一昔前は賃貸物件の需要と供給のバランスが保たれていたため、空室対策を特段行わなくても客付けに苦戦することはありませんでした。
しかし現在は人口減少／物件供給数過剰により賃貸空室率は全国的に悪化傾向となっています。
このままの状況が続けば2040年には空室率が40%前後になると野村総研が予測していますが、すでに一部エリアでは空室率30%台に突入していることを踏まえると、空室率40%は時間の問題と言えるでしょう。
このため築年数に関わらず空室対策を強化しなければ早期客付け／家賃維持は難しくなりますが、今後賃貸経営で生き残りためには「キッチンのクオリティーがカギとなる」と弊社代表は考えています。
本投稿はキッチンクオリティーが今後の空室対策のカギになる理由についてお伝えいたします。
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私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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【本記事でお伝えする結論】
１．空室対策で重要なこと
一部の貸主／業界関係者は「空室対策は客付けするために行うもの」と考えています。しかし実際には賃貸物件に入居される方の約7割は「入居したことを後悔」しています。
このため一時的に客付けできたとしても長期入居に繋げられないため、安定した家賃収入を得ることが難しくなります。
弊社代表が考える空室対策とは「顧客満足度を高める対策」を行うことです。
納得して入居して頂き快適な生活ができる物件を提供すれば、必然的に顧客満足度は高くなり長期入居に繋げられます。また仲介会社からの紹介も増えるため、大空室時代を迎えても客付けや収益性に困ることはないと考えています。
▶空室対策の本質に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．空室対策のカギはキッチンクオリティーにあり
１）背景
弊社代表はキッチンクオリティーが今後の空室対策上のカギになると考えています。その理由はクックパッドが発表した2019年のリリースに…
部屋探しの際「家賃」「アクセス」「リビングの広さ」を少し妥協しても「キッチンの充実度」を優先したい方が多い
ことが明らかになっているからです。本リリースから「部屋探しの基準が変わっている」ことが理解できます。つまり充実したキッチンを導入することが今後の空室対策において重要な要素になる可能性が高いことが理解できます。
２）顧客目線に立ったキッチンとは？
キッチン充実度を考えると、大多数の方はシステムキッチンの導入を思い浮かべるでしょう。確かに最新型のキッチンを導入することでキッチン利便性は向上しますが、デザイン性に関しては劣る場合があります。
家事の中でもキッチンにいる時間は長いため、特に女性にとってはワクワクするような空間でなければ性苦痛に感じてしまいます。そのためキッチン導入する際は機能性とデザイン性の両方を兼ね備えることが早期客付けのヒントとなるでしょう。
３）事例紹介
弊社物件は築年数が経過しているため2018年から空き室を随時リノベーションしています。全20戸中14戸リノベーション済みで、全室弊社オリジナルのカフェスタイルキッチンに変更しています。
弊社物件がオリジナルキッチンにこだわる理由は…
カフェスタイルに特化したキッチンを提供している物件が少なく差別化が期待できるから
成約のカギを握る女性は、おしゃれで温もりがあるキッチン
を好み、特にファミリー物件は女性が部屋探しの主導権を握っているからです。
キッチン本体以外は全て一新し、キッチン扉は無垢材／キッチンパネルは新調しているため施工費用はシステムキッチンとあまり変わりませんが…
内見者からの評価が高く、入居の決め手のひとつになっている
従前と比べ成約期間短縮に成功している
従前と比べ退去件数が少なくなっている
経年変化が楽しめるためキッチン価値の目減りはシステムキッチンと比べ少ない
ため費用対効果は高いと考えられます。
▶弊社リノベーションキッチン＆借主の声の詳細は、過去記事をご覧下さい。
３．まとめ
今回はキッチンクオリティーが今後の空室対策のカギになる理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
弊社物件があるエリアでは築20年以上の物件が多く見られますが、殆どの物件では原状回復程度のリフォームしか行われていないため、家賃値下げしても空室期間が長期化しています。一方弊社リノベーション部屋の家賃は家賃相場より1万円以上設定されていますが、早期客付けに成功しています。
つまり部屋探しされる方は家賃が安い物件よりも、多少家賃が高くてもクオリティーが高い物件を希望していることが推察できます。
キッチンを強化することで空室対策の悩みはすぐに解消されるため、現在客付けで苦戦している貸主はキッチン見直しをおススメします。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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