ガリガリ君からマーケティングを学べば、満室経営に近づきます。

更新日:9月22日



年間4億本以上を販売している、誰もが必ず1回以上食べたことがある「赤城乳業」のアイス「ガリガリ君」。


正直に言ってしまうと、味的には「ものすごく美味しい」というわけではないのですが、どうして「販売本数が多い」のかというと、それは「お客様との距離」が近いからと言われています。


通常、商品開発をする時には…

マーケティング部門→企画部門→開発部門→製造部門

といった風に、分業制で対応し、ひとつの商品が完成→販売しますが、ただ部門ごとで対応をしていると、お客様の声が「風化」しやすくなってしまい、お客様が求めている「本当に欲しい商品」から、遠ざかってしまいがちになります。


そこで同社においては、開発担当者が「全て一貫」して対応することによって、お客様が求めている「ニーズ」に合った商品を作ることができ、あれだけの販売数を実現できたとのことです。詳細は、こちらの記事をご覧下さい▶記事を読む



これを賃貸集客に置き換えると…


築年数が経過した物件では、どうしても設備・内装的にも「古い」といったイメージが強すぎてしまうため、今までと同じ家賃のままでは、募集することが非常に難しくなってしまいます。

顧客目線に立ったリノベーションになっていないと、空室は埋まりません

そこで、物件を所有しているオーナー様に、資産価値を上げることができる「リノベーション」を提案するケースが多いのですが、ただリノベーションをするとなると…

  • 費用が高額になる

  • 本当にリノベーションをして家賃値上げが可能となるのか

といった懸念材料が生まれてしまいます。



近年賃貸業界では、賃貸空室率の悪化を少しでも減らすべく、築年数が経過している物件を、新築並みに蘇らせることが可能となる「リノベーション」を展開するところが多くなり、社会的認知度も上がってきているので、お部屋探しをされている方の中には、あえてリノベーション物件を選択される方が、増えてきています。


ただ、リノベーションをするとなると、交換箇所にもよりますが、費用が高額となってしまうため、どうしても「メーカー既製品」を導入せざるを得ないというのが現実となってしまい、さらに「同じようなことを考えている」管理会社/オーナー様は多いため、結果的には、どの物件でも「大体同じようなリノベーション」部屋となってしまうことから、同質化傾向となり、最終的には価格競争となってしまいます。


そもそもリノベーション物件に入居した方は、どのような考え方を持っているのか?

そもそもリノベーション物件に入居した方は、どのような考え方を持っているのか?

をしっかりと考えいないまま、リノベーションをしても、そのお部屋は「ニーズに沿っていない」ので、家賃を値上げしたとしても、部屋が埋まることはありません。


リノベーション部屋に興味を持っている方は、恐らくではありますが、男性より女性の方が多いと思いますし、女性は「おしゃれで居心地が良い部屋」を、非常に好みますよね?


では、おしゃれで居心地が良い部屋とは、一体どのような部屋を指すのか?

大抵の管理会社担当者は「新築物件の室内」をベースに、リノベーションを考えますが、これはアウト的な考え方。


女性が好む「おしゃれで居心地がいい部屋」とは、おしゃれなカフェのお店にあるような「何時間いても飽きない、温もり溢れる部屋」

女性が好む「おしゃれで居心地がいい部屋」とは、おしゃれなカフェのお店にあるような「何時間いても飽きない、温もり溢れる部屋」

カフェで販売しているコーヒー/ラテ/プラペチーノなどは、1杯500円前後と決して安いとは言えませんよね?

安さを求めるのであれば、コンビニで提供している「1杯ずつ豆から挽いている100円コーヒー」を購入したほうが、はるかにオトクですが、ではどうして女性は値段が高めのカフェに行くのかというと、おそらく「温もり溢れるカフェ空間に行くことによって、心身ともに癒される」からだと推察できます。


つまり、コーヒー1杯の値段が高くても、それ以上の価値が「カフェのお店」にはあるから、足蹴なく通う方が多いのではないでしょうか?



これこそが「お客様が求めている」部屋の在り方であり、この様な空間を賃貸のお部屋で再現することができれば、集客上とても有利になることは間違いありません。



上の2つの写真は、築29年目を迎える弊社リノベーション部屋の「ビフォーアフター」です。


弊社では、他物件と比べると「比較的退去リフォームをよくしていた方」だったこともあり、壁紙の一部を「アクセントクロス」に変更したりすれば、比較的早期に部屋が埋まっていましたが、2017年の繁忙期、今までの成功事例が一切通用しなくなったので、翌年から「ナチュラルテイストに特化」したリノベーションを展開したところ、家賃を値上げしたのにも関わらず、2021年9月末に「全室満室」を達成し、過去最高売上となりました。


お洒落なカフェ空間を再現するために、あえて今まで使用していたキッチンを「生かす」ことにし、キッチンパネル及び扉を新調。扉は本物の無垢材を使用しているので、時間が経過すればするほど「飴色に変色」していくので、ナチュラルテイスト空間が好きな方なら、キッチンにいる時間が、至福になることは間違いありません。


さらに、上級グレードの部屋においては、ダウンライトやペンダントライトを施工していますので、おうちにいながら「おうちカフェ」を楽しむことが可能となり、今のご時世にとっては、まさに理想的な部屋と言っても過言ではありません。



この賃貸ならおしゃれな生活ができそうというような雰囲気を出す部屋でないと、空室は埋まりません

地方都市においては、人口減少/賃貸物件数の増加が進んでいることから、地方都市にある賃貸市場は、今後疲弊していくことが予想され、空室率が今よりさらに高くなってしまう懸念が生まれてしまいます。


ただ、お客様の声をしっかりと反映し、その物件にしかない価値を提供することができる賃貸物件であれば、時代がどのように変化したとしても「本質部分」がしっ価値しているので、大空室時代が来ても、安定経営を実現できるはずです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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