オーナー様が行っている空室対策、間違っているかもしれません。
更新日：2022年9月27日
賃貸物件の空室対策を行う時、よく行われている手法として…
・家賃の適正相場の把握
・管理会社や客付け業者訪問
・空室が発生している現状を把握し、改善策を練る
・室内ステージングを行い、反響を見る
・反響がない場合は、客付け会社にマイソク（説明資料）をもって営業する
以上なことを行うと、空室対策としては有効であると言われていますが、ではこれらをやってうまくいくかというと、残念ながらあまり効果はないのが実情。
なぜうまくいかないかというと、これにはしっかりとした理由があります。
・家賃の適正相場の把握
賃貸物件を探されている方にとっては、家賃相場は非常に気なります。
しかし、空室を一日でも早く埋めたい管理会社などでは、オーナー様に許可を事前にとって行いますが、賃貸物件数が飽和状態になっている昨今、家賃値引きが横行していているので、相場そのものが適正かどうか、非常に怪しい部分があります。家賃が下がれば、確かにお客様は喜びますが、家賃を下げるという意味は、サービスなどの質を下げることにも繋がりますので、果たしてそれがお客様にとってベストな方法なのか、懐疑的な部分が大きいです。
・管理会社や客付け業者訪問する
空室を埋めたいと思い、管理会社や客付け業者さんに訪問しても、管理会社や客付け会社は「契約がとれそう」な物件を集中的にご案内しています。オーナー様の物件が仲介会社担当者が絶対喜ぶような部屋ならば、その部屋はおそらく「契約させたい」という気持ちが強いので、お客様を優先的にご案内して頂けるはず。
また不動産仲介業界では「契約を多くとる」ことが求められているので、契約が取れそうもない物件を先に見せて、そのあと本命orお客様が希望される物件を見せることによって「良い部屋」であることをアピールさせ、契約をさせやすくする営業をしてきます。
オーナー様の物件が退去リフォームや物件清掃されていない物件の場合、まずお客様には紹介してもらえない確率は高くなります。（もしくはおとり物件になるかも）
・空室が発生している現状を把握し、改善策を練る
空室が発生しているのは、必ず原因・理由があります。
お部屋探しをされている方の多くは「賃貸系ポータルサイト」を活用している場合が多く、基本的に「家賃」を重要視している部分が多いので、検索画面上に少しでも残れるために、家賃を減額して、減額した分を共益費や駐車場代に加算させて、実質的な値下げをしない裏ワザを仕掛ける物件があります。
ただこのようなことをすると、現在ご入居されているお客様が賃貸系ポータルサイトを見ていた場合、必ずと言ってもいいほど「クレーム」「値下げ交渉」が入ることが多いです。
・室内ステージングを行い、反響を見る
賃貸系ポータルサイト上において、希望条件に合致した時に、室内におしゃれな家具や雑貨などを配置させていると、お客様の目に留まる確率が高くなり、お問合せや見学予約が入る場合があります。
ただし、今のお客様は「賃貸」に関する知識がある方が多いので、退去リフォームが甘い部屋では「ホームステージング」していても、逆効果＝成約につながらない可能性がありますので注意が必要です。
・反響がない場合は、客付け会社にマイソクをもって営業する
客付け会社は「契約が取れそう」な物件に対しては、積極的に動きます。
賃貸物件の契約に関して、即答で申込をされる方もいれば、数日たって返答する方もいますが、客付け会社的には「1日でも早く」「仲介手数料が多くもらえる物件（最大でも家賃1か月分）」を集中的に営業してくるので、オーナー様の募集物件が、客付け会社にとって魅力的でなければ、たとえマイソクをもって営業しても「決まりそうもない物件」を紹介しても時間の無駄と考える担当者もいると思いますので、マイソクを持っていく前に、募集している部屋が本当にお客様や仲介会社担当者が、喜ぶ部屋になっているかどうか、確認すべきです。
弊社が所有している２LDK賃貸アパートがあるのは、日本一空室率が悪い山梨県。
人口が毎年右肩下がりになっているのに、新規賃貸物件数はコロナ禍出会っても関係なく立て続けているので、明らかに物件供給数過剰状態。
新築物件は「新築に入りたい」という需要があるので、エリアさえ間違えなければ満室になりやすいのですが、築10年を超えてくると、どうしても資産価値が低下してしまうので、徐々に空き室が目立つようになり、20年を超えるともっとすごい状態になりがちです。
弊社所有物件は、1993年に建てられた物件であるので「築古」に該当しますが、ただ室内をナチュラルテイストに特化したリノベーション（家賃値上げ）をすることと、物件独自でHPやSNSを駆使して集客をした結果、2021年1月末に満室を実現。今月1件ご退去はありましたが、同月下旬にご契約を頂いているので、満室経営を実現しています。
弊社所有物件は、管理会社に管理を委託しているので、元付業者が集客をしていますが、ただ築年数が経過した物件は「家賃勝負」になってしまいがちになりますので、賃貸系ポータルサイトでは圧倒的に不利（家賃値上げしている）ので、弊社物件ではSNS集客にとても力を入れています。
実はSNSから物件お問合せ～ご契約につながるケースは非常に多く、SNS上で物件情報を流しても「家賃」「築年数」を検索するページがないので、ハッシュタグ検索をされた方にダイレクトに情報が拡散されるので、多くの方が当物件のお部屋を見ていただけるので、費用た効果もものすごく高いです。
また弊社リノベーション物件においては、入居後どのような暮らしができるのかを、しっかりとお客様に伝えることができます。
例えば、夏場はエアコン使用時間が多くなることから、どうしても電気代が高くなってしまって、特に子育てをされているご夫婦にとっては「頭が痛い」ところですが、弊社リノベーション部屋にご入居して頂くと、自然素材の漆喰を室内に施工しているおかげで、電気代が場合によっては安くなる可能性が高くなります。
他社物件では「このような説明」をすることは100％できませんが、弊社物件のリノベーション部屋ならば、暮らし方のご提案ができるので、お客様が納得した上でにご入居して頂く可能性が高いことから、家賃をわざわざ相場並みにする必要性がありません。
弊社物件では、差別化したリノベーション＋SNS集客をした結果、ご見学に来ていただいた方の中で、お部屋申込をされた方々は、平均で見学された翌日には「入居したい」とご回答して頂いております。中には、先行契約（お部屋見学をされない状態で契約）される方がいますので、SNS集客はものすごい効果があります。
空室対策をしてもなかなか効果が出なくて困っているオーナー様は、弊社までお気軽にご相談ください。もちろん無料です。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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