空室対策の本質は、長期入居に繋げること。
更新日：5月12日
不動産投資を成功させるためには、空室対策を強化しなければなりません。
空室対策を怠ってしまうと入居率が低下し、収益が低下してしまう可能性が出てきます。
このような話をすると…
募集中の部屋の家賃を相場並みに設定すればいい
空室期間が長期化したら家賃値下げして賃貸サイト上の反響を上げる
条件を緩和すればいい
といったことを指摘する貸主／空室対策コンサルタントがいますが、結論から言いますと先程紹介したものを実践してしまうと、物件資産価値が低下してしまいます。
日本一空室率が悪い山梨県で築年数が30年目を迎える弊社物件では、2018年からリノベーション事業を行いました。その結果2020年以降は増収増益＋満室経営を実現させることに成功しましたが、弊社物件は
家賃相場より家賃値上げして募集する
空室期間が長期化しないため家賃値下げはしない
条件を緩和は絶対にしない
と先程紹介した空室対策とは真逆となっています。
弊社物件の基本コンセプトは、収益性をしっかりと確保すると同時に顧客満足度を高める物件管理を行っています。そのため弊社物件の平均入居年数は約6年～7年となっており、中には10年以上入居されている方もいます。
本投稿は、空室対策の本質＝長期入居が重要であることについてお伝えいたします。
▼目 次
１．家賃値下げは収益性をマイナスにする
先程ご紹介したよく行われている空室対策は、早期入居できる可能性が高いものの、長期的な視点で見るとマイナスの結果をもたらしてしまいます。
家賃相場設定にすると収益が低下する
余程の好エリアではない限り、築年数が1年経過するたびに家賃は1％下落すると言われています。
そのため募集時には家賃相場を意識しないと部屋が埋まりにくくなってしまいます。
ただ近年の賃貸市場は物件需要に対して供給数の方が多いエリアがあるため、昔と比べると家賃相場に合わせた募集をしても客付けがうまくいかない物件が多くなってきています。
更に家賃値下げを繰り返していれば、当然ながら収益性も低下してしまうため、数件の空室が発生してしまえばキャッシュフローが低下する恐れが出てしまい負のスパイラルに陥ってしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
安易な家賃値下げは管理上のリスクを増やす
家賃値下げを行えば、賃貸サイト上の反響を増やすことができるため、早期成約が可能となります。
空室期間が長期化するより家賃値下げして早期成約させた方が、空室による家賃機会損失を抑制することができると言われています。
ただし、安易な値下げをしてしまうと上述の通り収益の低下をもたらしてしまい、更には「借主の質の低下によるトラブル」が発生しやすくなります。トラブルが多い物件は仲介会社担当者にとっても客付けが難しくなってしまうため、紹介しにくくなってしまいます。
▶借主トラブルの詳細は、こちらをご覧下さい。
入居したら隣室から騒音が…契約時に“隣人問題”の告知義務はない? 弁護士に聞いた
条件の緩和で逆にマイナスになるかも？
募集条件を緩和させることで入居促進を図ることができますが、場合によっては借主からクレームが発生してしまい逆にマイナスになってしまうことがあります。
有名なのがペット可物件に変更した場合です。
賃貸物件においてペット可対応になっているところは非常に少ないため、ペット可対応にすることで集客力をアップさせることができます。
ただ急にペット可対応にしてしまうと、ペットの鳴き声がうるさいといったクレームが発生してしまうことがあり、管理担当者も「ペット可に切替えると早期退去につながる可能性がある」と指摘するほどです。
▶ペット可に切替えることによる問題点に関しては、こちらをお読みください。
空室対策でペット可に変更、従来の入居者からクレームが来たら？
２．空室対策＝顧客満足度を高めること
多くの空室対策コンサルタントは、空室対策＝客付けさえすればいいという考え方をしています。
確かに客付けさせなければ家賃収入は発生しませんが、空室対策の本質は長期入居してもらうことです。
弊社が考える長期入居とは、顧客満足度を高めることです。
この部分を理解していなければ「客付けできても早期退去してしまう」可能性が高くなり、安定した家賃収入を得ることができなくなってしまいます。
弊社物件は築年数が経過しているものの、2018年からリノベーションを随時展開しています。
もともと弊社家賃設定は、エリア内の相場より高めになっていましたが、リノベーションを機にさらに値上げを実施しました。
賃相場より高い設定にしている弊社物件が現在満室になっているのは、顧客満足度を高める賃貸経営を行っているからです。
顧客が喜んでくれる部屋を提供する
近年では築年数が経過した物件をリノベーションする所が多くなってきています。
ただ、競合他社と同じようなリノベーションをしてしまうと差別化を図ることができず、更に資産価値を最大限高めることができにくくなってしまうため、家賃値上げがしにくくなります。
そこで弊社物件では、成約ターゲットとなる20～30代女性が気に入るであろう「カフェスタイル」に特化したリノベーション部屋を提供しています。
本格的なカフェスタイルキッチン／漆喰を施工しているため、家賃が相場以上の設定になっていても「納得」した上で入居してくれます。さらに入居後の暮らしに関して一部の借主に聞いてみた所「以前の部屋と比べて暮らしやすい」「友達に羨ましいと言われた」と喜んでくれていました。
▶借主の声に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】おしゃれな部屋に生まれ変わったリノベーション後の暮らし。ご入居者にオーナー初取材してきました。
借主が喜ぶ賃貸管理を行う
賃貸設備は劣化してしまうと不具合や故障してしまいます。
経年劣化による設備不良が発生した際、契約上貸主側が対応しなければなりません。
ただ対応に時間を要してしまえば、借主にとっては不満に感じてしまい、場合によっては退去するきっかけを作ってしまいます。
弊社物件では設備不良が発生した際には早急に対応できるように、管理会社／協力会社と連携を強化しています。そのため弊社物件においては設備交換に必要な費用が概算で10万円以下であれば、オーナー決裁を不要としてすぐに対応するように指示を出しています。
また借主からの貰う共益費を「見える化」させる一環として、弊社代表は降雪が発生した際には物件の雪かきを行っています。基本的に雪かきは借主の方で行ってもらうことになりますが、オーナー自ら雪かきをすることで、顧客満足度は確実に高くなり、長期入居に持って行くことが容易となります。
▶上記詳細に関しては、こちらをご覧下さい。
空室率が超高い山梨県で、空室だらけの債務超過アパートを相続！甲府市の満室大家長田さんの大逆転劇
３．まとめ
賃貸市場は今後人口減少の影響を受け、空室率はさらに悪化することが予想されます。
そのため今まで同じような空室対策を行っていれば、必ず壁に当たってしまい収益性を低下させてしまうリスクが高くなってしまいます。
弊社物件は家賃相場より高い家賃設定をしているものの、おかげ様をもって現在満室＋増収増益を達成していますが、成功した最大の要因はやはり顧客満足度を最大限に高める賃貸経営を行っていることです。
顧客満足度を高めるような賃貸物件はそうそうないと思います。ただこの部分を意識した賃貸経営を行うことができれば、長期入居してもらえることが可能となり、更には借主がほかの方を紹介してくれることもあり得る話です。
現在空室でお悩みの方にとって募集部屋を強化することも大切ですが、顧客満足度が得られそうな部屋になっているか、検証してみると成約のヒントが隠されているかもしれません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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