修繕費をかけない空室対策は効果があるのか?

更新日:9月20日


築年数が経過している物件をお持ちのオーナー様にとって、退去に伴う空室対策を行う際、予算をかけてしっかりと修繕するか、もしくは必要最小限度の予算のみで修繕を行うのか、非常に迷ってしまいますよね。


これに関しては、エリアや築年数によって、どちらが良いのかは、正直に言って正解はないのですが、ただ少なくとも「地方都市にある賃貸物件で、築年数が20年を超えている」物件においては、予算をかけて修繕対策を行った方が、空室対策上においては、効果的と言えます。



1.地方都市における賃貸市場

地方都市における賃貸市場

地方都市における賃貸市場は、需要=借り手より供給=募集している賃貸物件の方が、完全に上回っていることから、エリアによっては賃貸空室率が深刻な状態となっています。


このような状況の中で、募集している部屋の設備が「あまりにも古い」場合においては、たとえエリア内にある競合他社物件と「家賃帯が同じ」であっても、設備の部分で負けてしまうと、賃貸物件供給数が飽和状態となっている今の時代では、明らかに負けてしまうことは明白。


家賃値下げしても、設備があまりにも劣っていると「仲介会社の担当者」でさえ、案内を敬遠してしまう可能性があります。



2.家賃値下げによるクレーム問題

家賃値下げによるクレーム問題

近年における賃貸集客/お部屋探しは、大手賃貸サイトに物件掲載してもらうのが、当たり前となっています。


空室対策の一環として、家賃値下げを行ってしまうと、その情報は当然ながら「賃貸サイト」に掲載されてしまうので、その情報をご覧になった「現入居者様」たちは、当然ではありますが、同じ物件なのに「募集している部屋の家賃が安すぎる」と、管理会社やオーナーさんにクレームを言ってくる可能性が高くなります。


管理会社担当者やオーナーさんが、「家賃値下げをしたのはキャンペーン中であり、普通であればそんなことはしない」と説明したとしても、家賃にあまりにも格差がありすぎてしまうと、現入居者様は「更新のタイミング」を見計らって「家賃値下げ要求」をしてくることが高くなります。


さらに、確実に家賃値下げを認めてもらうため「交渉が不首尾に終わった場合には、更新せず退去する」といったカードを切ってしまうと、オーナー様としては「退去されてしまうと家賃がしばらくは入金されず、修繕費などで支出が多くなる」ことが懸念してしまうため、最終的にはご入居者様の条件をのんでしまう可能性が高くなります。


1件だけならば、まだいいのですが、これが複数発生してしまうと、当然ではありますが「毎年の家賃収入は下落し、利益も少なくなってしまう」ことから、経営が悪くなってしまう要因になります。



3.修繕せずに家賃を下げても埋まらない可能性

消極的な修繕のみの物件では、当然ながら現在の家賃では「集客上不利」になってしまいので、家賃値下げをしなければならなくなりますが、ただ需要と供給のバランスが崩壊している可能性が高い「地方都市にある賃貸物件」では、消極的な修繕だけをしている物件は、家賃を相場以下に下げたとしても、部屋が埋まりにくくなり、その傾向は「毎年強く」なってきています。


例えば、家賃5万円の物件において、ひとつのお部屋には「ウォシュレット」が設置してあり、他方の部屋においては「ウォシュレット」がないとすると、お部屋探しをされているお客様は、同じ5万円の部屋であれば、ウォシュレットがある方を選ぶ傾向が高くなります。


最近の賃貸市場においては、築年数が経過している物件であっても「テレビドアフォン」「ウォシュレット」「追い炊き機能」は標準化になっている所が多くなってきているため、上記3つが全くない/もしくは3つのうち1つはまだない場合、確実にそのような物件は、家賃をさらに値下げしても、部屋が埋まりにくくなってしまい、これ以上はまずありえないといった家賃設定をしないと、まずお客様は反応してきません。



まとめ

どのような商売にも言えることですが、経営を少しでも改善するためには、出来る限り「支出を抑える」ことが重要となります。これは賃貸経営でも同じであり、退去の際に発生する「退去リフォーム費用など」は、抑えたほうがいいに決まっています。


ただ、賃貸物件数が飽和状態になっている地方都市では、「最低限のリフォームは行っている物件が山ほどある」ことから、修繕費をケチってしまうと、家賃相場的には適正な家賃設定にも関わらず、反響が得られにくい物件となってしまい、家賃値下げしても、昔と比べると、家賃を下げただけでは「成約」には至りにくくなっています。


このような事態を防ぐためには、ある程度の修繕費は予算計上したほうが、トータル的に見た時に、有効的な判断であると言えると思います。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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