株式会社AlbaLinkが引っ越し経験がある500名にアンケート調査を行ったところ、引越し後後悔したと回答した方は全体の7割以上で、その中で最も多かった意見は「騒音がひどい」でした。
賃貸物件はひとつの建物に複数の部屋が隣接しているため、一定の生活音はどうしても発生してしまいます。
ただ退去後のリノベーション次第では、従前と比べ生活音問題をある程度解決させることができるものの、大多数の物件では対応していないのが事実です。
弊社物件は築年数が経過しているため、2018年から差別化リノベーションを展開し、リノベーションを機に生活音対策を実施。その結果リノベーション部屋からの生活音トラブルは全く発生していません。
本投稿は、賃貸リノベーションで生活音問題は解決できるかどうかについて、お伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"リノベーションで生活音問題を対策する際のポイント”
１．賃貸物件の生活音問題
冒頭でもお伝えした通り、賃貸の生活音問題は築年数／構造躯体関係なくどの物件でも発生してしまいます。
管理会社担当者の報告によると、生活音問題は隣室より上階で発生しているケースが多く室内で「パタパタ歩き」「走り回る」ことで柱から階下に響き騒音に発展しています。
生活音問題が発生すると管理会社では「通知文配布」「当事者に直接注意」等を行いますが、早急に解決しないと以下の問題が発生しやすくなります。
長期入居につながらない
借主が生活音トラブルに巻き込まれてしまうと、「この部屋には住みたくはない」と誰もが思います。
そのため生活音トラブルが解決できなければ、契約更新のタイミング／契約途中で退去してしまう可能性が高く、長期入居に繋げられない可能性が出てきてしまいます。
告知義務対象物件となる
生活音トラブルが原因により借主が退去してしまうと、該当物件は告知義務対象物件となる可能性が高くなります。
告知義務対象物件になると内見が入った際…
仲介担当者は事実をそのまま伝えなければならない
内見者から隣室からの騒音問題の有無が入った際には、事実を伝えなければならない
ことから、客付けがしにくくなり空室期間が長期化してしまいます。
▶告知義務に関する詳細は、こちらをご覧下さい。
賃貸経営を安定的するためには、生活音問題はしっかりと対応すべきです。具体的な方法については次章でお伝えいたします。
２．賃貸リノベーションで生活音問題は解決できるか？
物件の生活音対策するなら、退去後に行うリフォーム／リノベーションの際に行うのが一番最適です。
隣室／上階からの生活音を100％防ぐことは不可能ですが、対策することである程度緩和することができます。
具体的な生活音対策としては…
クッションフロアを施工する
漆喰を施工する
借主の質を高める
ことが重要となります。それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）床対策
築年数が古い物件の床は、合板フローリングが施工されている可能性が高いです。一般的なフローリングでは吸音／防音効果は全く期待できません。
コストをあまりかけずに吸音性能を高めるには、クッションフロアをリフォーム／リノベーション時に施工することです。
近年では床材を変更する際、フロアタイルを採用する物件が多くなってきていますが、フロアタイルでは吸音効果は全く期待できません。
クッションフロアを施工することで、施工前と比べ階下に響く音を軽減させることができるため、弊社物件ではリフォーム／リノベーションを機にクッションフロアを採用しています。
▶クッションフロアに関しては、過去記事をご覧下さい。
２）壁対策
隣室の生活音対策で期待できるのは、リフォーム／リノベーション時に漆喰を施工することです。
漆喰は多孔質構造となっており、吸音効果が期待できます。実際漆喰を施工した部屋では声が反射しやすくなるためある程度の吸音効果は期待でき、さらに室内機能性を改善させる効果があるため、入居促進効果が期待できます。
弊社物件では上級グレードの部屋のみ漆喰を採用しています。
▶弊社が採用している漆喰の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
３）借主の質
たとえ募集部屋に吸音対策を施しても、借主の質が低下していればトラブル発生率は極めて高くなります。
一番効果がある対策としては、借主の質を下げないことです。そのためには「入居審査を甘くしない」「家賃を安易に値下げしない」ことが重要となります。
３．弊社事例紹介
冒頭でもお伝えした通り、弊社物件では空き室を随時リノベーション対応しています。全20戸中14戸は改修済みで、漆喰＋クッションフロア対応部屋は全体の約80％となっています。
漆喰＋クッションフロア施工部屋から生活音問題が発生したことは今までにないばかりか、リノベーションを機に家賃を最大10％値上げしているため、収益性を高めることに成功しています。
実際に入居している借主に聞いたところ、上階／隣室から生活音が気になると回答した方は皆無であることを踏まえると、弊社物件の生活音対策は成功していると言えます。
▶弊社リノベーション部屋の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は賃貸リノベーションで生活音問題は解決できるかどうかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
リノベーションのメリットは収益性拡大／成約率が高められる点ですが、リノベーション効果を最大化させるためには生活音問題をどう対応するかが、カギとなってきます。
リノベーションを機に生活音対策を施せば長期入居＋資産価値が下がりにくくなるため安定した家賃収入を期待できますが、生活音対策をしなければ生活音トラブルが発生しやすくなるため、安定した賃貸経営を行うことが厳しくなってきます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
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