大規模修繕（外壁塗装）は、しっかりとした業者を選ぶことが重要。
更新日：2022年9月30日
こんにちは。
賃貸物件に限らず、全ての建物の外壁は、紫外線などの影響により必ず「劣化」していきます。新築賃貸物件も、最初のころはものすごくきれいな外壁を保っていたのに、10年経過したころには、初期の色と比べると色が汗ばんできて、壁と壁をつなぐ「コーキング」もひび割れが発生し、このような現象が起きた時、大規模修繕（外壁塗装）をしなくてはならないサインとなっています。
大規模修繕は、通常の修繕（リフォーム・リノベーション）とは比較にならないぐらい、多額の費用が発生することから、賃貸物件をお持ちのオーナー様にとっては、できる限り「費用を抑えたい」を考えるのが一般的。
外壁塗装費用に含まれるものとしては
●材料費（塗料・足場代）
●人件費
があります。特に一番重要なのは、塗料をどのものを使用するかによって、費用に差異が生じてきますが、例えば数年後に売却／取り壊し予定がある程度わかっているならば、あえて高性能の塗料を使う必要はないので、グレードが一番低いものでも十分大丈夫ですが、ただまだまだ賃貸経営を続ける予定の方は、グレードが低い塗料を使ってしまうと、耐候年数（塗料のもち）が少なくなってしまうので、逆効果となってしまいます。
最近では、耐候年数が15年もつと言われている高性能の塗料がありますが、ただ高性能の塗料は値段が高めになっているので、外壁塗装費用が思っていた以上に高くなってしまう場合もあります。
外壁工事を行う際、一番重要なことは、ずばり「しっかりと対応していると塗装屋さん」にお願いする事。
塗装業界は、正直言って「しっかりと対応している」ところから「ぼったくり」をしているような会社まであり、これは数年前に弊社所有物件の塗装工事を行った業者さんから直接聞いたのですが、「修繕費用をできる限り抑えた」物件においては、当然材料費（塗料）も通常より少なくなることから、塗料が足りない分は「水」で薄めて上塗りしているとのことです。
当然ではありますが、水で薄めたような外壁は、耐候年数は塗料メーカーが表示している年数より短くなることは当たり前ですが、ただ物件を所有しているオーナーさんは、工事現場に行かれない方もいると思いますので、まさか自分の物件で、このような不正行為ともいわれても仕方がないようなことをしているとは夢にも思いませんよね。
またモラルが守られていない業者で最も多いのは、近隣住宅に「工事に関する通知文」を出していない事。
物件の規模にもよりますが、外壁修繕工事は足場の組み立て～施工～足場解体までを行うので、約1か月ぐらいの期間がかかります。特に一番いやなことと言えば「足場の組み立て／解体時に発生する金属音」が、結構響いてしまうので、日中ご自宅にいる方にとっては、理解しているつもりであっても、嫌な気持ちになってしまいますが、ただ通知文を出していない場合、近隣住宅にお住まいの方は「不愉快」に感じてしまい、クレームに発展することは間違いありません。
外壁工事は数百万～数千万に達してしまうので、ミスは許されません。
費用を安く仕上げてしまうと、施工後思ってもいないような出来事が発生するので、費用を業者選びは慎重に考えるべきです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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