長期入居者が退去した際、リフォームorリノベーションどちらがベスト?

更新日:9月19日


一般的に賃貸内装=壁紙は、6年を超えてくると「減価償却が終わってしまう」ため、6年以上ご入居されたお部屋において「退去」となった場合、お部屋の状況にもよって異なりますが、壁紙交換は必要となるケースが多くなります。


壁紙交換程度では、費用的にも抑えることが可能となりますが、ただ問題なのは「長期入居された部屋が築古で、設備交換などはしていない」場合、設備交換をしたほうがいいのかどうか、迷ってしまうことがありますよね?


設備交換をすると、必然的に費用が掛かってしまうため、オーナー様としてみても、交換したことに対する「費用対効果」がどのくらいあるのか、非常に悩ましいところ。


もし長期入居した部屋において、退去が発生した場合、リフォーム/リノベーションのどちらを選択したほうが、早期に客付け・収益確保することができるのでしょうか?


 

目 次

1.築20年を超えると、家賃維持が難しくなる

2.設備交換することで、室内印象はガラリと変わる

3.コストを抑える方法は、意外に多い

4.家賃を値上げしたいなら、リノベーションは効果的

5.まとめ

 

1.築20年を超えると、家賃維持が難しくなる

築20年を超えると、家賃維持が難しくなる

賃貸物件を募集する際には、大手賃貸検索サイト上に「物件情報」を掲載することになるので、必然的に「エリア内における築年数ごとの家賃相場」は、すぐにわかってしまいます。


建物構造やエリアによって、同じ築年数であったとしても、家賃相場は異なっているケースが多いのですが、一般的に「10年」が経過すると、家賃相場が一気に値下がりする傾向があり、特に築20年を超えてくると、値下げ幅が大きくなりがちになります。


例えば「甲府駅を最寄り駅」とした2LDKの家賃相場に関してですが…

築1~10年

築10~15年

築15~20年

築20~25年

築25~30年

7,8

7,1

6,9

6,1

5,4

築11年目/築21年目を見てみると、一気に1万円近く値下がりしているしていることがわかりますが、ただこれはあくまでも「平均値」であり、物件によっては、一日も早く集客させたいと考えているケースがあるので、家賃相場以下に家賃設定をしている可能性が高くなります。


築年数が経過してくると、突発的な修繕が発生することもあり、更には「リフォームやリノベーションをするケースがあり得る」ので、家賃相場通りの家賃設定をして、何とか稼働率が8割以上確保することができれば、まだいいのですが、近年では「家賃を値下げしても部屋が埋まりにくくなっている」ので、もし空室が長期化となってしまった場合、収益が悪化する可能性は、極めて高くなってしまうため、築年数が20年を超えた物件を所有しているオーナー様は、収益改善を目指した対応策を講じるべきです。



2.設備交換することで、室内印象はガラリと変わる

こちらの部屋は、先月リノベーションが終了したばかりの、弊社物件。

左側は、リノベーションを行う前のLDK、右側はリノベーションが完了直後のLDK。


同じ部屋でありながら、リノベーションを行うことで、同じ部屋とは思えないぐらい、室内空間が生まれ変わっていますよね。


築年数が経過している物件が、どうして敬遠されがちになるのか?

その最大の理由は、古さがにじみ出ている室内であるのに、家賃を据え置きしたままの状態で、貸し出しをしているからです。お部屋探しをされているお客様は、賃貸検索サイト上において、物件比較をしていることから、同じ家賃であったら「少しでも清潔感が出ているような部屋を選びたい」のは、誰もが同じであるため、築年数が経過している物件において、何も対応していない所は、どうしても反響が得られにくくなってしまいます。



3.コストを抑える方法は、意外に多い

コストを抑える方法は、意外に多い

築年数が経過している物件を所有しているオーナー様の中には、家賃は可能な限り「値下げしたくはない」と考えている方は多いはず。ただリフォームやリノベーションをしたくても、高い費用をかけることは、正直難しい場合も、当然あり得る話。


