管理会社を変えることが、空室対策をする上で重要なことなのか？
更新日：1月29日
賃貸経営を円滑に進めるためには、管理会社の協力が必要不可欠。
賃貸経営が成功するかどうかは、管理会社の管理の質にかかっているといっても過言ではありません。
築年数が経過してくると、資産価値が低下してくるため、集客が難しくなってしまうことがあります。
現在集客に苦しんでいる物件をお持ちの貸主が「管理会社を交代」させることによって、集客力アップ・全棟満室させることができるのかというと、そういうことではありません。
空室率が悪い物件に共通しているのは、物件管理／募集部屋のクオリティーが低下していることが多いです。管理会社は空室期間が長期化してしまうと、管理料が入ってこないため、何とかして客付けを試みたいと考えています。
ただ、貸主物件が…
部屋が埋まらないのは、管理会社の責任にしている。
設備増強に対して、躊躇（お金を使いたくはない）している
多額の費用が発生する「外壁塗装」はしたがらない
設備トラブルが発生し、交換が必要となっても、修理で対応させている
物件周りが客観的に見て汚い
場合、これでは客付けしたくても内見された方はまず敬遠されます。例え仲介会社に広告料を支払ったとしても、見た目的に嫌だなと思われるような物件は、成約に繋げることは皆無と言っても過言ではありません。
さらに近年の賃貸市場の傾向としては、全国的に空室率が悪化傾向となっており、特に地方都市においてはエリアによっては空室率30％台に達している所があります。
そのため、今までならば家賃値下げさえすれば成約できていた物件が、値下げしても成約に繋げらず空室期間が長期化になっているところがあります。
賃貸経営を長年されている方にとって、上記を理解されていない方が多いため、つい管理会社を変えれば何とかなると思っています。しかし賃貸空室率は今後さらに悪化することがわかっているため、物件の質を向上させない限りは、管理会社を変えたとしても何ら意味はありません。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件は1993年築の2LDK物件となっています。
もともと弊社物件は自分の祖父が相続税対策として1993年に賃貸経営をスタートさせました。当時は物件数があまりなかったため順調に推移していったのですが、2000年代に入ると競合他社物件が乱立するようになり次第に収益性が低下。
2006年12月に父親、そしてその23日後にはオーナーである祖父が相次いでで病死し、急遽自分が若干28才という若さで2代目オーナーに就任しました。
当時は家賃収入より銀行返済の方が完全に上回っている債務超過状態。税金などは当然支払うことができなかったため、母から援助してもらっていました。当時の自分は「部屋が埋まらないのは全て管理会社のせい」と一方的に決めつけて、担当者を罵詈雑言を浴びせるのは当たり前。裸の王様気取りをしていました。
しかし、緊急修繕を急遽しなければならない事態となり、今まで外部委託していた清掃を解約して自分でするようになってから、賃貸経営を本格的に勉強しようと決意し、その後空室率はどんどん減っていき、今では増収増益＋満室が当たり前、メディアから多数の取材を受けるまでに成長しました。
▶オーナー就任から現在に至るまでのエピソードについては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①
【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと②
▶メディア取材に関しては、こちらをご覧下さい。
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成功した今だから思うのですが、しっかりと空室対策を行えば、しっかりと収益性を残すことは必ずできるはずです。収益性が残せられないのを管理会社の責任にさせるのは、誰でもできることですが、ただこのようなことを言っている貸主の大多数は、物件自体のクオリティーが低い場合が殆ど。
物件の質が高まれば、成約数を伸ばしたい仲介会社は必ず貸主の物件を紹介したくなるものです。実際弊社物件において、2022年3月後半から5月にかけて転勤や転職の理由で3件の退去が発生しました。
繁忙期を過ぎてからの退去は、正直厳しいと実感したものの、4月～5月にかけて相次いで成約が決まり、本執筆時の2023年1月29日現在満室状態が続いています。
管理会社を変えることが空室対策上有効ではなく、まずは物件の質を高めることを第一に対応されてみてはいかがでしょうか？物件の質が良くなれば必ず反響に結び付けることはできます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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