家賃収入だけで生活することは、簡単なことではありません。
更新日：2022年9月24日
賃貸アパート経営は「不労所得」の枠組みに入ります。
毎月一定の賃料が管理会社から入金されるので、賃貸経営の実態をあまりよく理解されていない「第三者」から見ると、羨ましいといったイメージが先行してしまいますが、ただその実態は非常に厳しいものがあります。
シニアガイドHP（参照元は、オーナーズスタイルより）によると、首都圏及び関西圏のオーナー様約800名に対して行ったアンケート調査によると、今後（10年、20年後を対象）賃貸経営は厳しくなるかという問いに対して、約6割の方は「厳しくなる」と回答し、また、賃貸経営上の悩みという問いに対して、こちらも約6割の方が「空室」「家賃下落」と回答されました。
上記アンケートは、経営的にうまくいっている「大都市圏」を対象としたものであることから、恐らくではありますが、地方都市に賃貸物件を所有されているオーナー様にとっては、もっと厳しい回答をされるのではないのかと、推測することができます。
賃貸経営にとって「空室リフォーム／リノベーション」「大規模修繕」は、避けたくても避けることができません。修繕を行わないという手もあるにしても、修繕を全く行わない物件は、今後人口減少がさらに進むと「一人のお客様を複数の仲介会社が奪い合い」をするようになることから、経営が「うまくいっている物件」と「うまくいかない物件」の二極化はさらに拡大することが予想されます。
また物件を管理している管理会社も、家賃値下げをし続けることによって「管理料の低下」「クレーム対応の増加」「家賃滞納の増加」が懸念されることから、たとえ大手管理会社であっても「将来的な経営ビジョン」が描き切れない会社は、確実に淘汰されていくことが予想されます。
今後人口減少が避けられないことから、特に地方都市における賃貸市場は、年々悪化の一途をたどっていくことが予想されます。ただしこれはあくまで「何も対策していない」「管理会社任せにしている」だけが対象となり得ることで、しっかりと「地に足をつけている物件」においては、厳しい状況であってもしっかりと経営を続けることができるはずです。
人口減少が続くことが予想される今後、賃貸オーナー様に課せられた課題とは、どのようなものなのでしょうか？
①他社物件では提供できない物件を提供する
地方都市においては、空室率が30％を超えているエリアもすでに発生しています。
これは決して「対岸の火事」的なものではなく、一部の首都圏以外においては、どの物件でも起こり得ることで、特に競争力が低下している「築年数が経過している物件」では、特に気を付けなければならない問題です。
空室率が上昇することがわかっている以上、現在稼働率が比較的良い物件であっても、空室が発生した際に「すぐに取り掛かれる」ように、事前に対策を講じておかなければなりません。
空室率が上昇してしまうと、借り手側＝お部屋探しをされている方にとっては、とてもラクに部屋探しができる一方、お部屋を貸す側＝オーナー様の立場で考えれば、空室が沢山あってしまうと、価格競争にすぐになってしまうので…
・家賃を下げないと、空室期間が伸びてしまう懸念
・家賃を下げた結果、他の部屋より安いと、家賃減額交渉が起こり得る
・家賃を毎回値下げし続けた結果、経営的に非常に厳しくなってしまう
といった悪循環が発生してしまいます。
では、どのように打開すればいいのかというと、顧客が望んでいて、他社物件が提供できない、オーナー様の物件でしない価値のある部屋を提供するしか方法はありません。
これを「バリュープロポジション」といいますが、お客様というのは「モノの価値が高いことを把握していれば、多少値段が高く」ても、購入してもらえます。
わかりやすい例でいうと、GucciやLOVIS VUITTONのバックなどは、値段がびっくりするほど高額になっていますよね。
ただ、高額だとしても「それを購入する人」は、一定数は必ずいて、最近ではアウトレットでも高級ブランド店のテナントが出展されていて、アウトレットで販売されている商品は、正規店で購入するより、オトク感が結構ありますが、それでもそれなりの金額となっていますが、購入したいと考えている人は、正規店以上に多いはずです。
