空室が埋まりにくい築古物件を埋めるためには、どのようにしたらいい?

更新日:9月20日


賃貸物件は、築年数が経過すればするほど「設備的にも劣ってくる」ので、今までの家賃のままでは「貸し出す」ことが難しくなってしまいます。


さらに昨今では、賃貸物件の供給数が「飽和状態」になっているエリアが多いため、家賃を値下げしても、それだけでは埋まらなくなってきています。今後日本の人口は減少傾向が続く事から、今までのような空室対策では、部屋が埋まりにくくなってしまうと言っても過言ではありません。



築年数が仮に古くなったとしても、適切な対応をとることによって、築浅物件には負けない「収益物件」を作ることは可能ですが、ただ収益物件を作るためには、今までの様な原状回復程度の「リフォーム」ではなく、費用は掛かってしまいますが「リノベーション」を行うことによって、家賃値上げをすることは十分可能となります。



1.水回り部分は、必ず交換

水回り部分は、必ず交換

築年数が経過した物件が、どうしてお部屋探しをされている方から「敬遠される」のかというと、水回りが交換されてないことによって、利便性が期待できないからです。


例えば、最新型のエアコンと20年前のエアコンとでは、同じエアコンであったとしても、エアコン使用時における消費電力は「雲梯の差」が出てしまうほど、違ってきます。


キッチンについても同じであり、今から20~30年前のキッチンは「壁付けタイプ」が主流であり、調理スペースもそれほど広くは設定されていませんでしたが、近年施工されたファミリー物件では「対面キッチン」が当たり前となり、調理スペースもしっかりと確保してあることから、入居される方がよく使用する部分を交換しなければ、壁紙を全て張り替えたとしても、費用対効果は期待できません。



2.女性の意見を必ず取り入れる

女性の意見を必ず取り入れる

ファミリー向け賃貸物件では特に重要となりますが、ファミリー向け賃貸アパートを探されるお客様の年代層は、おおよそ20~40代のご夫婦/カップルが多いですよね?


一般的に、お部屋探しをする場合、複数のお部屋を見学/比較した上で、最終的に一部屋に決めますが、お部屋を決める決定権を持っているのは、殆ど女性(奥様)であることから、リノベーションする際には、「女性(奥様)が気に入るような部屋」にしないと、折角費用を出してリフォームやリノベーションしても、部屋が早期に埋まることは難しくなってしまいます。


女性(奥様)が気に入るような部屋と言っても、どのような部屋を作ればいいのか、わからないオーナー様は多いはずです。


そんな時には、お知り合いの女性に「直接聞いて」確認すればいいだけの話。


また、若い世代に入居してもらいたい場合においては、人気店の設備を導入するというのも、集客上とても優位になります。例えば、若い世代は「IKEA」製品がとても好きなので、IKEAで販売されているキッチンや洗面台などを、お部屋に導入することによって、見学に来られた方は、ほぼ確実視と言ってもいいぐらい「驚かれる」ので、これがきっかけに「入居したい」という考えに至ってくれるはずです。



3.工事業者は「一社独占」にした方が良い理由

工事業者は「一社独占」にした方が良い理由

リフォームやリノベーションをする際、費用がそれなりに発生してしまうことから、オーナー様の立場で考えた際「相見積もり」を複数社から取った上で、一番安い工事業者さんに委託したほうが、結果的には良いのではと考えます。


確かに相見積もりをして、費用が一番安い業者さんにした方が、結果的には良いのですが、ただ同じ工事を行うのに「費用にあまりにもバラつき」があり、安い業者さんを選んでしまった時、場合によってはクオリティーが低い部屋を作ってしまう可能性が、決してゼロではありません。


またリフォームやリノベーション工事において、万が一にも「入居後に人為的な工事ミス」をしてしまうと、その時点でご入居者様はオーナー様物件を信頼できなくなり、最悪退去してしまう可能性も出てきてしまいます。


これは弊社で実際に行っているのですが、弊社物件でリノベーション工事を行う際には、必ず1社のみしか発注はしていません。どうして相見積もりを取らないのかというと、業者さんにとって「相見積もりを取られる」ことは、非常に嫌うことから、それならば、最初から1社独占にして、その代わり「単価を抑えてほしい」とお願いすれば、業者さんにとっても、今後リフォームなどが発生した時には、受注してくれるから「単価をがんばって見直そう」という気持ちになるはずです。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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