物件管理している管理会社には借主から管理に関する相談が多く寄せられます。相談件数の中も常に上位にランクインしているのは騒音（生活音）問題です。
賃貸アパートはひとつの建物の中に「複数の部屋が密接」していることから、一定の生活音はどうしても発生してしまいます。しかし借主の許容範囲を超えてしまうとクレームとなってしまいます。
アパート騒音問題が難しいの築年数／構造躯体関係なく「どの物件」でも起こり得る問題。対策が遅れてしまうと、顧客満足度が低下してしまい最悪退去のきっかけを作ってしまいます。
本投稿はアパート騒音トラブルの対策方法について、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート騒音トラブル解決に向けて重要なポイントとは？”
１．アパート騒音トラブル事例
借主からか管理会社に寄せられる騒音クレームでよく発生する事案としては、次の3つを挙げることができます。
清掃及び入居時間
酒盛りをしている
室内を走り回っている
それではそれぞれの問題について、見ていきましょう。
１）掃除機や洗濯機、入浴
賃貸業界の暗黙の了解として、午後9時前までの生活音は「許容範囲」として認められています。
午後9時～翌朝6時にかけての時間帯は、多くの方が「お休み」になられているので、生活音には配慮しなければなりません。
同時間帯に掃除機や洗濯機を使用してしまうと、意外なほど他の部屋にも響いてしまうため即クレームとなってしまいます。
なお入浴に関しては致し方がない部分がありますが、入浴方法（特にシャワー音や排水音）に配慮しないと他の部屋の方の睡眠を妨げてしまう恐れがあるため、クレームになる可能性があります。
２）酒盛りをしている
友達を自宅に呼んで一緒にお酒を楽しまれる方も、当然いると思います。
ただ深夜帯において「酒盛り」をしてしまうと、つい声が大きくなってしまって、近隣の方に迷惑をかけてしまうことがあります。
３）室内を走り回っている
これは小さなお子さんがいるご家庭に多いのですが、ご夫婦が注意しても、お子さんが小さいうちは、つい室内を走り回ってしまうものです。
深夜帯や明け方に「走り回ってしまう」と、小さなお子さんであっても、音が他室に伝わってしまい、クレームに発展する可能性が高くなってしまいます。特に上階に入居されているの方は注意が必要です。
２．アパート騒音トラブルを回避する方法とは？
１）注意喚起
騒音クレームが発生した場合、早急に対応することが問題解決の一番の近道です。
管理会社物件では、管理担当者が全て対応してくれます。まずは全世帯に通知文を配布し生活音に配慮した生活をしてもらうよう通知します。
しばらく様子を見て改善されていない場合には、騒音を出しているであろう当事者に管理会社担当者が直接注意することで、大部分の問題は解決することができます。
２）借主の質を下げない
借主の質が悪くなるとモラルも低下しやすくなるため、騒音クレームは発生しやすくなります。
借家権の問題で、一度入居してしまうとたとえトラブルを起こした借主がいたとしても、正当事由がなければ強制退去させることができません。
また騒音トラブルがきっかけで退去となると、再募集時に「告知義務」対象となってしまうことから客付けにも影響を与えてしまいます。
「家賃値下げを安易に行わない」「入居審査を厳しくする」と、質の悪い借主は入居してこなくなるためクレームが発生しにくくなり有効的となります。
３）改善がみられなければ、退去勧告を行う
管理会社担当者が当事者に何度も注意喚起しても改善がみられない場合、賃貸者契約上における借主と貸主との信頼関係が破綻している可能性が高くなるため、貸主側は借主に対して退去勧告や賃貸借契約の解除を申し入れることができます。
ただし退去勧告／賃貸借契約の解除ができたとしても、強制的に退去させる権限は貸主にはありません。
自主的に退去してもらえれば一番いいのですが、もしどうしても退去させたいのであれば不動産明け渡し訴訟を行わなければなりません。
３．まとめ
今回はアパート騒音トラブルの対策方法について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
生活音の認識は人によってそれぞれとなっているため、築年数／構造躯体関係なくどうしても発生してしまうものです。
ただ借主の質を高める賃貸経営をしている物件では
騒音トラブル件数を激減させている
トラブルが発生しても早期解決
させることができるため、長期入居に繋げることが可能となります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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