これはそのブランドに「金額以上に価値がある」と消費者が考えているから、たとえ金額的に高くても「購入意欲」が増してしまうのですが、これはどの商売でも共通しています。
弊社物件は、1993年築・和室アリの２LDKであり、しかも日本一空室率が悪い山梨県にあるので、一般的には「家賃相場を意識した募集」をしないと、部屋が埋まりにくくなると言われていますが、弊社では「他社が真似することができない『ナチュラルテイストに特化』したリノベーション」を展開することで、資産価値を高めることに成功したので、家賃設定を相場以上にしたのにも拘らず「この部屋に住みたい」とお考えのお客様とご縁を頂くことができ、2021年9月末には、全室満室を達成しました。
②徹底した顧客満足度を追及
賃貸業界においては、一般的に「管理会社に管理委託」をしている物件が多いため、顧客満足度を意識しているのは、基本的に管理会社となります。
ただ、管理会社によって「管理の質」には大きな差異が発生しているので、オーナー様が知らないところにおいて、顧客満足度が低くなっている物件も、当然ながら発生していることが予想されます。
顧客満足度が低いと、一般的に「更新のタイミングて退去」されてしまう可能性があり、さらに物件評判を「ネット」や「口コミ」で広げられてしまう可能性があることから、しっかりとリフォームなどをしても、成約が難しくなってしまうことも予想されます。
管理会社では、管理上で発生したトラブルに対しては、対応してはくれるものの、トラブル全てを解決することは、難しい時も正直に言うとあり得る話なので、問題が膨れ上がってしまった場合、手を引いてしまうことが予想されます。
ただこのような複雑な問題が発生した際、しっかりと対応してくれる管理会社は、当然ながら「ご入居者様にとっては歓迎すべき」ことになりますので、仮にその方が退去されたとしても、次のお客様を紹介して頂ける可能性は高くなります。
③お客様ファーストになれるか？
賃貸物件を所有されているオーナー様の大多数は、管理会社に全てを丸投げしていますよね？
このようなこともあるので、オーナー様は「お部屋探しをされているお客様が、どのような悩みを持っているか」あまりご存知ではないはずです。
賃貸物件を探されているお客様が悩んでいる問題として、初期費用の高額さを訴えている方が、非常に多くいます。
初期費用の中には、「家賃保証会社に支払う初回保証料」「前家賃分」「仲介手数料」等が含まれていることから、契約時に家賃4～6か月分の費用が発生してしまいます。
お部屋探しをされている方は、この費用を何とか安くさせたいと考えていますが、現実的には「実現することが非常に難しい」問題であることから、多くの方は「しぶしぶ納得した上でご入居して頂いている」のが現実です。
そこで、オーナー様の方で「少しでも費用圧縮に向けて動いていただく」ことができれば、仲介会社としても「客付けがしやすくなる」ので、もし少しでも空室を埋めたいのであれば、一度仲介会社に赴き、どの部分がネックとなっているのかをヒアリングした上で対応されることによって、早期に部屋が埋まる可能性も出てきます。
賃貸経営は、人口減少及び物件数飽和状態が続くことが予想されるので、仮にサブリース契約を結んでいたとしても、稼働率が悪ければ「借地借家法32条1項」（＝家賃減額交渉）を適用されてしまうので、家賃収入は簡単に減少となってしまいます。
ただ、顧客満足度が高まっている物件であれは、家賃相場の影響をダイレクトに受けることもなく、むしろ家賃相場を意識しなくても、集客することは難しい問題ではありません。
どうしてこのようなことが言えるのかというと、今回ご紹介した内容は、日本一空室率が悪い山梨県にある弊社で、実際に実践を行ったことによって、満室経営を実現できたからです。
顧客＝お客様が「どのように考えているのか」「どのような悩みがあるのか」を徹底的に考え、それをお部屋作りや入居後の管理体制に組み込んだ結果、正にバリュープロポジション通りの結果となったことは、これは他県の空室対策でも通用することができるはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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