低予算リフォームで空室問題は解決するのか？
更新日：3月13日
不動産投資に成功するためには、空室日数を可能な限り抑えることです。つまり適切な空室対策ができていれば、退去が発生しても安定的な賃貸経営を行うことができます。
低予算でありながら費用対効果がある程度期待できる表装リフォームは、適正賃料に設定してれば早期成約に結び付けやすくなるため、比較的多くの貸主の間で対応しています。
ただし築年数が経過してしまうと、表装リフォームのみでは空室を埋めることが難しくなり、更に今後空室率はさらに悪化することが予想されているため、空室問題の根本的な解決方法にはならないと推測します。
本投稿は低予算リフォームで空室対策が解決するのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"低予算リフォームと空室対策で重要なポイント”
１．低予算でも効果的な空室対策とは？
予算をあまりかけずに空室対策を行う方法としては
表装リフォーム
募集条件の緩和
があります。
今回ご紹介する空室対策は、物件資産価値が低下しやすくなる築20年を超えてくる物件では確実に対応しています。
それでは2つの空室対策についてみていきましょう。
１）表装リフォーム
表装リフォームとは間取りや設備変更などは行わず、内装や床材の張替えを行うことを指します。内装や床は経年劣化がしやすくなるため、長期入居した部屋では日焼けや家具跡などが残りやすくなります。
内装や床材を張り替えることによって、前入居者の生活感などは感じることがないため、空室対策として効果的と言われています。
２）募集条件の緩和
低予算でもできる空室対策として、募集条件の緩和があります。
例えば近年では家賃保証会社を利用する物件が多くなったことから、仮に借主が夜逃や家賃滞納をしたとしても、保証会社が大部分をカバーしてくれるため、敷金設定しなくても貸主が不利になることはありません。
また礼金に関しては、もはや時代遅れ的な慣習となっていることから、礼金設定をなくすだけでも反響数を伸ばすことができます。
更に家賃が一定期間無料となるフリーレントを設定することで、初期費用の中に含まれている前家賃の家賃部分と相殺できることから、初期費用の削減効果が期待ができクロージング時に有利となります。
２．低予算リフォームだけでは難しくなるワケ
低予算リフォームは原状回復と同じ程度となってしまうため、築年数が20年以下であれば比較的有効的な空室対策と言えます。
しかし、築年数が20年を超えてくると建物と設備の減価償却が終わってしまうため、低予算リフォームをしても空室対策として有効的にはなりにくく、空室率の悪化や収益性の低下をもたらせてしまいます。
１）物件空室率の悪化
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続くため、必然的に賃貸物件の需要そのものも減少してしまいます。野村総研の調べでは2050年には空室率が40％に達すると報告しています。
かぼちゃの馬車事件以来、不動産新規融資には厳しくなっているものの、物件建設は歯止めがかからなくなってます。空室率が悪化したとしても需要がある新築／築浅物件は一定の需要があるため懸念は少ないと思われます。
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かぼちゃの馬車事件の全容！【不動産投資家が学ぶべき過去事例】
しかし、競争力が低下している築年数が経過している物件は、ダイレクトに影響が出てしまい、場合によっては淘汰されてしまうことも考えられます。
早期成約に結び付けるために空室対策をしたとしても、低予算リフォーム程度ではは競合他社でも対応しているため同質化になりやすく物件数が乱立しているため価格競争が発生しやすくなります。
２）収益性の低下
安定した賃貸経営を行うためには、募集する家賃を適正賃料に合わせることが求められます。
部屋探しをされている方は、エリア内の家賃相場をしっかりと把握しているため、募集家賃が家賃相場より高いと他の物件に流れてしまう可能性が出てきてしまいます。
ただし、適正賃料はよほどの好立地でない限りは「値下がり」するため、適正賃料通りの募集を行えば成約になったとしても収益性は確実に低下していきます。
上のグラフは弊社物件がある山梨県甲府市大里町における２LDK家賃相場ですが、築年数の経過と共に相場自体も下落していることがわかります。
稼働率がよくても適正賃料が値下がり傾向が続けば、損益分岐点が非常に高くなってしまいます。さらに築年数が経過すると修繕費用が多くなるため、安定的な利益を残せられるか微妙となってしまいます。
３．収益性を伸ばすためには？
不動産投資は所有物件の築年数が古くなればなるほど、資産性が低下するため収益性を確保することが難しくなってしまいます。
しかし競合他社との差別化戦略を打ち出すことができれば、家賃値上げが可能となり利益をしっかりと残すことが可能となってきます。
弊社物件は日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は築年数が経過しているため、リフォーム程度の空室対策を行っても安定した集客を確立することはできません。
そこで2018年から差別化を図るために、カフェスタイルに特化したリノベーション事業を立ち上げました。
差別化リノベーションを展開したことによって…
弊社オリジナルリノベーションを提供することで、価格競争からの脱却に成功
本格的なカフェテイスト空間を作ったことにより、家賃値上げを実現
価格競争の回避を図るため、物件公式サイトを立ち上げ集客強化を図る
競合他社が真似できないよう、リノベーション単価を上げる
ことで、安定的な集客を実現させることに成功しました。
その結果2020年以降は増収増益を達成することができ、2022年度においてはアパート家賃収入が過去最高を更新することができました。
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４．まとめ
今回は低予算リフォームで空室対策が解決するのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
低予算リフォームは、築年数が20年以上経過している物件では基本的に行う必要があるものの、同質化しやすいため差別化を図らなければ価格競争に巻き込まれてしまいます。
価格競争に巻き込まれてしまうと、負のスパイラルに陥りやすくなり収益性がさらに低下してしまいます。
築年数が経過している物件で安定的な賃貸経営を行うためには、差別化戦略が重要となり、弊社物件では収益性改善のために差別化リノベーションした所、2年後から増収増益を達成することができました。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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