不動産経営はズバリ儲かる?

更新日:9月21日


不動産賃貸経営は、一般的には「不労所得」と呼ばれています。

入居者を募集して「適正賃料」で部屋を貸し、必要最低限の原状回復を行えば、キャッシュフローが回り「利回りが良くなる」ので、安定した経営を行うことができると言われていますが、残念ながらそれは「あくまでも机上の空論」の話であり、現実問題としては「うまくいっていない場合」の方が多いのが現状です。


不動産経営はズバリ儲かる?

不動産賃貸経営は、入居してもらわないことには、経営が成り立ちませんが、日本の人口は少子高齢化の影響によって、2008年をピークに減少傾向が続いており、今後何かしらの対策を行わなければ、2030年には約1.1億人→2060年には約8600万人(2010年人口の32.3%減)にまで減少することが予想されています。(出典:内閣府HPより)


また、近年では「住宅ローン減税&低金利」の影響で、今まで戸建て住宅に住替えすることが難しい方であっても、戸建て住宅に住替えることができる環境となってしまったことから、賃貸から戸建て住宅に住替える方は、非常に多くなってしまっているので、サブリース契約を結んでいたとしても、早期に家賃減額請求(稼働率悪化を理由)を行う可能性が出てくることから、キャッシュフローがうまく回らなくなってしまう可能性が強くなってしまいます。


このような話をしてしまうと、不動産賃貸経営は「やらないほうがいいのでは?」という気持ちになってしまいますよね?


ご安心ください。


しっかりと対策を講じていただけば、大空室時代が訪れたとしても、オーナー様の物件は「生き残れる」ことは十分可能です。では、どのような対策を普段から行えば、利益を出すことができるのでしょうか?


 

目 次

1.徹底した差別化戦略をとる

2.家賃値下げは行わない

3.お客様ファースト経営を行う

4.金融機関から信頼されること

5.管理会社との提携を強化する

6.まとめ

 

1.徹底した差別化戦略をとる

徹底した差別化戦略をとる

不動産は、築年数が経過すればするほど「資産価値が低下」していくので、どうしても「家賃を維持」することが難しくなってしまいます。


家賃を維持することができなくなってしまうと、どうしても家賃を値下げして集客をしなければならなくなりますが、ただ家賃値下げを行うと「入居者の質の低下や家賃滞納リスク」が増加してくるので、結果的には「稼働率はそこそこいいけれど、利益確保が難しくなってしまう」可能性が出てきます。


ただ、築年数が経過した物件であったとしても、差別化を徹底したリノベーションを行い、他社が真似することができないような部屋を提供することができれば、価格競争に巻き込まれることは少なくあり、また質の高いお客様が入居してくるので、物件評判が高くなるので、仲介会社が「挙って案内したくなる」物件となります。


弊社所有物件は、「日本一空室率が悪い」山梨県にあり、しかも弊社物件は「築29年目の2LDK賃貸、和室アリ」であるため、賃貸集客上においては「非常に不利な立場」であるものの「差別化リノベーション」を展開した結果、2021年9月末には「全室満室」を達成し、リノベーション部屋に関しては「家賃値上げ・家賃相場を無視」していることから、利益をしっかりと確保することが可能となりました。


弊社が行った取り組みに関しては、『なぜ家賃値上げ・相場無視したリノベ部屋が満室になったのか?』において、詳細に説明していますので、興味がある方は是非ご覧下さい。また弊社の取り組みは、メディアからの注目されています。



2.家賃値下げは行わない

家賃値下げは行わない

一部の専門家の方は、募集中の部屋において「反響が得られない」期間が長くなった場合、空室による機会損失をこれ以上避けるためにも、家賃を値下げすることによって、機会損失を防ぐべきと主張していますが…


これを1回でも行ってしまうと、一気に経営が苦しくなってしまいます。


この考えの背景には、家賃相場が影響を与えているものと推察します。

好立地にある物件以外では、築年数が経過すればするほど、家賃相場は下落傾向が続いてしまい、また実際にお部屋探しをされているお客様の多くは「家賃相場」を事前に確認した上で、お部屋を決めていることから、募集中の家賃と家賃相場に乖離の幅が大きすぎると、どうしても反響が少なくなってしまいます。


そこで、家賃を値下げすることによって、すぐに賃貸サイト内において「反響が大きくなる」ことから、問合せや物件見学予約が入りやすくなり、成約率がぐっと高くなります。



ただ、家賃を値下げすることによって

  • 物件内において「家賃の差」が歴然となってしまう

  • 家賃値下げされた部屋の情報を入居者様が見てしまうと、確実にクレームになる

  • 更新のタイミングで、値下げ交渉が入りやすくなる

  • 入居者の質が悪くなる

  • 家賃値下げによって、オーナー様の収入が減少する

このようなリスクを負うことを、あらかじめ覚悟しなければなりません。


また家賃値下げを1回でも行うと、これは他の部屋にも「行わなければ不公平さ」が残ってしまい、さらに築年数が経過すれば「修繕費が多くなりやすくなる」ので、確実に利幅は減少してしまいます。


