賃貸経営を成功させるためには物件管理力強化は必須です。
そのため管理会社は管理力はもちろんのこと空室対策にも精通していなければなりません。
管理会社を変えたことによって満室稼働を実現させたケースは多いとのことですが、ただ中長期的な視点で考えた際、管理会社を変える前にまずは空室原因及び対策をしっかりとヒアリングした上で検討しなければ、逆に変えたことによってリスクが発生してしまうこともあります。
本投稿は管理会社を変えることが空室対策上重要なのかについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"弊社リノベーション物件で重要なポイント”
１．管理会社変更する理由
貸主が管理会社を変えたいのにはそれなりの理由があるはずです。
GMO賃貸DX WEBメディア編集部が調べた所、貸主が管理会社を変更した理由で最も多かったのは「借主対応が遅い」「部屋が埋まらない」が同率で全体の約40％を占めています。
▶上記アンケートについては、こちらをご覧下さい。
借主対応が遅くなると居住満足度が低下し退去のきっかけを作ってしまうため、安定した稼働率を確保することが難しくなってしまいます。また部屋が埋まらなければ家賃入金はゼロのままとなるため収益性が低下してしまいます。
両者は賃貸経営を成功させるうえで最も重要な部分であることから、貸主が管理会社を変えて管理力アップを図りたいと考えるのは普通なことです。
但し表面的な理由により管理会社を変えても、本質部分が変わらない限りはあまり効果は期待できません。その理由については次章をご覧下さい。
２．管理会社を変更する際に確認すべき部分
管理会社を変える際、恐らく主観で判断している貸主は多いと思います。
今後の賃貸業界は人口減少による空室率悪化がさらに増大することが予想されています。
そのため今までのような空室対策や管理体制では対応すること自体が難しくなります。大空室時代を生き残るためには、競合他社との差別化は必須です。
今後の大空室時代を見越してどのような空室対策を行うのか？
SNS媒体を使った集客に関してどのように考えているのか？
等といった空室対策ビジョンを管理会社が貸主に説明することができなければ、同質化→価格競争→収益／稼働率低下を招いしてしまいます。
そのため主観的な説明ばかりしている管理会社に管理委託させるのはリスクを伴うことになります。
３．空室原因の本質
部屋が埋まらない理由を管理会社の責任にしている貸主はものすごく多いですが、それは間違いです。
部屋が埋まらない／長期入居してもらえないのは顧客から嫌われている証拠。責任は全て貸主にあります。
貸主の中には
築年数が経過しているから部屋が埋まらない
空室率が悪化しているエリアにあるから部屋が埋まらない
と思っている方は結構多いと思いますが、顧客から喜ばれる部屋を提供することができれば、築年数／空室率が悪いエリアなどは一切関係ありません。
弊社物件は1993年に施工した2LDK物件で物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県です。
賃貸市場的には最悪と言っても過言ではありません。
収益性を改善させるために2018年から差別化リノベーションを展開。2年後から結果が出始め2期連続で増収増益を達成。今期に関しても本執筆時2023年10月16日現在満室となっているため、増収増益を達成できる見込みとなっています。
弊社物件が結果を出すことができたのは
顧客が望んでいる価値と弊社が提供できる価値＝リノベーションが一致している
競合他社には提供できず、自社独自の価値を提供
することができているからです。空室対策の本質はここにあるのですが、結果を出すことができていない物件の多くは顧客が求めている価値を全く理解していない可能性が高いです。
▶弊社リノベーション物件の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は管理会社を変えることが空室対策上重要なのかについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
管理会社を変えたことで満室達成したと喜ぶ貸主は結構多いです。しかしよくよく見てみると行った空室対策は競合他社物件でも行われているようなものばかり。
これでは一時的に満室にはなるものの、長期的な視点に立った際物件価値を維持することが難しくなるためまた元の状態に戻ってしまう可能性は高くなります。
管理会社を変えることはいつでもできますので、どうすれば部屋を借りる方が多くなるのか？しっかりと分析対策を講じることが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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