管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴とは？
更新日：3月9日
不動産投資に成功するためには物件管理の質を高めることがとても重要です。
そのため物件管理のプロである管理会社に管理委託することで、質の高い物件管理をしてもらうことができ安定した賃貸経営を行うことができます。
管理会社は物件管理を任された貸主の物件価値を最大限高めようと、貸主に対し空室提案や管理提案などを行うことがあります。
管理会社担当者は貸主の賃貸経営を理解した上で、様々な提案を行ってきますが、貸主が管理会社提案を拒絶し続けてしまうと、場合によっては管理会社側から建物管理契約の解約を通告されてしまいます。
本投稿は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"管理会社が嫌う貸主で重要なポイント”
１．管理会社の仕事とは？
管理会社が行う管理業務は主に「借主の管理」「建物の管理」があります。借主／建物の管理の中で貸主と直接関係があるものとして
家賃滞納
借主クレーム
空室対策
があります。それぞれの業務内容についてみていきましょう。
１）家賃回収業務
管理会社は家賃が遅延している借主に対して家賃回収を行っています。家賃遅延が長引くと滞納になる可能性が高くなるため催促します。
家賃入金が遅れてしまうと貸主に支払う家賃がストップしてしまいますが、近年では家賃保証会社を利用している物件が多くなったため、代位弁済請求することで管理会社・貸主における家賃滞納リスクはなくなります。
２）クレーム対応
築年数関係なく、建物故障や借主同士のトラブルはどうしても発生してしまいます。
管理会社は建物故障原因→協力会社との連携・対応／借主同士によるトラブル解決方法などを熟知しているため、クレームが発生しても早期解決を図ることができます。
３）空室対策
築年数が経過すると設備などの資産価値が減少してしまいます。
そのため築年数に応じた空室対策を行わないと、空室期間の長期化／家賃値下げを余儀なくされてしまいます。
空室対策と言っても低予算で対応できるものもあることから、管理会社では貸主の賃貸経営を見据えた上で適切な空室提案を行います。
２．管理会社が嫌う貸主の特徴
管理会社は物件資産価値を最大限高めさようと、貸主に対して提案を行うことがあります。
実は賃貸経営がうまくいっている物件は、管理会社との連携がしっかりしています。そのため空室やクレームが発生しても早期解決させることが可能となりますが、一方で連携がうまくいっていない物件では問題が長期化し、貸主との関係性が悪化してしまうこともあります。
管理会社が貸主を嫌ってしまう特徴として
リフォーム提案をしても毎回拒否される
貸主に連絡してもつながらない
担当者を罵倒する
が挙げられます。それぞれの特徴についてみていきましょう。
１）リフォーム提案を拒否する
築年数が経過しても適切な空室対策を講じることで、家賃値下げを最小限に抑える／早期成約に結び付けることが可能となります。
そのため管理会社担当者は、貸主に対してリフォーム提案を行うことがありますが、設備投資に消極的な貸主はリフォーム提案を拒否し現況の部屋で客付けしろと主張してきます。
２）連絡してもつながらない
物件にある設備の所有権は貸主となっているため、設備故障が発生し交換や修理を行う場合、貸主許可が必要となってきます。
そのため管理会社担当者は貸主に電話連絡を行うことになりますが、連絡を何度もしても「つながらない」と管理業務に支障をきたしてしまいます。
３）担当者を罵倒する
管理会社からのリフォーム提案や管理業務に非協力的な姿勢を取り続けてしまうと、当然ではありますが空室が長期化しキャッシュフローが悪化することが予想されます。
管理会社提案を拒否し続けているにも関わらず、空室が長期化してしまった原因を管理会社責任にする貸主は意外に多く、中には担当者を罵倒する貸主もいます。
３．管理会社が契約を打ち切る可能性
管理会社と貸主とのコミュニケーションがとれていなければ、空室長期化／収益性の低下を招きやすくなります。そのため貸主は「別の管理会社に管理委託させたほうがいい」と考えてますが、実はこれは管理会社も同じです。
管理会社の主な売上は管理料収入です。
管理料はどの物件でも均一となっているため、同じ管理料なのにコストと手間がかかるような不良債権的な物件管理はしたくはないと考えます。そのため場合によっては管理会社側から建物管理契約を打ち切ることもあり得ます。
管理会社を変えたことによって貸主側がプラスになることもあるとのことですが、ただ管理会社を変えるとなると現在入居中の借主に対する契約上のリスクが発生してしまいます。
▶管理会社を変えるメリットについては、こちらをご覧下さい。
「もう我慢できない!!」管理会社の変更を検討したきっかけTOP3を大公開！
１）借主に負担がかかる
管理会社を変えるとなると、入金先が異なるため借主に負担をかけることになります。
一部の管理会社ではクレジット払いOKになっているところもありますが、管理会社によってはクレジット払い非対応の所もあるため、場合によっては借主からクレームを言われてしまうことも考えられます。
２）家賃保証会社の契約が切れる
管理会社を変えるとなると、契約時に加入した家賃保証会社の保証を引きぐことができない可能性が高くなります。引き継ぐことができなければ家賃滞納リスクが大きくなることはもちろんのこと、別の家賃保証会社を利用したことによって、信用情報に引っかかり利用できないことも考えられます。
▶家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】家賃保証会社利用物件がどうして増加傾向となっているのか？
３）家財保険の契約が切れる
一部の管理会社では、管理会社と提携している保険会社の家財保険を契約時に推奨していることがあります。この場合管理会社が変更になった時点で契約自体も終了となってしまうため、変更手続きを余儀なくされてしまいます。
４．まとめ
今回は管理会社が嫌う賃貸オーナーの特徴についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
弊社代表は相続で現在の物件オーナーに就任しましたが、相続当時は債務超過状態でいつ自己破産してもおかしくはない状態でした。
そのため当時は管理会社や仲介会社に「空室が埋まらないのはあなた方の責任」と一方的に決めつけて罵詈雑言を浴びせるのが日課でした。
しかし、空室が埋まらないのは貸主の努力不足であることに気づき、そこからは管理会社提案を可能な限り対応し続けたことによって、現在では毎月の利益をしっかりと出せるぐらい安定的な賃貸経営を行うことができるようになりました。
築年数が経過していたとしても、管理会社との連携をしっかりと取り続けていれば、キャッシュフローが悪化するようなことはないはずです。もし賃貸経営を成功させたいのであれば管理会社との連携は強化すべきです。
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