家賃値下げをするのであれば、資産価値を高めたリノベーションを行い、家賃値上げ/家賃据置をした方が、結果的にはプラスになります。



3.お客様ファースト経営を行う

お客様ファースト経営を行う

空室対策コンサルタントの方々は、客付けに対するコンサルは、とても熱心に対応していますが、ただ入居後の対応に関して「客付け同様の説明」をしているかというと、残念ながらトーンダウンしているのが現状です。


実は、不動産賃貸経営で「儲かりたい」と思うのならば、客付けも重要ですが、入居後のお客様対応を「しっかりとする」ことが、とても重要です。


特に賃貸物件の設備は、経年劣化によって「いつ・どこで不具合」が発生するか、誰にも予測することができません。ですのでお客様から「設備不具合の連絡」があった時に、スピード感をもった対応ができるかが、長期入居してもらえるかどうかの、大きな分岐点となります。


例えば夏場の時期において、備え付けのエアコンが「故障」してしまった場合、お客様はすぐに管理会社に連絡して、対応してもらえるようにお願いをしますが、ただ夏の時期は「エアコン需要が高くなっている」ので、場合によっては「すぐに取り付けること」が難しいケースもあります。


実際、昨年弊社物件において、備え付けのエアコンが故障したと連絡があり、管理会社が調べた所によると、たまたまエアコンの在庫が切れていて、さらに取付業者さんも「余裕がない」状態であったことから、早くても1週間以上はかかると、オーナーである自分の所に連絡がありました。


ただ弊社では、ガス供給会社と「協力体制」をとっていることから、別ルートでエアコンを仕入れることができ、お客様から連絡を頂いてから「わずか4日」で、取付が完了し、お客様からも「お褒めの言葉」を頂きました。


たとえ客付けができたとしても、入居後のアフターフォローがしっかりとしていないと、今の時代は「賃貸物件数が飽和状態」であるため、このことがきっかけとなり「退去してしまう」可能性が生まれてしまうので、要注意です。



4.金融機関から信頼されること

金融機関から信頼されること

不動産賃貸経営は、不労所得と言われているものの「入居率の悪化」が続けてば、当然ながら「家賃収入が減少」してしまい、またサブリース契約であったとしても「稼働率の低下」が続いてしまと、契約中であったとしても「家賃減額交渉」をしてくることが予想されます。


入居率の悪化に関しては、ある意味において「不可抗力」の部分が大きいとは思いますが、家賃収入が減少してしまった時、金融機関は「柔軟に対応」してくれるものの、ただオーナー様が「入居率改善させるために、どのような取り組みを行い、いつぐらいに結果を出すことができるのか」を、非常によく見ています。


弊社物件においても、2017年の繁忙期「退去が続いてしまった」ことから、一時期赤字状態が続いてしまいましたが、その際メインバンクの融資担当者に対して「入居率改善に関するレポート」を提出し、またいつぐらいまでに「入居率を改善させるか」をしっかりと説明・実践することによって、今では全幅の信頼を得るように迄になりました。



5.管理会社との提携を強化する

管理会社との提携を強化する

不動産賃貸経営を成功させるためには、強力なパートナーとなる「管理会社」の協力なしではうまくいくことはありません。


管理会社と言っても、管理対応力が良い会社もあれば、残念な会社も当然あります。


ただ管理会社は「稼働率が良い物件」「オーナー様が管理業務に積極的に対応してくれる」場合においては、協力度が半端ありません。実際弊社も「大手管理会社に管理委託」はしているものの、家賃値上げをしたリノベーションを行ったことで、全室満室となりましたが、その分管理料を多く支払うことになったので、今まで以上にしっかりと対応してくれることになり、本当に助かっています。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

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6.まとめ

不動産賃貸経営が「順調に行く」のは、大体築10年ぐらいまでであり、その後はどうしても家賃相場の下落/周辺エリアにおいて新築物件が建てられるので、家賃を値下げしなければ、集客することが難しくなってしまいます。


ただ「お客様が賃貸物件において、何を求めているのか?」に関して、しっかりと対応することができ、さらに顧客満足度を高めるような管理体制を構築することができれば、家賃相場下落したとしても、家賃を維持/値上げして集客することは「可能」です。


実際、弊社は日本一空室率が悪い山梨県で、実績を作っているので、これは他県でも通用するはずです。




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