和室がある賃貸でも、リノベーション次第で付加価値がつく部屋になります。
築年数が20年以上経過しているファミリー向け賃貸物件では、和室が設けられているケースがあります。ライフスタイルの変化によって、和室を洋室に変更した方が入居募集で有利になると考える貸主も少なくありません。
しかし、和室があるからといって、必ずしも洋室に変更する必要はありません。 和室の特徴を生かしながら、現在のライフスタイルに合ったデザインや機能性を取り入れることで、物件の付加価値を高めることは可能です。
弊社では、1993年築の自社所有アパートで、和室をあえて残し、琉球畳を採用したリノベーションを実践しています。本記事は、和室を洋室に変更せず、付加価値のある空間へ改善した弊社の取り組みをご紹介します。
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私の経営する有限会社山長では、アパート経営改善・空室対策コンサルティングを行っています。かつて私自身が直面した「自己破産寸前」だった状態を、独自の高付加価値リノベーションで再生。入居率77％から年間平均95％以上への改善、年間家賃収入約430万円増加という、自社物件での実績をもとに、オーナー様の経営改善をサポートしています。
その実績は『全国賃貸住宅新聞』『楽待』などのメディアにも多数紹介されています。まずはお手軽な無料相談からお気軽にご相談ください。 [→詳しいプロフィールと解決事例は記事末尾へ]
▼ 目次
【本記事でお伝えする結論】
和室があるからといって、必ずしも洋室に変更する必要はない。入居ターゲットや施工費用を踏まえた判断が重要。
従来の畳を琉球畳に変更することで、和室の魅力を生かしながら、現代のライフスタイルに合う空間へ改善できる。
和室リノベーションは、入居募集時のデザイン性だけでなく、退去時の費用負担や維持管理も含めて評価すべき。
１．賃貸和室を洋室に変更する必要はあるのか？
賃貸物件に和室がある場合、入居者・オーナー双方が気になるのが、退去時の畳の表替え費用です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、畳に破損がなく、次の入居者を確保するために行う表替えは、原則として貸主負担とされています。
一方、入居中に発生した故意・過失による損傷は、入居者負担になる場合があります。また、畳の表替え費用を入居者負担とする特約を設けている物件もありますが、特約の内容や合意状況などによって有効性の判断は異なります。
では、入居者は退去費用についてどのように考えているのでしょうか？
アトムくん編集部が退去費用を支払った経験のある200人を対象に行ったアンケート調査によると、32.5％が請求された退去費用を「高い」と感じていました。さらに、退去費用を高いと感じた65人のうち、44.6％にあたる29人が実際に費用の交渉を行っています。
この結果から、退去費用を高いと感じた入居者の中には、費用負担を抑えようと行動する人がいることが分かります。
近年は洋室を中心とした暮らし方が一般的になっており、入居希望者のライフスタイルによっては、和室が希望条件に合わない場合も考えられます。そのため和室がある物件を所有する貸主の中には、退去を機に洋室に変えるケースがあります。
和室から洋室への変更は可能ですが、押入れや木枠の窓をそのまま残すと、和室の印象が残り、室内全体のデザインに違和感が生じる場合があります。その結果、内見時の印象に影響する可能性があります。
一方、和室を完全に洋室へ変更するとなると、相応の工事費用が発生します。工事費用を家賃に十分反映できなければ、仮に早期成約できたとしても、十分な投資対効果を得られない可能性があります。
そのため、中途半端に洋室へ変更するのであれば、和室の特徴を生かしたリノベーションを行うことも選択肢のひとつです。
和室を残すか洋室に変更するかは、入居ターゲットのニーズや工事費用、物件全体のリノベーション方針を踏まえて判断することが重要です。
▶空室対策を目的としたリノベーションの基本的な考え方は、関連記事「空室対策リノベーション完全ガイド」で詳しく紹介しています。
2．弊社が和室を残して琉球畳を採用した理由
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から空室が発生するたびに順次リノベーションを進めています。新築時から和室がありますが、和室はあえて残し、既存の畳を琉球畳に変更しています。
弊社が和室を残している理由のひとつは、周辺の競合物件を確認する中で、和室を洋室に変更しても空室が長期化している物件が見られたからです。そのため、洋室に変更することだけが空室対策の正解ではないと考えています。
ただし、従来の和室のままでは、現在の入居ターゲットに十分な魅力を伝えられない場合があります。
そこで弊社がリノベーションを機に採用しているのが、琉球畳です。
本来の琉球畳は、琉球表と呼ばれる畳表を使用した畳ですが、近年では縁のない正方形の畳を総称して「琉球畳」と呼ぶこともあります。弊社が採用しているのは、い草ではなく、和紙を主原料とした畳表を使用する縁なし畳です。
琉球畳の魅力は、モダンな雰囲気を演出しやすく、和室でありながら洋室とも調和させやすい点です。
さらに、弊社が採用している琉球畳は、一般的な畳と比較して、次のような特徴があります。
日焼けによる変色を抑えやすい
製品の特性によっては、カビやダニの発生リスクを抑えることが期待できる
軽度な家具の凹みであれば、状態によって補修できる場合がある
