家賃下落を防ぐためには？
更新日：6月27日
不動産投資をされている方にとって、一番気になる部分と言えば家賃下落ではないでしょうか？
築年数が経過すると家賃相場自体が下落するため
空室率増加による収支悪化
家賃相場下落による収益悪化
が予想されます。上記リスクを回避するためには物件資産価値を高める対策を行うことが重要となってきます。
本投稿は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"家賃下落を防ぐうえでで重要なポイント”
１．家賃下落の背景
どうして家賃は築年数の経過と共に下落してしまうのか？冒頭でもお伝えした通り、家賃下落の背景には、資産価値低下／空室率増加が要因であると言われています。
それぞれについて具体的に見ていきましょう。
１）資産価値下落
物件の資産価値は築年数の経過と共に下落していきます。そのため家賃も比例し一般的には築年数1年＝1％下落すると言われています。
特に築年数10年目／20年目は資産価値が大幅に低下してしまうため、エリアによっては家賃相場が1万円ぐらい下落するところもあります。
２）空室率増加
近年では地方都市の人口減少は急速に加速しています。日本の人口は2008年をピークに今後減少していきます。
賃貸物件の供給数はすでに飽和状態となっていますが、賃貸物件の建設に対し特段規制する法律や条例がないため、地方都市を中心に空室率が年々悪化しています。
空室率悪化の影響を受けてしまうのは、築年数が20年以上経過した物件。適正賃料に設定しても競合他社が同様の対策を行うため価格競争となり、その結果負のスパイラルに陥ってしまう可能性が出てきます。
▶賃貸経営の負のスパイラルについては、過去記事をご覧下さい。
２．家賃下落するとどうなる？
家賃下落は外的要因であるものの、対策を講じなければキャッシュ不足／物件紹介されにくくなってしまうことが予想されます。
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）キャッシュ不足になる
資産価値／家賃相場が下落してしまうと、設定家賃も相場に合わせなければ客付けが難しくなるため、必然的に利幅が減ってしまいます。また築年数が経過すると経年劣化が発生しやすくなるため、修繕費が増加していきます。
修繕費の増加＋利幅減少が続けば必然的にキャッシュ不足に陥る可能性が高くなり、賃貸経営が厳しくなってしまいます。
改善策としては…
経費を見直す
リスケジュールする
資産価値を高める
対策を行うと効果的と言われています。
▶キャッシュ不足に関する詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】家賃収入減少でキャッシュ不足になった場合、どう対応したらいい？
２）物件紹介されにくくなる
一般的に競争力が低下している築古物件は、家賃値下げしないと集客できないと言われています。ただ上述の通り賃貸物件の供給数は飽和状態となっていることから、反響数を伸ばせない物件は必然的に発生してしまいます。
賃貸物件を募集する際、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに掲載依頼をかけますが、反響数が伸ばせない物件は掲載に対する費用対効果が期待できないと判断され、貸主が知らない間に掲載自体を取りやめてしまうことがあります。
さらに反響が得られにくい物件は、当て馬的な扱いを受けてしまう可能性が出てきます。
３．家賃下落を防ぐためには？
家賃下落を防ぐ／抑えるためには物件資産価値を高めることが最も効果的です。具体的にはリノベーションを行うこと、また独自集客を行うことで家賃相場の影響を最小限にしてくれます。
それではそれぞれの対策／効果についてみていきましょう。
１）資産価値を高めるリノベーション
築年数が経過しても設備や内装／間取りを一新するリノベーションを行うことで、資産価値が高くなりその結果従前家賃より高い家賃設定しても、客付けすることができるため収益改善／家賃相場の影響が受けにくくなります。
さらにリノベーションのメリットは資産価値がたかくなったことにより、入居後借主からの家賃値下げ要求が発生しにくくなる点です。
▶リノベーションのメリット詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】リノベーションは借主からの家賃減額請求を回避することが可能に
【過去記事】賃貸リノベーションすると、資産価値が高くなる理由とは？
２）独自集客
たとえ資産価値を高めるリノベーションをしても、賃貸検索サイト上で集客するとなると、築年数／家賃帯で引っかかりにくくなるため、早期客付けが難しくなってしまいます。
LINEリサーチが調べた所によると、スマートフォンで調べ物をする際に利用しているサービスとして、Google検索以外にSNSを活用している方が一定数いるとのことです。
そこでおススメなのがSNS媒体を使った集客をすることです。一部の仲介会社ではSNS媒体を使った物件募集を展開したことで反響数を伸ばすことに成功しています。
４．まとめ
今回は賃貸家賃下落を防ぐ方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
弊社物件は築年数が経過していることもあるため、2018年から差別化リノベーション＋独自集客を展開しています。
その結果、3年前から増収増益＋満室継続することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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