地方都市であっても、アパート経営が成功する理由とは?

更新日:9月9日


賃貸経営をするのであれば、地方都市より大都市圏で行った方が、需要が一定数いることから、安定した経営を行うことが言えますが、ただ地方都市であったとしても、しっかりと対策を講じていれば、安定した賃貸経営を行うことは可能です。


ただし、大都市圏と地方都市とでは「賃貸に対する考え方」が異なるので、そこをしっかりと確認した上で、対策を行えば、地方都市でも安定した賃貸経営を行うことができます。


では、地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?

 

▼目 次

1.地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い

2.家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい

3.イノベーションを行う勇気が必要

4.徹底した差別化物件を提供する

  1)集客力のアップ

  2)収益性が改善される

  3)仲介会社が積極的に案内してくれる

5.まとめ

 

1.地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い

地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い

地方都市で不動産投資を行うのは、「止めたほうがいい」と言われる最大の理由は、エリアによって差異はあるものの、空室率が25%以上となっているところがあるからです。


LIFULL HOME'Sでは、都道府県ごとの「空室率」を確認することができます。

一都三県の平均空室率は、17.38%となっていますが、これは地方都市と比べると「圧倒的に低い」数字であることから、賃貸需要は期待できると判断できます。


一方地方都市では、一都三県の空室率より下回っているエリアは、正直あまり多くはなく、大多数のエリアは「平均値より上回って」いて、特に「福井県」「長野県」「山梨県」は空室率が30%に近いことから、賃貸需要より供給数の方が、上回っていることが、よくわかります。


供給数が多いエリアでも「新築や築浅、人気エリアにある物件」では、空室率の影響はあまり受けないものの、競争力が低下してしまう築古物件では、「募集しているのに部屋が埋まりにくい」物件は結構多くありますので、空室対策をしっかりとしなければ、空室が長期化してしまうのも、決して珍しい事ではありません。



2.家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい

家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい

需要と居級のバランスが保たれていれば、家賃を多少安くすれば、すぐに市場が反応し、問合せや内見予約が入りやすくなり、成約率が高くなります。


ただ、需要より供給数の方が多ければ、募集をしていても「全ての部屋は埋まらない」ことになります。特に、資産価値が低下している築古物件では、この影響をダイレクトに受けやすくなってしまい、家賃を適正にしても「部屋が埋まらない」ので、さらに家賃を値下げする→エリア内にある競合他社も追随し、家賃相場が値崩れする…といった現象が発生してしまうので、「部屋は埋まったけれど、利益が出にくい物件」となりやすくなり、さらに入居者の質が格段に悪くなってしまうことから、負のスパイラル状態となってしまいます。




3.イノベーションを行う勇気が必要

賃貸物件は、築年数が経過すればするほど「資産価値は低下」してきますが、その都度適切な空室対策を講ずることによって、資産価値を上げることができるため、築年数が経過していたとしても、その影響を受けることは少なくなります。


ただその一方で、修繕費はどうして増加してしまうのが、唯一の欠点。

キャッシュフローをよくするためには、可能な限り「支出は抑えるべき」ではありますが、イノベーションを起こさなければ、経営を安定させることは難しくなり、かえって状況が悪化してしまうことも、十分にあり得ます。


20世紀を代表する経営学者「ピータードラッカー」は、『マネジメント エッセンシャル版』の中で、次のように主張しています。

現在というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている(『マネジメント エッセンシャル版』より)

つまり、現状維持のままでいいと考えているような物件は、仮に現時点において「入居率が高く、また家賃帯も高い状態が続いていた」としても、確実に経営が厳しくなることは「運命づけられてしまう」ことから、特に競争力が低下しやすくなる「築20年以上の物件」においては、資産価値を高めることができる「リノベーション」を行うべきです。



4.徹底した差別化物件を提供する

徹底した差別化物件を提供する

地方都市にある賃貸物件において、収益性を高めるためには、徹底した差別化=イノベーションを起こすしか、生き残る道はありません。


そこで重要となるのが、競合他社との差別化。

同じ築年数であったとしても、競合他社には提供することができない「差別化物件」を作ることによって、価格競争に巻き込まれなくなるばかりではなく、リノベーションを機に「家賃値上げ」も可能となってくるので、収益性を高めることは十分にできます。


差別化物件を提供することができると、どのような現象が生まれてくるのか、まとめてみました。


1)集客力のアップ

おしゃれなリノベーション物件

差別化物件を提供することができれば、築年数的には同じであったとしても、クオリティーの部分では180度違ってくるので、反響数や成約率が格段に向上してきます。さらに築年数ごとの家賃相場の影響を受けにくくなることから、リノベーションを機に家賃値上げも十分に可能となります。



2)収益性が改善される

リノベーションを機に家賃値上げが可能となると、収益性も改善される

築年数が経過している物件では、簡単に家賃を値上げすること自体が難しいのですが、リノベーションを行うと、資産価値が向上するため「家賃値上げして募集」することは、十分可能となります。


リノベーションを行うとなると、費用が掛かってしまうため、大抵の方は「金融機関より借入」を起こして対応されることが多いと思いますが、長期入居をして頂ければ、入居期間中にリノベーション費用を回収でき、その後は利益が残ることから、収益性を改善させることができる、唯一の方法と言えます。


さらにリノベーションを行うことによって、資産価値が高められることから、家賃値下げ要求が入りにくくなるという側面もあります。


3)仲介会社が積極的に案内してくれる

仲介会社が積極的に案内してくれる

不動産仲介会社は、成約に伴う「仲介手数料」が唯一の報酬となることから、成約に繋げることができそうな物件は、積極的に案内/紹介してくれます。


代表的な例は、やはり新築。

新築物件が募集開始すると、他社仲介会社は挙って物件紹介をしてきます。

どうして紹介したいのかと言えば、家賃帯が高過ぎていたとしても、新築物件に入居したいと考えている人は、一定数は確実にいますので、仲介会社としては「楽に客付けすることが可能」となるため、積極的に案内したいと考えています。


これはリノベーション物件でも同じ。

リノベーション物件は、築年数こそ経過していますが、クオリティーの部分においては、新築物件とあまり変わりはないため、入居したいと考えている方は、こちらも一定数は確実にいます。


リノベーションしていない築古物件を紹介するより、リノベーション物件を紹介した方が、報酬的にもメリットがあるため、エリア内でリノベーション物件があると、仲介会社は確実に情報確認をしているはずです。



5.まとめ

地方都市であったとしても、「差別化戦略」「顧客の創造」ができている物件は、築年数が経過していたとしても、収益性を確保することができるため、安定した賃貸経営を行うことは可能です。


今回ご紹介した対策は、日本一空室率が悪い山梨県に、築古物件を所有している弊社において、実際に行ったもので、「家賃相場よりはるかに高い設定にしている」にも関わらず、現在満室状態が続いています。


差別化を図ることによって、新たなマーケティング開拓を行うことができますが、1点だけ注意しなければならないのは、競合他社が「真似することができる」ような差別化対策をしないことです。


「今すぐにでも真似すること」ができるような差別化対策は、確実に他の方も「行ってくる可能性」が高く、同じような差別化された部屋が多くなってくると、同質化となってしまい、価値が低下し価格競争になる可能性が出てくるからです。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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