賃貸経営は本当に儲かるの？
更新日：2022年12月15日
ネット上などで「賃貸経営」に関する記事を見ると、「入居率○○％だから安心」「一括借り上げ期間○○年は業界では珍しい」等といった文言があることから、「将来の年金代わりとして、また副業のひとつ」として、とても魅力的に見えてきます。
ただ将来のことは「誰にも予測ができない」ことであり、儲かるかどうかは誰にもわからないというのが、正直なところです。
ただし、しっかりとした賃貸経営能力を有していれば、儲かるといっても過言ではありません。では具体的に、どのような対策を講じればいいのでしょか？
▼目 次
１．賃貸経営は儲かるという先入観は捨てる
今から30年前の時代と今の時代における「賃貸市場」は、大転換を迎えています。
一昔前の賃貸市場は「物件供給数が少なかった」ので、募集＝即入居するといった構図が描けられていたことから、リスクが少ない資産運用のひとつでした。
しかし現在では「少子高齢化」「戸建て住宅の住替え」等によって、賃貸物件を探している方そのものが「減少傾向」となっています。築年数が20年以上経過している物件では、資産価値が低下していることと、物件乱立による同質化の影響で、家賃値下げを行っても集客ができにくくなっています。
一方、一括借り上げ物件は空室が何室発生したとしても毎月の賃料は確定していますので、一見すると安定した賃貸経営を行うことができます。
しかしサブリース会社は「借地借家法による借主の立場」となるため、家賃相場と現在の募集家賃に乖離が発生した場合などでは、貸主に対して家賃減額請求を行うことが可能となります。
家賃減額請求をされた場合、貸主はそれを拒否することはできません。頑なに拒否してしまうと最悪契約解除を通告してしまうので、家賃入金がストップしてしまいます。
つまり、昔と比べると「賃貸経営を行えば、儲かる」というイメージがつきにくくなってしまい、これは不動産賃貸業界に携わっている担当者であれば共通認識です。
ただし、貸主がしっかりと「経営者」としての自覚を持ち、賃貸経営を他人事として捉えずにしっかりと対応することができれば、たとえ大空室時代を迎えたとしても安定した賃貸経営を継続することができます。
安定した賃貸経営を継続するためには、どのようなことを意識すればいいのかというと、後述する「入居率」「キャッシュフロー」の2点です。
２．賃貸経営成功のカギは、入居率
賃貸経営を成功させるためには、いかにして「高入居率」を保つことができるかが、勝負となってきます。
大都市圏の好エリアであれば、地下そのものが下落しにくいので、築年数が経過したとしても家賃相場の影響は受けにくいです。しかしこのような物件は一握りであり、大抵のエリアは築年数と共に入居率（空室率）が悪化していきます。
高入居率を保つためには、築年数に応じた空室対策が重要となります。
基本的な考え方としては、築年数が20年をひとつの基準として
築20年を超えていない物件では、定期的なリフォームを実施する
築年数が20年を超えている物件では、資産価値を高めるリノベーションを展開
することによって、集客上有利となり高入居率を保つことができます。
▶効果的な空室対策に関しては、過去記事をご覧下さい。
▶アパート経営のリスク詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】アパート経営の失敗対策を実体験をもとに解説します。
また安定した入居率を保つためには、物件管理を徹底することが重要です。
上述の通り、近年の賃貸市場は物件巣が飽和状態となっていることから、完全な借り手市場となっています。そのため物件管理の質が低下してしまうと、「退去のきっかけ」を作ってしまう可能性が出てきてしまいます。
特に「騒音問題」「設備不良問題」に関しては、管理会社によく寄せられる相談であることから、管理会社との連携は強化すべきです。
３．ローン返済がきつくなった時は、すぐに相談を
家賃値下げや空室率の悪化によるキャッシュフローの低下はよくあることですが、社会情勢の急激な悪化によって、キャッシュフローが一気に悪化してしまうリスクも決してゼロではありません。
もし急激に収益性が低下してしまった場合には、すぐに借入先の金融機関に相談して下さい。
アパートローンの支払いができなくなってしまうと、信用力が一気に無くなってしまいます。
相談内容によっては、「借入期間延長することによる毎月返済額の軽減」「元金据え置き」等のリスケジュールを対応してくれる可能性が高いです。条件見直しをしてもらえれば、アパートローン返済も楽になることから、キャッシュフローが改善する可能性が高くなります。
４．正直、集金管理の方が経営がしやすい
一般的に家賃保証がついているサブリースは「ローリスク、ローリターン」、集金管理物件は「ハイリスク、ハイリターン」と言われています。
このような話をしてしまうと、サブリース契約で経営した方がリスク回避できると思われますが、正直な話サブリース契約より集金管理にした方が、安定した賃貸経営を行うことができます
理由①：オーナー権限が強くなる
サブリース契約では、借地借家法によりサブリース会社が借主となってしまうため、賃貸オーナーであってもパワーバランスが完全に弱くなってしまいます。
サブリース契約の場合、礼金や更新料が設定されていても、貸主が貰うことはできず、家賃減額交渉が入ってしまえば、それを拒否することはできません。
一方集金管理物件では、礼金や更新料（物件によっては管理会社と折半になります）が設定されている場合は全額貰うことができますし、さらに家賃設定においてもオーナーが自由に決めることができます。
理由②：修繕費を抑えられる
退去後に設備投資を行わないといけない場合で、サブリース契約では同会社の指示によって対応することになるため、費用が割高になってしまう可能性が出てきてしまいます。
一方集金管理物件では、管理会社対応もできますが、貸主自ら発注することも可能となり、貸主が主導して対応すればコスト削減も可能となります。
弊社物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は築年数が今年で30年目を迎えますが、「家賃相場完全無視」「リノベーションを機に家賃値上げ」した部屋が次々と決まり、その結果2022年12月15日現在満室状態が続いています。（弊社物件はサブリース契約ではなく、集金管理物件となっています）
▶弊社リノベーションの取組に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
５．まとめ
今回は「賃貸経営は本当に儲かるもの」なのかについて、お伝えいたしました。
日本一空室率が悪い山梨県で、築古物件の収益性を大幅に改善させることに成功した弊社の見解は…
不動産投資は儲かるとは限らない
賃貸経営に関して勉強する
リスクマネジメントを把握している
方は、賃貸経営で儲けることはできると考えています。
昨今の賃貸空室対策では、低予算リフォーム＋ホームステージングを行う手法が人気となっており、実際に客付けに成功している物件が多くなってきています。
ただマーケティング上において、誰もが真似できるような手法は同質化しやすくなり、結果的に収益性を低下させてしまうだけですので、注意が必要です。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
「空室対策をしているのに、なかなか結果がでない・・・」
とお悩みの方は、まずはお気軽にお問合せ下さい。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
まずはお手軽無料相談からお問い合わせください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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