリングの中で「すぐにでも広報誌を届けたほうがいい」と判断し、すぐに甲府市役所の出張所に赴いて、広報誌をもらってきて、ご入居者様にお渡しさせてもらいました。
正直に言うと、「顧客の創造がしっかりと賃貸経営でできている」ほうが、退去予防策としては、有効的であると考えています。
３．まとめ
更新料が無くなれば、更新時における費用負担がなくなる（ただし事務手数料は別途発生してしまいます）ので、長期入居すればするほど「オトクに住める」ことは事実です。
ただ、更新料をなくしたとしても、お部屋そのものが「快適に住むこと」ができなければ、更新料を無料にしても、効果は全くありません。更にワンランク上のお部屋に住みたいと考えている方は、更新料のことは「特段考えていない」ので、更新料を無料にしても、集客・退去予防策として、必ずしも有効的になることは、少ないと思われます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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