賃貸満室経営達成するには、どのような対策を講じればいいの？
更新日：7月4日
賃貸空室率は年々悪化傾向となっています。
野村総研の調査では2050年になると空室率が40％に達するとのことですが、すでに地方都市の一部エリアでは空室率が30％台に達していることを踏まえると、空室率40％台になるのは時間の問題と言えます。
賃貸経営で求められるのは、家賃帯を限りなくキープした上で満室経営を続けることです。
ただ空室率が悪化すれば家賃を値下げしなければならないため、満室になったとしても収益が低下してしまいます。
弊社物件は築30年／物件がある山梨県は日本一空室率が悪い県で、すでに空室率が30％台となっています。市場的にはとてもいいとは言えませんが…
本執筆時の2023年7月4日現在満室継続
2020年以降増収増益
家賃相場無視した家賃設定で満室継続
させています。
本投稿は満室経営達成するための対策についてお伝えいたします。
▼目 次
１．賃貸満室経営達成するには、どのような対策を講じればいいの？
【本記事でお伝えする結論】
”満室達成”する上で重要になること
ではなぜ現代のアパート経営にこれらの対策が求められるのか。
それらの原因から順に見ていきたいと思います。
１．賃貸満室経営達成するには、どのような対策を講じればいいの？
物件を満室にさせたい場合、多くの貸主／管理会社／空室対策コンサルタントの方は「適正賃料を意識」しています。
家賃相場は築年数の経過と共に下落していくため、適正賃料を重視してしまうと満室になっても収益性は確実に低下してしまいます。
日本一空室率が悪い山梨県で満室経営＋2期連続増収増益を達成している弊社代表は、収益UP目的の満室達成させるための条件として
満室達成に必要な大原則を理解する
イノベーションの推進
が重要であると考えています。
それではそれぞれの対策についてみていきましょう。
１）大原則を理解する
賃貸物件供給数増加＋空室率悪化により賃貸市場は疲弊しています。特に競争力が低下している築年数が古い物件では、家賃値下げしても空室期間が長期化になっているところもあります。
弊社物件が満室経営を継続できているのは、満室経営に必要な5つの大原則をしっかりと認識しているからだと考えています。
賃貸経営で重要となるのは客付け以上に長期入居に繋げられるかどうかです。
多くの空室対策コンサルタントの方々は、客付け部分はフォーカスしているものの入居後のフォローに関しては殆ど提案していません。
入居後の顧客満足度を意識しなければ…
短期間で退去になる
更新時に家賃値下げ要求される
可能性が高くなるため、仮に満室達成できたとしても稼働率の部分ではマイナスとなってしまいます。
▶満室経営に必要な5つの大原則については、過去記事をご覧下さい。
２）イノベーションの推進
20世紀を代表する経営学者「ピータードラッガー」は著書『マネジメント エッセンシャル版』で次のようなことを述べています。
現在というイノベーションの時代において、イノベーションのできない組織は、たとえいま確立された地位を誇っていたとしても、やがて衰退し、消滅すべく運命付けられている
今から30年以上前は、賃貸物件の供給数が少なかったため家賃値下げなどしなくても簡単に客付けができていました。
しかし、近年では賃貸物件数が飽和状態となりさらに空室率が悪化傾向となっているため、客付け強化のために様々な空室対策を行わなければなりません。
ただ効果的と言われている空室対策は、競合他社も同じようなことをしているため同質化になりやすいことから結果を出すことが難しくなっています。
弊社代表は賃貸経営においてもイノベーションを推進しなければならないと考え、弊社独自で考案したリノベーションと見える化集客を展開したことで、募集時期関わらず早期客付けに成功し満室経営を継続することができています。
リノベーション
近年では賃貸空室率緩和目的からリノベーションを推進する物件が多くなってきています。SDGsの普及により部屋探しされている方の中には、最初からリノベーション物件を選択する方がいます。
弊社物件は築年数が経過しているためリノベーションを推進していますが、競合他社と同じようなリノベーションをすると将来的には価格競争に巻き込まれる判断し、成約ターゲットが気に入るカフェスタイルに特化したリノベーションを2018年から展開しています。
その結果3年前から満室＋増収増益を達成することができ昨年度はアパート収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション部屋が満室になった理由は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】なぜ家賃値上げ・相場無視したリノベ部屋が満室になったのか？
見える化集客
リフォームやリノベーションをしても、本当に生活しやすいのかは、入居している人でなければわかりません。
そこで弊社代表はリノベーション部屋に入居された借主に取材を行い、入居後の暮らしに関してヒアリングを行い、内見時にそのことを伝えています。
借主の声を内見時に伝えることで「入居後のイメージ」が膨らみやすくなり、さらに弊社リノベーション部屋はクオリティーが高いため
内見された方の約8割は契約する
内見当日に入居申込する人は年々増加傾向
となっているため、他の物件と比べると客付けはしやすいと言えます。
▶見える化集客に関しては、過去記事をご覧下さい。
２．まとめ
今回は満室経営達成するための対策についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
満室になっても10年前と比べて収益が低下してしまえば、利幅が少なくなってしまうため安定した賃貸経営を行うことができません。
真の意味における満室経営とは、家賃相場を無視した家賃設定した上で満室にさせることです。今回紹介した対策は弊社物件が実際に行ったものであることから、効果が期待できるといってもいいと思います。
オーナー様の中には「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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