アパート空室対策しても結果が出にくい理由とは？
不動産賃貸経営にとって、避けては通れないものと言えば「退去に伴う空室」です。
退去予測することは事実上不可能となるため、空室による家賃機会損失を最小限に抑えるためには、退去連絡を頂いた瞬間からすぐに対応をしなければなりません。
賃貸空室対策を専門とするコンサルタントの方々は、空室を埋めるためには
主要大手賃貸サイト（SUUMO・HOME'S・at－home）に物件掲載をしてもらう
適正家賃を把握して、家賃相場を意識する
広告料を倍増することによって、優先的に紹介してもらう
ホームステージングを行い、室内印象をよくする
入居者に人気が高い設備を取付ける
等を行うと効果的と主張しています。
しかし近年の賃貸市場は賃貸物件数の供給過剰による空室率の悪化が顕著となっています。つまり対策しても部屋が埋まらない可能性があり得るため、今までの空室対策では効果は期待できないと言っても過言ではありません。
本投稿はアパート空室対策しても結果が出にくい理由と、結果を出しやすくする対策についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパートの空室対策で効果を得るために必要なポイント”
１．空室対策の結果が出にくい理由
賃貸空室対策しても効果があまり実感できないのには、賃貸空室率の悪化が原因です。
空室率改善のために管理会社／貸主は空室対策を行うことになるものの
空室対策が同質化になっている
物件管理の質が低下していることに気づいていない
ことが多いため、対策を講じてもなかなか結果を出すことができにくくなってしまっています。
それではそれぞれの原因についてみていきましょう。
１）同質化になっている
空室対策として効果が出やすいと言われているのが「インターネット無料化」です。
インターネット無料化にすることで、借主入居時の開設工事不要／毎月の使用料が不要となるため、入居促進に繋げられると言われています。
しかし競合他社が相次いで対応すると、機能や品質などで差がなくなってしまうため価格競争になりやすく、さらに入居の決め手にまでは至らないことから訴求効果はあまり期待できないのが正直なところです。
▶インターネット無料化の詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【賃貸Q&A】インターネット無料にすると客付けに有利になる？
２）物件管理の質の低下
たとえ人気設備を導入したとしても、物件管理の質が低下している物件は、内見時における第一印象がとても悪くなってしまうため、客付けが難しくなってしまいます。
特に物件周り／共用廊下／ごみ置き場などが清潔でないと、たとえ室内がリフォームされていても「入居したい」とはだれも思いません。
この部分について意外と貸主が理解していないことが多いため、注意が必要です。
▶顧客満足の重要性に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】顧客満足度を意識していない空室対策は、必ず失敗する
２．効果的な空室対策とは？
効果的な空室対策を行うためには、顧客に響くような部屋／情報が確実に届くようにしなければなりません。
賃貸検索サイトのみの集客では、築年数／家賃帯で検索されてしまうため競争力が低下している物件では不利になってしまいます。
そこで弊社がおススメする効果的な空室対策として
集客方法の見直し
差別化リノベーション
を推奨しています。それではそれぞれの対策のメリットについてみていきましょう。
１）集客方法
SNS普及率は約8割と言われています。特に若い年代ほどSNSを日常生活上で利用していることが多いです。
LINEリサーチの調べによると、スマートフォンで調べ物をする時に使用している検索ツールとして最も多かったのはGoogle検索（93％）で、その次に多かったのはSNS（59％）です。
年代別で見ると、20代男性はYouTube／Twitter、女性はInstagram／Twitterという結果でした。
つまり賃貸検索サイト以外での集客を行うことで、新規顧客の開拓を簡単に行うことができるため物件認知／問合せ増加などが期待できます。
▶LINEリサーチのリリースに関しては、こちらをご覧下さい。
２）差別化リノベーション
全国的に賃貸空室率は悪化傾向となっています。そのため築年数が古い物件では適正賃料に値下げしても部屋が埋まりにくくなっています。
しかし近年ではSDGsが浸透していることもあり、築年数が経過していてもしっかりとリノベーションを施している物件では、築年数の影響を受けにくくなり早期成約／家賃値上げが可能となります。
▶リノベーション効果に関しては、こちらをご覧下さい。
すべて賃料大幅アップ！アパート・マンションのリノベーション事例
３）弊社事例
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに物件自体築年数が30年を迎えようとしています。
弊社物件はファミリー物件であるため、特に女性が気に入るような部屋を作ることが早期成約につながると判断し、2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開しています。
また集客方法も大幅に見直し、物件独自の公式サイトを開設したことから、価格競争に巻き込まれることなく家賃値上げがしやすくなりました。
その結果3年前から増収増益を達成することができ、昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション実績関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．まとめ
今回はアパート空室対策しても結果が出にくい理由と、結果を出しやすくする対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
空室対策を考える上で一番重要なのは、借主の立場に立った部屋作りをすることです。確かに人気設備などを設置することは借主の立場に立っていると言えます。
しかし設備ばかりに気を取られ他の部分（室内クオリティーや物件周りなど）が疎かになっている物件が意外にも多く、これでは空室対策をしても効果を最大化させることができません。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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