一般的に賃貸内装は6年を超えてくると減価償却が終了し経年劣化が発生する可能性が高くなります。
長期入居者が退去すると原状回復程度（室内クリーニング）の工事では生活感が残ってしまうため早期成約が難しいため、リフォームかリノベーションどちらを検討しなければならなくなります。
本投稿は長期入居者が退去した際、貸主はリフォーム／リノベーションどちらを選択した方が早期客付けに結び付けやすいかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"長期入居者退去→リフォームorリノベーションの基準ポイント”
１．リフォームorリノベーション検討の目安は築20年
賃貸物件の家賃は築年数の経過と共に下落していき、築1年毎に1％下落すると言われています。特に築年数10年目と20年目は、資産価値が低下しやすいためエリア内の家賃相場が一気に値下がりしてしまいます。
例えば山梨県にあるJR甲府駅を最寄り駅とした２LDKの家賃相場に関してですが…
築１～10年 | 築10～15年 | 築15～20年 | 築20～25年 | 築25～30年 |
7,8 | 7,1 | 6,9 | 6,1 | 5,4 |
築11年目／築21年目を見てみると、一気に1万円近く値下がりしているしていることがわかります。
家賃相場が大幅に下落する背景には
築11年目以降に関しては、新築時と比べ資産価値が下落＝築浅部類に入った
築21年目以降に関しては、設備の減価償却が終了→価値がさらに下落する
ことが挙げられます
キッチンなどの水回りの減価償却は15年程度のため、築10年～20年以内であれば設備はそのまま活用し表装リフォームを強化することで家賃値下げを最小限に食い止めることができ、早期客付けも十分期待できます。
しかし築年数が20年を超えてくると設備の減価償却が終了し機能性／利便性が低下しているため、リフォーム程度では早期成約／家賃維持は難しくなってしまいます。
しかし設備交換などのリノベーションすることで、物件資産価値が向上し機能性や利便性が改善されるため早期成約に繋げられるだけではなく、家賃値上げも可能となることから収益性を高めることもできます。
２．リノベーションすると、室内印象はガラリと変わる
上の部屋は、弊社物件のリノベーション部屋です。
リノベーションすると室内印象ががらりと変わるため、築年数の古さは一切感じなくなります。
また部屋を紹介する仲介担当者から見ても、室内がおしゃれになっているリノベーション部屋は、築浅物件に入居したいが予算的に合わない人からの反響が得られやすいため、積極的に紹介／案内してくれます。
３．リノベーション資金の裏ワザ
リフォーム／リノベーション費用は、施工範囲によって金額が異なります。
弊社物件の事例で言うと、表装リフォーム（内装／床材張替えなど）で概ね100万円以内、フルリノベーションで200～250万円となります。
リフォーム／リノベーションを行う際、可能であれば全額自己資金（修繕積立費）で対応するのがベストです。
ただ現実問題としてリフォームやリノベーションは今後も発生してしまうことから、内部留保を貯めるためにも借入を起こした方がキャッシュフロー的にプラスになることもあります。
リノベーション資金を調達する際、一般的には金融機関にお願いすることになります。ただ金融機関で借入する場合、事業系扱いとなってしまうため金利は少々高めとなってしまいます。
そこでおススメなのが公的融資制度を活用することです。公的融資のメリットは…
金融機関で借入するより金利が低い
市区町村によっては利子補給がついているものがある
ため貸主にとっては使いやすい融資と言えます。
▶公的融資に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．リノベーション効果
貸主にとってリノベーション検討する際の悩みは、やはりリノベーションしたことによる費用対効果です。
具体的には「成約期間」と「収益性」です。
弊社物件は築年数が経過していることもあり、2018年からリノベーションを展開しています。徹底的な差別化戦略＋独自集客の確立の2本柱でイノベーションした結果…
成約期間短縮＋年間家賃収入増加させることに成功し、昨年度はアパート収入＋利益が過去最高を更新することができました。また弊社代表が行った空室対策は、不動産系メディアからも注目されています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶弊社代表の取材に関しては、こちらをご覧下さい。
５．まとめ
今回は長期入居者が退去した際、貸主はリフォーム／リノベーションどちらを選択した方が早期客付けに結び付けやすいかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
近年では賃貸物件の供給数飽和による空室率悪化が社会問題となっています。
そのため家賃値下げしてもクオリティーが低い物件は、築年数が浅くても客付けに苦戦するケースが高くなります。安定的な集客をするには物件資産価値を最大化させる以外方法はなく、特に築年数が20年以上経過した物件は、リノベーションを検討すべきです。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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