絶対にやってはいけない空室対策とは？
更新日：2022年9月25日
賃貸の空室を埋めようと思っても、閑散期の時には「なかなか結果が出にくい」こともあって、つい不安になりがちになります。
確かに1月～3月までの繁忙期と、閑散期を比較すると「お部屋探しをされている方そのものが少ない」ので、どうしても空室が埋まりにくくなってしまいます。
一括借り上げではない物件は、空室期間が長ければ長いほど「家賃は入金」されてこないので、毎月のアパートローン返済が気になってしまうお気持ちは十二分にわかりますが、ただ空室率全国ワースト1位の山梨県に賃貸物件を所有し、家賃相場より1万円以上高い募集をして全室満室に指せた自分が言うのは何ですが、たとえ管理会社から…
このままでは何時まで経っても空室は続く恐れがあるので、思い切って家賃の見直し＝値下げをしてみてはいかがですか？
と言われても、決して「わかった」とは言わないで下さい。
どうして値下げをすることがいけないのか？
下記のグラフをご覧下さい。
数年前に調査したデーターであるので、最新の家賃相場とは若干際は生じていますが、エリア内にある家賃相場は、一部エリアを除けば「築年数が経過するたびに、家賃相場は下落していく」ことが、一目見てお分かりになるはずです。
特に注目してもらいたいのが、10年を一つの区切りとして、一気に家賃相場が下落していっています。これがどのような意味をあらわしているかというと、確かに家賃相場並みに家賃設定をしていれば、市場の反応も敏感になるので、「反響は得られやすく」なりますが、ただその一方で家賃値下げをすることによって、仮に満室になったとしても「家賃収入は減少」することを意味しています。
例えば、甲府市大里町で２LDK賃貸、新築時7万円、10戸を募集し満室になった場合でも…
築年数 | 1か月満室家賃合計 | 新築時との差額 |
築1～10年 | 72万円 | ― |
築10～15年 | 70万円 | 2万円 |
築15～20年 | 63万円 | 9万円 |
築20～25年 | 53万円 | 19万円 |
築25～30年 | 51万円 | 21万円 |
家賃を相場並みにした場合において、仮に全室満室ができたとしても、築年数が経過すればするほど、オーナー様に入る家賃収入は「右肩下がり」になり、新築時と家賃相場に設定した場合における築25～30年の家賃合計の差は「21万円」となり、満室にしたとしても3部屋分の家賃が無くなってしまうことになります。
管理会社に管理を委託した場合には、概ね５％の管理料が徴収されることになり、さらに築年数が経過すれば、修繕費は多くなってくるので、家賃を値下げして満室となっても「アパートローンの返済が終わっていない」と、利幅が狭くなる一方となってしまいます。
つまり、家賃相場を気にした集客＝管理会社の言いなりになっている集客をしていると、満室だけれども、収益が改善するどころか、かえってアパートローンなどの支払いがきつくなってしまうのは明白となります。
現在の賃貸集客は「賃貸サイト」が主流となっているため、競争力が低下してしまっている築古物件は、値下げせざるを得ない状況に追い込まれていますが、ただやり方次第では、家賃値上げも、決して夢ではありません。
ではどのような対策を講じればいいのかというと…
①物件清掃を徹底的に行う
②競合エリアの様子を偵察（ただし賃貸系ポータルサイトで確認）
③たった1つでもいいので、差別化できる設備を導入
④賃貸サイトと並行して、SNSによる集客を強化する
これは、弊社物件において、実際に行っていた対策で…
実は弊社物件がある甲府市大里町は、閑静な住宅街にあることから、主にファミリータイプ賃貸物件が多いエリアであることがわかり、しかも物件周辺にある他社物件は、1990年代後半に建てられた古い物件ばかりで、リフォーム・リノベーションを全く行っていないことから、室内設備は古いままとなっていました。
そこで、弊社物件では「女性に喜ばれる部屋」を作るために、差別化リノベーションを展開。カフェみたいな居心地がいい空間を提供できれば、家賃値上げしても十分勝負ができると判断して、2018年からコツコツとリノベーションを展開したところ、コロナ禍であっても家賃交渉がほぼ入らない状態にまで、集客を持っていくことができ、満室を実現しました。
残念ではありますが、管理会社は「家賃が安くなったとしても管理料さえもらえれば、それだけでいい」と考えている節があり、もし家賃値下げ集客をした結果、かえって経営が悪化したとしても、管理会社が「オーナー様が借りられている金融機関に一緒に行って、返済を伸ばしてもらうようにお願いする」ことは、まずしません。
オーナー様の物件を守ることができるのは、オーナー様のみです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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