築古物件をリノベーションして、本当に成果が出るの？
更新日：2022年9月26日
築年数が経過している物件は、室内設備及び内装が「古くなっている」ため、資産価値的には殆どないと言っても、過言ではありません。
また一般的に「築年数が経過している物件」で、家賃を相場並みに設定している物件では、リフォームなどをあまり行っていないことから、価格競争に巻き込まれやすいことから、成約ができたとしても、家賃収入は年々下落していくことが予想されます。
家賃値下げを毎回のように行っていたら、確実に利幅は狭くなり、アパートローン返済などもきつくなってしまうばかりではなく、資産性が感じられない物件に対して、金融機関などでは「追加融資してもらうことは難しく」なるので、トータル的に考えても、家賃値下げして集客する行為は、将来的に「自転車操業的な経営」を自ら行いたいと言っているようなものです。
賃貸業界的に、築年数が経過した物件においては、入居者目線に立ったリノベーションを行うことによって、物件の資産価値は向上するのはもちろん、家賃値上げ集客も十分可能であると言われています。築年数が経過した物件に対して「人気があまりない」のは、室内の設備や内装が「古すぎる」からであり、しっかりとカバーすることができれば、築年数だけで物件判断する方は、正直それ程多くはないので、古い物件であってもまだまだ勝負することは可能です。
弊社所有物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い県であり、弊社物件がある甲府市における賃貸空室率は、およそ30％。山梨県全体の人口は、毎年のように右肩下がりになっていることから、賃貸物件の供給数を減らすか、人口を増やさない限りは、賃貸空室率がもっと悪化していくのは、時間の問題と言っても過言ではありません。
このような状況下であっても、築28年目を迎える弊社所有物件では、家賃値上げを目的としたリノベーションが成功し、2021年10月現在においては「全室満室」を達成しています。
弊社物件の家賃に関しては、リノベーション前の段階においても「相場家賃より高い」状態となっていましたが、リノベーションを行うことによって、さらに高い家賃設定にしましたが、成約が実現できたのには「他社との徹底した差別化」を図ることができたからです。
弊社が手掛けるリノベーションとは…
１）他社物件と差別化を図ることで、ここにしかない部屋を提供することができる。
２）賃貸にとって一番重要なキッチンを、フルリノベーションを行い、古さを解消
３）リノベーション工事中の模様を、随時SNSでアップし安心感をPR
を行っています。
１）他社物件と差別化を図ることで、ここにしかない部屋を提供することができる。
リノベーション賃貸は、コストを可能な限り抑えているため、設備交換をする場合「既製品」を導入するケースが殆ど。ただそれを行ってしまうと「他社リノベーション賃貸」とそれ程変わりはなく、また設備交換＋壁紙張替えをしただけでは、まるで新築物件の「物まね」をしている感じになってしまい、新鮮さが欠けてしまいます。
そこで弊社リノベーション部屋においては、家賃値上げ部屋と家賃据置部屋において、リノベーションを行う個所をあらかじめ決めておき、家賃値上げの部屋では「フルリノベーション」、家賃据置部屋に関しては、一部分のみリノベーションを行っています。
差別化を図るため、家賃値上げ部屋においては「浴室フルリノベーション」「洗面台フルリノベーション」（一部部屋除く）を行い、オリジナルさを提供することによって、差別化と資産価値向上を図っています。
一方、家賃据置タイプのリノベーション部屋においては、予算をかけられないことから、キッチンと和室部屋のみリノベーションを行っています。築古物件のリノベーションで、もともと和室部屋ある物件においては、和室を洋室に間取り変更するケースが多いものの、弊社リノベーションでは「それを逆手」にとり、若い方でも受け入れられるような「おしゃれな和室部屋」を提供することによって、差別化を図ることができました。
２）賃貸にとって一番重要なキッチンを、フルリノベーションを行い、古さを解消
賃貸物件の設備の中で、最も重要なものといえば「キッチン」
キッチンがどのようなものを設置しているかどうかで、物件判断をしてもいいと言っても、言い過ぎではないぐらい、賃貸物件にとってキッチンは最も重要な場所。
リノベーション物件では基本的に「キッチン入れ替え」をしていますが、コスト削減のため「既製品」を導入するのが当たり前となっていることから、キッチンが新しくなっている部分においては、合格点に達しているものの、デザイン性の部分においては「訴求効果」があまり期待できないので、差別化することは難しくなってしまいます。
そこで、弊社リノベーション物件においては、他社リノベーション物件ではまずない（というより、真似することができない）ナチュラルキッチンを採用しています。
こちらのキッチンは、元々は今まで使用していたキッチンをリメイクしたもので、キッチン本体はそのまま活用し、キッチン扉とキッチンパネルのみ「交換しただけ」ではありますが、賃貸でナチュラルキッチンがあること自体が「珍しい」ことであるので、こちらのキッチンをご覧になった多くの方が「ビックリ」されます。
さらにキッチン扉は「無垢材」を使用しているので、使えば使うほどに「色が変色」していくことから、ナチュラルテイスト空間に興味がある「女性」は、この様なキッチンで料理をしたいという考えが強いので、入居の決め手の一つになる可能性が高く、実際弊社リノベーション賃貸にご入居されたお客様の多くも、ナチュラルテイスト空間になっていたことが入居の決め手となったと、お答えになっています。
３）リノベーション工事中の模様を、随時SNSでアップし安心感をPR
リノベーション賃貸は、室内設備や内装を一新しているので、築年数を忘れさせてくれるような空間となっているので、オトクな部屋と言えるものの、ただ古くなった部屋を改装した部屋というのは、どこまで改装しているのか正直わかりにくいですよね？
そこで弊社所有物件においては、物件公式サイト上（TwitterやInstagram）において、リノベーション工事の進捗状況を随時アップするようにしています。
工事の様子などを掲載することによって、現在どのような工事が行われているのかを把握することができ、また工事をしている模様を掲載することで、しっかりと工事をしていることがPRできるので、お部屋を貸す側としてみると、一石二鳥となります。
リノベーション賃貸は、新築並みな部屋になっているのに、家賃が新築より安い部分が、最大の魅力です。ただ、他社と同じようなリノベーション部屋にしてしまうと、差別化することができなくなってしまい、最悪は価格競争に巻き込まれてしまいます。
その点、弊社リノベーション物件においては、他社が真似することができない差別化リノベーションを展開し、SNSなどを使って工事の模様やお得な情報を「ハッシュタグ」を用いて投稿していることから、家賃交渉になる可能性が低くなり、当方が提示した条件でお借りして頂くことが可能となりました。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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