地方都市であっても、アパート経営が成功する理由とは？
更新日：2022年10月6日
賃貸経営をするのであれば、地方都市より大都市圏で行った方が、需要が一定数いることから、安定した経営を行うことが言えますが、ただ地方都市であったとしても、しっかりと対策を講じていれば、安定した賃貸経営を行うことは可能です。
ただし、大都市圏と地方都市とでは「賃貸に対する考え方」が異なるので、そこをしっかりと確認した上で、対策を行えば、地方都市でも安定した賃貸経営を行うことができます。
では、地方都市で賃貸経営を成功させるためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか？
▼目 次
１．地方都市は大都市圏と比べて、空室率が悪い
地方都市で不動産投資を行うのは、「止めたほうがいい」と言われる最大の理由は、エリアによって差異はあるものの、空室率が25％以上となっているところがあるからです。
LIFULL HOME'Sでは、都道府県ごとの「空室率」を確認することができます。
一都三県の平均空室率は、17.38％となっていますが、これは地方都市と比べると「圧倒的に低い」数字であることから、賃貸需要は期待できると判断できます。
一方地方都市では、一都三県の空室率より下回っているエリアは、正直あまり多くはなく、大多数のエリアは「平均値より上回って」いて、特に「福井県」「長野県」「山梨県」は空室率が30％に近いことから、賃貸需要より供給数の方が、上回っていることが、よくわかります。
供給数が多いエリアでも「新築や築浅、人気エリアにある物件」では、空室率の影響はあまり受けないものの、競争力が低下してしまう築古物件では、「募集しているのに部屋が埋まりにくい」物件は結構多くありますので、空室対策をしっかりとしなければ、空室が長期化してしまうのも、決して珍しい事ではありません。
２．家賃値下げをしても、部屋が埋まりにくい
需要と居級のバランスが保たれていれば、家賃を多少安くすれば、すぐに市場が反応し、問合せや内見予約が入りやすくなり、成約率が高くなります。
ただ、需要より供給数の方が多ければ、募集をしていても「全ての部屋は埋まらない」ことになります。特に、資産価値が低下している築古物件では、この影響をダイレクトに受けやすくなってしまい、家賃を適正にしても「部屋が埋まらない」ので、さらに家賃を値下げする→エリア内にある競合他社も追随し、家賃相場が値崩れする…といった現象が発生してしまうので、「部屋は埋まったけれど、利益が出にくい物件」となりやすくなり、さらに入居者の質が格段に悪くなってしまうことから、負のスパイラル状態となってしまいます。
３．イノベーションを行う勇気が必要
賃貸物件は、築年数が経過すればするほど「資産価値は低下」してきますが、その都度適切な空室対策を講ずることによって、資産価値を上げることができるため、築年数が経過していたとしても、その影響を受けることは少なくなります。
ただその一方で、修繕費はどうして増加してしまうのが、唯一の欠点。
キャッシュフローをよくするためには、可能な限り「支出は抑えるべき」ではありますが、イノベーションを起こさなければ、経営を安定させることは難しくなり、かえって状況が悪化してしまうことも、十分にあり得ます。
20世紀を代表する経営学者「ピータードラッカー」は、『マネジメント エッセンシャル版』の中で、次のように主張しています。
現在というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている（『マネジメント エッセンシャル版』より）
つまり、現状維持のままでいいと考えているような物件は、仮に現時点において「入居率が高く、また家賃帯も高い状態が続いていた」としても、確実に経営が厳しくなることは「運命づけられてしまう」ことから、特に競争力が低下しやすくなる「築20年以上の物件」においては、資産価値を高めることができる「リノベーション」を行うべきです。
４．徹底した差別化物件を提供する
地方都市にある賃貸物件において、収益性を高めるためには、徹底した差別化＝イノベーションを起こすしか、生き残る道はありません。
そこで重要となるのが、競合他社との差別化。
同じ築年数であったとしても、競合他社には提供することができない「差別化物件」を作ることによって、価格競争に巻き込まれなくなるばかりではなく、リノベーションを機に「家賃値上げ」も可能となってくるので、収益性を高めることは十分にできます。
差別化物件を提供することができると、どのような現象が生まれてくるのか、まとめてみました。
１）集客力のアップ
差別化物件を提供することができれば、築年数的には同じであったとしても、クオリティーの部分では180度違ってくるので、反響数や成約率が格段に向上してきます。さらに築年数ごとの家賃相場の影響を受けにくくなることから、リノベーションを機に家賃値上げも十分に可能となります。
２）収益性が改善される
築年数が経過している物件では、簡単に家賃を値上げすること自体が難しいのですが、リノベーションを行うと、資産価値が向上するため「家賃値上げして募集」することは、十分可能となります。
リノベーションを行うとなると、費用が掛かってしまうため、大抵の方は「金融機関より借入」を起こして対応されることが多いと思いますが、長期入居をして頂ければ、入居期間中にリノベーション費用を回収でき、その後は利益が残ることから、収益性を改善させることができる、唯一の方法と言えます。
さらにリノベーションを行うことによって、資産価値が高められることから、家賃値下げ要求が入りにくくなるという側面もあります。
３）仲介会社が積極的に案内してくれる
不動産仲介会社は、成約に伴う「仲介手数料」が唯一の報酬となることから、成約に繋げることができそうな物件は、積極的に案内／紹介してくれます。
代表的な例は、やはり新築。
新築物件が募集開始すると、他社仲介会社は挙って物件紹介をしてきます。
どうして紹介したいのかと言えば、家賃帯が高過ぎていたとしても、新築物件に入居したいと考えている人は、一定数は確実にいますので、仲介会社としては「楽に客付けすることが可能」となるため、積極的に案内したいと考えています。
これはリノベーション物件でも同じ。
リノベーション物件は、築年数こそ経過していますが、クオリティーの部分においては、新築物件とあまり変わりはないため、入居したいと考えている方は、こちらも一定数は確実にいます。
リノベーションしていない築古物件を紹介するより、リノベーション物件を紹介した方が、報酬的にもメリットがあるため、エリア内でリノベーション物件があると、仲介会社は確実に情報確認をしているはずです。
５．まとめ
地方都市であったとしても、「差別化戦略」「顧客の創造」ができている物件は、築年数が経過していたとしても、収益性を確保することができるため、安定した賃貸経営を行うことは可能です。
今回ご紹介した対策は、日本一空室率が悪い山梨県に、築古物件を所有している弊社において、実際に行ったもので、「家賃相場よりはるかに高い設定にしている」にも関わらず、現在満室状態が続いています。
差別化を図ることによって、新たなマーケティング開拓を行うことができますが、1点だけ注意しなければならないのは、競合他社が「真似することができる」ような差別化対策をしないことです。
「今すぐにでも真似すること」ができるような差別化対策は、確実に他の方も「行ってくる可能性」が高く、同じような差別化された部屋が多くなってくると、同質化となってしまい、価値が低下し価格競争になる可能性が出てくるからです。
▶︎お知らせ◀︎
私の経営する有限会社 山長ではアパートの経営改善、空室対策など賃貸経営者を支援するコンサルティングサービスを行なっています。自己破産寸前の状態から空室ゼロへ、そして安定した入居率を実現するまでに至った経験をもとにオーナー様と一緒になって改善のお手伝いをさせていただきます！
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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