家賃値下げ集客をやめてから黒字が続いている。どうして?

更新日:9月22日


築年数が経過してくると、エリア内の家賃相場が下落してくるので、どうしても「今までと同じような家賃」では、集客することが難しくなってしまいます。


昨今では、ネット上において「家賃値下げ交渉の方法」「絶対に抑えておきたい家賃交渉術」等といった指南書的な開設がアップされているので、「賃貸物件数が飽和状態」となっている今では、貸し手側は圧倒的に不利になってしまいます。


家賃値下げ集客をやめてから黒字が続いている。どうして?

弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、しかも弊社物件は1993年築ということもあるので、家賃相場並みに家賃設定をしなければ、集客すること自体が非常に難しい状況ではありますが…


実は、弊社物件では「家賃値下げ集客から脱却」した2018年以降、毎年黒字を計上し、2022年度には「増収増益」が期待されるほど、経営状態としてはものすごくよい状態となっています。


このような話をしてしまうと、おそらく多くのオーナー様、業界関係者は「ウソだろ」と思われますが、ただこれはれっきとした事実。


家賃値下げ集客からの脱却で、黒字が出た理由とは?

では、どうして家賃値下げ集客をしない弊社物件が、黒字を出すぐらいにまで成長したのか?


それは、お部屋探しをされている方が「どのような悩みを抱えているのか?」をしっかりと調べた上で、ニーズに沿ったお部屋を紹介することができたからです。



(1)初期費用の徹底的な見直し

初期費用の徹底的な見直し

賃貸物件に入居する方の大多数は、初期費用を何とかしたいと、本気で思っています。

山梨県内における賃貸初期費用の平均は、おおよそ「家賃4か月」程度。

これはあくまでも平均なので、新築物件においては「家賃5~6か月」ぐらいはかかってしまう可能性がありますが、契約する前に「家賃4~6か月程度」の費用が一気に無くなってしまうことは、お客様にとって見たら、とても頭が痛いところ。


もしそのお金があるならば…

新婚旅行などの娯楽に使えたり、また新生活に備えてちょっと「高めな家電などを購入」することができるはず。ただ現実的には、それはまた夢のまた夢。


そこで弊社では、徹底機的初期費用の見直しに着手し、管理会社協力の元、初期費用の総額を相場の約4分の1程度にまで「圧縮」することに成功。見学会の時に「初期費用の見積書」をお渡しすることによって、お部屋探しをされている方にとっては、衝撃的な金額となっているので、このことがきっかけで、お部屋見学に来られた方の約8割以上が、そのままご契約という流れになっています。


(2)家賃値下げ×。その代わりクオリティー重視の部屋

お洒落なリノベ部屋

賃貸経営は、別の言い方をすれば「不動産投資」となるため、多くの物件では「築年数及び相場に適した部屋」を提供しがちになります。ただこのような考え方をしているオーナー様は「殆ど」であることから、同じような部屋ばかりが乱立してしまい、その結果さらに価格競争が生まれる要因になってしまいます。


そこで、弊社では「家賃値下げ」「家賃相場を意識した募集」からは完全にフェードアウトすることを決意し、その代わり「費用をかけた徹底的なリノベーション」を展開することによって、家賃以上の価値を見出せる部屋を提供しました。


その結果、弊社リノベーション部屋にご入居して頂いたお客様は、部屋の価値に共感して頂き、家賃相場より募集家賃が「高い」ことをあえて承知した上で、ご入居して頂いているので、収入的には毎年右肩上がりとなっています。


ここで気になるのは、リノベーション費用をどのように捻出しているか?

これに関しては、弊社では「借入」を行っていますが、ただし普通に金融機関から融資をするとなると、金利が高めとなってしまいますので、そこで弊社では「利子補給」がついた特別融資を毎回行っています。

利子補給がついた融資を受けることで、実質金利が1%台となるため、余分な利息を多く支払うことが無くなる点においては、とてもメリットがある融資と言えます。これに関しては、市区町村の商工課などに問い合わせていただくと、取り扱いをしている可能性があるので、もしこれからリノベーションを行う予定があるオーナー様は、ぜひ一度相談されてみてはいかがですか?


(3)管理会社のやる気がアップ

管理会社のやる気がアップ

弊社リノベーション部屋の家賃は、築年数に応じた家賃相場と比べると、約1万円以上は高く、またリノベーション前と比べると、最大で10%家賃を値上げしています。


このような状況下の中でも、ご契約者様がいるということは、必然的に「管理会社に支払う毎月の管理料」も高くなることになります。


これがどのような意味を示唆しているのか、もうお分かりだとは思いますが、弊社物件を入居させれば「多くの管理料をもらえる」ことになりますので、仲介会社などに積極的に「客付け強化」を指示することができ、さらに仲介会社においても、築年数の割には家賃が高めであり、お部屋自体のクオリティーが高いことから、すぐに決まれば「高い仲介手数料」をもらえるので、積極的にお客様に営業をかけてもらうことができることから、集客力は通常の物件より数倍強いと言っても過言ではありません。



(4)まとめ

家賃値下げは、オーナー様の決断により「今すぐにでもできる」方法。

ただ家賃を値下げしたことによって、入居者の質の低下/トラブル発生率の増加/家賃滞納問題などといった、負の遺産までも一緒に入ってくることになることから、果たして家賃値下げ集客をすることが、本当にオーナー様にとって良い事なのか、個人的には懐疑的に感じています。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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