賃貸入居率を高める空室対策とは?

更新日:9月24日


賃貸入居率を高めるためには、客付けに強い仲介会社を定期的に訪問したり、また広告料を別途付けたりしないと、難しいのではと、考えているオーナー様も、少なくないと思いますが、この様なやり方は「集客に苦しんでいる他のオーナー様も『同様』のことを考えている」ので、はっきり言いますが「時間をかけてもあまり効果的ではない」というのが、正直な所。



■どうしてここまでのことが言い切れるのか

賃貸入居率を高める空室対策とは

近年の賃貸物件集客は、大手賃貸サイト上において「物件検索」が誰でも簡単にできることから、お客様からの評価が高い「築浅物件」などは、募集してすぐに埋まることが多い反面、築年数が経過している古い物件では、価格競争になってしまう可能性が高いことから、家賃勝負ができないと、集客に苦戦することが予想されます。


また、最近の賃貸集客においては、契約時に「家賃保証会社」を利用することが多くなってきたため、敷金を預け入れる必要性が非常に弱くなってきているので、敷金・礼金が無料の所が多くなってきています。


敷金と礼金が無料となれば、その分初期費用も抑えることができるので、集客上有利になりがちですが、ただ築年数が経過している物件では「敷金・礼金無料」物件が多くなりつつあるので、結果的には「敷金・礼金無料」としても、それが起爆剤となることは、正直効果は薄くなってしまいます。



■集客力アップさせるためには


集客力アップさせるためには

地方都市では、すでに賃貸物件の供給数が飽和状態となっているため、空室率が30%を超えている物件が多くなってきています。


日本の人口は今後「少子高齢化の影響」によって、減少傾向が続くため、特にファミリータイプ物件においては、空室率がさらに上昇することが予想されることから、現時点で満室となっている物件であっても、今後何かしらの対策を講じない限り、空室になる可能性は極めて高くなります。


賃貸物件を所有しているオーナー様にとって、空室率上昇は「死活問題」となってしまうため、可能な限り空室率は抑えたいというのが本音です。

ただ、空室率を抑える=入居率を上げることは、至難の業と感じているオーナー様もいるとは思いますが、ただ入居率を上げることに関しては、実はそれほど難しくはない事です。


では、どのようにしたら入居率を高めることができるのかというと、

顧客満足度を高める

たったこれだけです。



■お部屋募集時においては

お部屋募集時においては

競争力が低下し、空室が目立つようになってきた物件は、何かしらの対策を講じない限り、空室を解消することは難しくなってしまいます。


一番手っ取り早い方法は、家賃を下げることですが、ただ家賃を下げることによって「入居者の質の低下」「家賃滞納/入居者トラブル」の発生率を高くするだけとなるので、長期的な視点で見ると、明らかな愚策と言っても過言ではありません。


では、どのような対策を講じればいいのかというと、

ズバリ顧客目線で立ったお部屋

を作ることです。


例えば、ファミリータイプ物件では「女性=奥様が成約権」を握っていることから、募集部屋を女性目線で作ればいいだけの話。ただ、ただ単に壁紙をおしゃれなものにしただけでは、何ら差別化を図ることができないため、どこか一つでもいいので「ここだけは、他社物件には真似することができない」ような設備を導入することで、圧倒的な差別化を図ることができ、早期成約につなげることができます。


またよく空室対策をする時に、言われているのが「人気設備をつけると、集客上有利になる」についてですが、人気設備をつけることによって、確かにお客様にとっては「歓迎すべき対応」と言っても過言ではありません。

ただ、人気設備以上に「この部屋に入居する事で、どのような暮らしができるのか?」を想像することができないような部屋では、たとえ人気設備を導入したとしても、集客上有利になることは、少ないと思われます。



■入居期間中においては

入居期間中においては

たとえお部屋が成約できたとしても、お客様が長期入居してもらえなければ、賃貸経営上失敗ということになってしまいます。


大多数のオーナー様は、大手管理会社などに「管理委託」をしているので、入居中に発生したトラブルに関しては「全て管理会社任せ」にしていると思われます。ただ管理会社に任せたとしても、中にはしっかりとフォローができていないばかりに、退去につながるようなこともあるのも事実。


サブリース契約以外の物件においては、経年劣化による設備不良が発生した際の修繕費は、オーナー様負担となりますが、設備不良連絡をお客様が訴えた時、すぐに対応する物件では、比較的長期間入居して頂く事が可能となりますが、一方で「修繕費の支払いがイヤで、設備投資に消極的な物件」は、不思議なことに「お客様の方から離れていく」ケースが多いため、長期入居が難しくなってしまい、経営的にマイナスになってしまうことがあります。



■実は退去時の対応が重要かもしれません

実は退去時の対応が重要かもしれません

賃貸物件の宿命は、ご入居されているお客様は、いつか必ずかは「退去」してしまうことです。退去立ち合いが完了し、退去精算をお客様が行った時点で、物件とは完全に離れてしまいます。


退去立ち合いの際、担当者からは「今までありがとうございました」とお礼の言葉を投げかけてくれると思いますが、ただそこにオーナー様からの御礼というものは、決してありませんよね。


もし、退去立ち合いの際「管理担当者から、オーナー様からお礼の品」として、気持ち程度にはなってしまいますが、商品券などがプレゼントされたら、当然お客様としては「嬉しい気持ち」になり、入居期間中に「しっかりと対応」していた場合においては、もしかするとお友達などに「口コミ」してもらえるはず。


実は弊社では、ご退去されたお客様に対して、毎回「感謝の手紙」と「商品券」をお渡ししていますが、先日ご入居されたお客様の中に「前入居者様」とお知り合いの方がいて、弊社の取り組み+退去時の御礼のことをどうもお伝えしていたらしく、そのことがきっかけでご入居して頂くことができたことは、ご縁というのはどこかでつながっていると言っても過言ではありません。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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