※上記の特徴は畳表の製品仕様や使用環境、損傷状態によって異なります。
また、畳にはクッション性があり、歩行時などの衝撃を和らげる性質があります。小さなお子さんがいる家庭にとっても、こうした特徴はメリットのひとつです。ただし、生活音や床衝撃音をどの程度軽減できるかは、畳の種類や床構造によって異なります。
また、貸主が気になる家具による畳の凹みについても、弊社物件では、これまでに交換したケースはわずか1件です。
退去時に軽度な凹みが確認されることはありますが、交換する必要がないと判断したものについては、そのまま再利用しています。
このように弊社では、和室を洋室に変更するのではなく、琉球畳を採用することで室内の印象を改善しながら、退去後の維持管理にも配慮したリノベーションを進めています。
▶弊社が和室を洋室に変更せず、あえて和室リノベーションにこだわっている理由については、関連記事「弊社物件が和室リノベーションにこだわるワケとは？」で詳しく紹介しています。
３．琉球畳を採用した和室リノベーションの効果
畳を撤去して床材に変更するだけの簡易的な洋室化と比べると、琉球畳への変更は施工費用が高くなります。そのため、室内のデザイン性が向上しても、入居募集や退去後の維持管理にメリットがなければ、十分な投資対効果は期待できません。
では、実際に琉球畳を採用したことで、どのような効果があったのでしょうか？
弊社物件では、白を基調とした室内にベージュ系の琉球畳を組み合わせ、木目調の家具やナチュラルなインテリアとも合わせやすい空間にしています。
実際の入居募集でも、従来の和室と比べ、和室が苦手な方にも受け入れていただけるケースが増え、和室を理由に入居を敬遠されることはほとんどなくなりました。
ただし、弊社の内見時アンケートでは、カフェスタイルキッチンの評価が高く、琉球畳への変更が入居促進の直接的な要因になったとまでは判断できません。
それでも、和室でありながら洋室との一体感を演出できることは、室内全体の印象を高めるうえでメリットがあります。
また、琉球畳への変更によって、退去時の原状回復対応も見直すことができました。
以前は、退去時の畳の表替え費用について、故意・過失による汚損や破損がなくても入居者負担とする特約を設けていました。
しかし、琉球畳への変更後は、日焼けによる変色を抑えやすいことや、退去後も継続して使用できる場合があることを踏まえ、この特約を廃止しています。
このように、琉球畳への変更は、入居募集時のデザイン性だけでなく、入居者の退去時の費用負担や、貸主の維持管理費用も含めて評価することが重要です。
弊社では、こうした実際の運用状況を踏まえ、和室を残したリノベーションにも十分なメリットがあると考えています。
▶琉球畳を採用したリノベーション部屋にお住まいの入居者様の感想については、関連記事「おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。」をご覧ください。
４．まとめ
今回は、賃貸物件の和室を洋室に変更する必要性と、弊社が実践している琉球畳を活用した和室リノベーションについてお伝えしました。
築年数が経過した賃貸物件では、和室が現在のライフスタイルに合わないと考え、洋室への変更を検討する貸主も少なくありません。しかし、和室を洋室に変えることが必ずしも正解とは限りません。
大切なのは、和室そのものを問題視するのではなく、入居希望者が魅力を感じられる空間へ改善できるかという視点です。
弊社では、従来の畳を琉球畳に変更することで、和室の特徴を残しながら、洋室とも調和する空間づくりを進めてきました。
既存の和室も、畳の素材やデザインを見直すことで、新たな魅力や付加価値を生み出せる可能性があります。
洋室化ありきで考えるのではなく、入居ターゲットのニーズや投資対効果を踏まえ、和室の可能性を生かしたリノベーションも検討してみてはいかがでしょうか？
今回ご紹介した内容は、私自身が1993年築の賃貸アパートを経営する中で、試行錯誤を重ねながら実践してきた空室対策です。
築年数が経過した賃貸物件でも、既存の間取りや設備の特徴を生かし、入居希望者のニーズに合わせて改善することで、競争力を高めることは可能です。
弊社では、和室を生かした部屋づくりを含め、これまでさまざまな空室対策リノベーションに取り組んできました。
具体的な取り組みや入居率改善などの実績については、空室対策リノベーション実績でご紹介しています。
しかし、「何から始めればよいのかわからない」「自分の物件でも活用できるのか判断できない」と感じる貸主の方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、弊社の無料相談をご活用ください。物件の現状やお悩みをお聞きし、これまでの賃貸経営経験を踏まえてご相談に対応いたします。
取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年に祖父が建設した３棟のアパートを、2007年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと大きく改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」を達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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