費用をかければ、その分資産価値を高められるような部屋を作ることは、十分に可能ですが、ただ費用をそれほどかけなくても、収益性が期待できるような部屋を提供することも、実は可能です。(ただしキッチンに関しては、交換した方がベストです)


(1)床を明るめにするだけでも、室内印象は違います

弊社では、2018年以降「所有物件で空き部屋が発生した際、随時リノベーション」対応しています。実はコストを軽減させるため、床材は「フロアタイルではなく、クッションフロア」にしています。


床材を本物に近づけたい&高級感を出したいのであれば、当然ながらフロアタイルを選択すべきですが、ただフロアタイルを施工するとなると、時間がかかりすぎてしまうため、施工費が高くなってしまいます。


一方、クッションフロアは「施工時間が短い」ので、施工費用もフロアタイルと比べると抑えることができ、さらに「クッションフロアは、吸音効果が期待できる」ので、費用対効果の部分を考えても、クッションフロアの方が利便性は高いと思います、


(2)既存のトイレをうまく活用

築年数が経過していると、特に水回り部分が「古く感じてしまう」傾向となってしまいます。一番ベストなのは、交換することですが、ただ費用がそれなりにかかってしまうので、うまく活用できるところは、交換しなくても大丈夫です。


上の写真は、弊社物件における「トイレのビフォーアフター」

実は弊社リノベーション物件において、トイレ本体に関しては「交換せず」に、そのまま活用していますが、壁紙や床材を一新することで、古さを払拭することができ、おしゃれなトイレ空間を作ることができます。


(3)浴室も一部対応で古さを払拭できます

築古物件における浴室については、出来たら交換することが望ましいのですが、ただ交換するとなると、最低でも50万円以上はかかってしまうことから、予算を抑えたいオーナー様にとっては、非現実的な話となってしまいます。


ただ現在の浴室が「ユニットバスタイプ」だった場合には、シャワー水栓を交換するだけでも、浴室の印象は変わってきます。


弊社物件においては、上級グレードのお部屋のみ「浴室をフルリノベーション」していますが、それ以外の部屋においては、浴室そのものはそのまま活用し、シャワー水栓だけは「最新型」のものに交換しています。


たったこれだけでも、浴室印象はがらりと違ってきますよね。



4.家賃を値上げしたいなら、リノベーションは効果的

家賃値上げをしたいと思っても、入居期間中に行うことは、ほぼ不可能であることから、もし値上げを検討したいのであれば、リノベーションを機に行うのが、一番ベストです。



リノベーションをするとなると、当然ながら費用が高額になりがちになり、果たして回収するのに「何年かかるのか?」「家賃値上げはどのくらいまでできるのか」懐疑的になってしまいます。


リノベーション費用回収期間に関しては、リノベーション費用がどのくらいなのかによって差が生じてしまいますが、一般的には3年で回収出来ればベストであると言われています。


また家賃の値上げに関して、従前家賃と比べて、どのくらいまで上げることができるのかは、エリアの物価状況/賃貸市場によっても差異が生じてきますが、因みに弊社物件において、フルリノベーションをした際には、従前家賃と比べると「最大で10%の値上げに成功」しています。



5.まとめ

需要と居級のバランスが保てれているエリアであれば、家賃値下げを行えば、すぐに反響を得ることができるのですが、ただ現在では「地方都市を中心」に、需要より物件供給数の方が、完全に上回っているので、家賃を値下げしても「その物件のクオリティーが悪いと、空室がなかなか埋まりにくく」なってしまい、空室が長期化となる可能性が出てきてしまっています。


一方、リノベーションに関しては、近年では「社会的にも認知」されていることから、お部屋探しをされているお客様の中には、あえてリノベーション物件を探している方もいますので、一定数の需要は期待することは可能です。


これからの賃貸市場は、生き残れる物件と淘汰される物件の格差が、今まで以上に広がる可能性が高いので、家賃をただ単に安くするような集客を現在しているオーナー様は、考え方を改めるべきです。

 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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