古いアパートをリノベーションするメリットとは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 5月19日
- 読了時間: 7分
賃貸物件は築年数が経過すると資産価値が下がり空室が増えるため、客付けのために家賃値下げを余儀なくされます。また修繕費も増加することから、新築時と比べると収益性は大幅に低下します。
また少子高齢化の影響により賃貸物件を利用する15～64才人口（生産年齢人口）は2050年には約5,200万人（2021年比約30％減）に減少する見込みで、今後全国的に賃貸空室率が悪化することが予想されます。
特に競争力が低下した築年数が古い物件は、家賃値下げしても客付けが厳しくなり、淘汰される可能性が高まります。
しかし近年では部屋探しの多様化によりリノベーション物件を選ぶ方が増加しています。リノベーションを行うと従前と比べ室内機能性と利便性が大幅に向上し、部屋探しの選択肢が広がるため、早期客付けと収益改善効果が期待できます。
本投稿は古いアパートをリノベーションするメリットについてお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．古いアパートが敬遠されるワケ
部屋探しされる方は、家賃予算さえ合えば「築年数が浅い物件を選ぶ傾向」が強く、古い物件は避けられることが多いです。古い物件が避けられる理由として「機能性」「利便性」「デザイン性」が劣っていることが挙げられます。
それではこれらの問題点について、詳しく見ていきましょう。
１）機能性が低下
リクシル住宅研究所のリリースによると築年数が経過すると「室内機能性（断熱、湿気、防音）が低下」し賃貸アパートに入居している約8割の借主は不満を抱いているとのことです。
約８割以上の方が感じた賃貸アパートの機能性に関する不満点とは以下の通りです。
上階の足音や声が響く
断熱効果が弱く、夏暑く、冬寒い
風通しが悪く、湿気がこもり、カビが生えやすい
壁が薄いため、隣室や外の音がうるさく、室内の音も外にもれる
これらの不満点を解消するため「引越しを検討」している方が約3割いることです。家賃が安くても入居者が少ないのは、部屋探しされる方が室内機能性を重視していることが影響していると考えられます。
２）利便性低下
新築物件と比べ築年数が古い物件の設備は、利便性が著しく低下しています。特にキッチン／浴室は築年数以上に古さが目立ちます。
キッチンは作業スペースが狭い
浴室は清潔感が欠如している
ため、女性が成約のカギを握る「女性限定アパート」や「ファミリー物件」では、確実に避けられるでしょう。
３）デザイン性
築年数が古い物件は新築物件と比べ室内のデザイン性、収納力、生活導線が悪く居住性や実用性に欠けています。賃貸物件を探している方は「個々のライフスタイルに適した部屋」を求めているため、条件に合わない古い物件は、家賃を安くしても避けられる傾向があります。
２．古いアパートをリノベーションするメリットとは？
古いアパートをリノベーションすると借主／貸主双方ににメリットが生まれます。貸主側のメリットを挙げると次の通りです。
古さは感じられない
家賃値上げが期待できる
機能性が向上し長期入如に繋げられる
それではそれぞれのメリットを見てみましょう。
１）古さは全く感じない
リノベーション物件は基本的に室内設備／内装／間取りを変更しているため、見た目的には新築物件並みに再生されています。
特にリノベーション物件は新築／築浅物件入居者をターゲットにしており、顧客が求めているライフスタイルを意識した部屋作りをしています。その結果、築年数の古さによる敬遠は一切なくなり、入居促進に繋げやすくなります。
２）家賃値上げが期待できる
リノベーション物件は見た目的には新築物件並みなのに家賃がリーズナブルなため、築年数が浅い物件を探している方にとって、部屋探しの選択肢が広がるため、成約率が高まります。
一方で競争力が低下した築年数が古い物件をリノベーションすると、従前と比べ資産価値が高まるため、リノベーションを機に家賃値上げすることができます。
リノベーションは貸主と借主双方にとってメリットが大きくなるため、費用対効果は大いに期待できます。
３）機能性が向上する
リノベーションを機に室内設備を一新することで従前と比べ機能性が大幅に向上します。
特にキッチン／浴室リフォームを行うと利便性が高まり、不満に感じる借主は減少するため、結果的に長期入居者が増え安定した家賃収入が期待できるようになります。
３．古いアパートのリノベーション効果
弊社物件は築年数が古いアパートのため2018年から「カフェスタイル」に特化した差別化リノベーションを展開しています。
リノベーションを行ったことで従前と比べ家賃収入／成約期間／入居率を大幅に改善させることができました。
【家賃収入】
2017年の繁忙期今までの空室対策（表装リフォーム強化）が全く通用しなくなり、客付けに失敗し赤字転落となりました。客付けができなかったことについて弊社代表は「物件資産価値が下落したから」と考え、これを機にリフォームからリノベーションへと舵を切る決意をしました。
翌年リノベーションブランドを立ち上げ従前より家賃8～10％値上げして募集を開始。2年後から軌道に乗り年々収益を伸ばすことに成功しています。
【成約期間】
2018年にリノベーション事業を開始したものの、当時は賃貸検索サイト集客のみのため客付けに苦戦しました。そこで物件公式サイトを開設し、SNS+SEO強化したところ2020年から公式サイトからの反響数が急増し、成約期間を大幅に短縮させることに成功しています。
【入居率】
リノベーションを行ったことで従前と比べ入居率を大幅に改善させることができました。特に昨年度は5月に2件退去が発生したものの、退去後すぐに入居申込が入ったため昨年1年間の入居率は驚異の99％。
その結果昨年度の弊社家賃収入は過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細は過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回はは古いアパートをリノベーションするメリットについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
リノベーションすると費用が高額になるため躊躇する貸主は結構多いです。
しかし賃貸空室率は今後さらに悪化するため、原状回復のみで募集するよりリノベーションした方が「空室による家賃機会損失を減らす」「収益アップが期待できる」ため、費用対効果が高くなります。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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