空室対策コンサルタント ㈲山長賃貸閑散期に入居率をアップさせたい
更新日：9月16日
毎年1月～3月は多くの方が「お部屋探し」をされるので、この時期に「募集を行っている物件」では、早期に部屋が埋まりやすくなりますが、その一方で5月の大型連休後からは、閑散期に入り、仲介会社においては「平日は事実上の開店休業状態」「土休日には来店者及び内見者数」があるものの、繁忙期と比べると「月と鼈」という表現があっているぐらい、数的には微々たるものとなってしまいます。
ただ、たとえ閑散期中であったとしても、お部屋探しをされている方は、必ずいます。
お部屋探しをされているお客様は、大抵「1～2か月以内い入居したい」方が多いものの、中には「3か月後ぐらいに入居したい」と考えている方もいますので、潜在的ニーズを含めると、結構多くの方がお部屋探しをされていると、推測できます。
入居率をアップさせたい場合、まずはオーナー様の物件を「知っていただく」ことがとても重要ですが、ここの部分を強化しない限り、内見→契約することはできません。
では、閑散期中に入居率をアップさせたい場合、どのような対応をとればいいのでしょうか？
目 次
１．募集している部屋のクオリティーを上げる
閑散期中であっても、潜在的にお部屋探しをされている方は「必ずいます」が、数的にはとても少ないので、少ないチャンスをいかに捉えることができるかが、勝負となってきます。
早期に部屋を埋めたいのであれば、まずは「募集している部屋のクオリティー」を上げることが最低条件となりますが、その際「お客様にとって、この設備があると喜ばれるのでは？」と思うものがあれば、ぜひ導入してみてはいかがでしょうか？
弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」対応していますが、上図の部屋（向かって左側）は、元々カウンターが設置されていませんでした。こちらのお部屋は、今年（2022年）5月末にご退去されたのですが、退去後にすぐに「IKEAのキッチンカウンター」を取付けた所、わずか1週間もしないうちに、ご成約となりました。
IKEAのキッチンカウンターは、およそ5万円程度。
これが安いか高いかは、オーナー様次第とはなるものの、カウンターを取付けることによって、室内印象はガラリと変わり、当然ながらお客様としては「喜ばれる」可能性は高く、さらにIKEA製品は、若い世代からは「受け入れられている」ので、集客上有効的になるのは、間違いありません。
２．ステージングを行う
閑散期は、賃貸集客を見直すことができる時期。
しっかりとリフォームやリノベーションをしているのにも関わらず、成約につながらない理由としては、様々な要因がありますが、もしかすると「大手賃貸検索サイト」上に掲載されている部屋の印象が「暗い」と、反響率が低下してしまうこともあります。
そこでおススメなのが、室内をホームステージングすることです。
募集中のお部屋に「ダイニングテーブルやおしゃれな雑貨」等を置く事によって、入居後のイメージがとてもつきやすく、ステージングをされたお部屋が「賃貸検索サイト」に掲載されれば、少なくとも「興味を持ってくれる」お客様はいるはずです。
実際弊社リノベーション部屋においても、リノベーション完成後「ステージング」を行っているので、室内印象はガラリと変わり、ステージングされたお部屋に内見が入ると、当然ながらお客様からは喜ばれます。
３．SNS集客を行う
お部屋探しをされている方＝大手賃貸検索サイトで検索しているイメージが強くなってしまいますが、実は必ずしもそういうことではなく、若い世代ほど「日常生活上において、SNSを活用」していることから、物件情報をSNSにアップすると、結構多くの方がご覧になっています。
こちらは、弊社物件HPのアクセス状況（2021年6月～2022年6月）を示したグラフです。
「自然検索」がダントツで最も多いのですが、「ソーシャル」＝SNSもごくわずかではありますが、一定数ホームページにアクセスしています。
ソーシャルの中で、どの媒体が最も多くアクセスしているのかというと、やはり「拡散能力が優れているTwitter」が最も多く、その次にInstagramとなっています。
弊社リノベーション物件は、家賃相場を完全に無視（家賃相場より高い設定）となっているので、大手賃貸検索サイト上においては、正直反響を得ることは難しいのですが、物件公式サイトを2018年に開設したことにより、こちらから問合せや内見予約を頂けるようになりました。
また、公式サイト経由で内見された方の「約8割」は、そのままご契約という流れになっていますので、確率的には「大手賃貸検索サイト」以上の集客効果化が期待できると、個人的には推測しています。
４．まとめ
閑散期中は、お部屋探しをされている方が「少ない」ので、どうしても「反響率が低下」してしまいますが、ただ繁忙期だからこそ「いろいろなことを試す」ことができる「絶好のチャンス」！
私事で恐縮ではありますが、弊社ではリノベーション後の部屋の写真撮影は、全てオーナーである自分が行っています。少しでも室内印象をよくするために、一眼レフで撮影していますが、つい先日物件プロモーション動画をさらによくするために、「一眼レフ用のジンバル」を購入し、試しに「先日ご成約したお部屋を360度動画撮影」し、それをYouTube story にアップしたところ、たった1日で視聴回数930を達成しました。
その動画とはこちらです。
たった1日で視聴回数930は、凄い数だと思います。
もちろん、視聴したからと言って、それがすぐに反響につながるとは言えない部分はありますが、ただ少なくとも「物件を知っていただける」という意味において、視聴回数が930回は、ものすごくよい数字だと思いますし、もしYouTubeを視聴されている方が、山梨在住であれば、興味を示してくれる可能性は、とても高くなるので、とても有効的な集客ツールと言えます。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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