賃貸空室対策を万全にすれば、退去は怖くありません

更新日:9月15日


不動産投資をされているオーナー様にとって、一番のリスクと言えば、退去に伴うことによって家賃収入がゼロになってしまうことです。事実上退去を防ぐことは、100%不可能ですが、ただしっかりと「賃貸空室対策」を施せば、短期間で客付けすることは十分可能!


このような話をしてしまうと…

「それはあくまでも築年数が浅い物件か、好エリアにある物件だけの話では?」

と疑いたくなるものです。


弊社所有物件がある「山梨県」は、日本一空室率が悪い県にあり、さらに弊社物件は「築年数30年目、和室がある2LDK」となっているため、明らかに家賃値下げをし続けているかのような物件に見えてしまいますが、「家賃値上げ」「差別化リノベーション」を展開していることから、ここ数年は「黒字化」を達成し、2022年度決算では「増収増益」を達成しています。


結論から先に言いますと、しっかりとした空室対策を講じれば、短期間で客付けすることは可能となりますし、よく巷に流れている空室対策よりも、こちらの方が圧倒的に効果的です。

 

目 次

1.効果的と言われている空室対策とは?

 1)入居条件の緩和=管理の質を落とす可能性

 2)初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ

 3)仲介力を疑う前に…

2.差別化空室対策が、どうして重要なのか?

3.ターゲットに特化したリノベーションの重要性

4.賃貸集客のイノベーション

5.まとめ

 

1.効果的と言われている空室対策とは?

効果的と言われている空室対策とは?

賃貸業界における「効果的な空室対策」としては・・・

  • 入居条件の緩和(外国人/ペット可に変更/高齢者の受け入れ)

  • フリーレントの導入

  • 初期費用ゼロ化

  • 仲介会社/管理会社の変更

があります。結論から先に言いますと、上記のような対応をしても、本質=物件のクオリティーを上げない限り、いくら上記対策をしても「焼け石に水」状態となります。


では、どうして上記対策をしても、焼け石に水状態となってしまうのでしょうか?


1)入居条件の緩和=管理の質を落とす可能性

入居条件を緩和(外国人/ペット可に変更/高齢者受入れ)を行えば、新たなマーケットが生まれることから、反響を得られやすくなり、成約率も向上してきます。


ただその反面、条件を緩和するということは、物件の質が低下する可能性が出てきます。例えば、いきなり「ペット可」にしてしまうと、ご入居者様の中には「ペットの泣き声に対して嫌悪感」を持つ方もいることから、クレームに発展する可能性が出てきてしまいます。


また、外国人受け入れに関しても、「日本語能力があり、契約内容を理解」している方であれば問題ありませんが、日本語理解度があまりない方が借りてしまうと、設備を壊してしまう可能性が出てきてしまいます。


さらに、賃貸借契約が成立した時点において、契約者様には「借家権」という法的保護が与えられます。借家権があることによって、万が一オーナー様が「契約解除したい」と申し出ても、正当事由がなければ契約解除/退去させることが不可能となってしまうため、条件を緩和してしまうと、場合によっては「質の悪い方」が入居してくる可能性が出てきてしまうので、要注意となってしまいます。


2)初期費用ゼロ化は、管理の質を低下させるだけ

一部の物件では、初期費用を無料としている所があります。

一般的に、賃貸物件に入居する際には、仲介会社に「家賃4か月分前後」の初期費用を支払うことになりますが、正直お客様にとって、初期費用の支払いは可能な限り「抑えたい」と誰もが考えています。


もし初期費用が無料となっている物件が募集されていて、その物件が「お客様の条件と合っている」と、当然ながら入居したいと考えるはずです。ただ本来は必ず発生する初期費用が無料となるということは、通常では考えられないことであるため、お客様によっては「この物件ならば多少無理なことを要求しても、受け入れてくれるはず」と勝手に解釈してしまう方も出てきやすくなりますので、場合によっては物件管理の質を低下させてしまいます。


3)仲介力を疑う前に…

募集しても成果が出にくくなってる場合、その理由を「仲介会社の仲介力に問題がある」と指摘するのは、少し乱暴すぎます。


仲介会社は「自社他社問わず、成約に結び付けることによって、唯一の売上となる仲介手数料」が欲しいと考えています。そのため、客付けに有利になる物件は「積極的に案内や紹介」をしてくる傾向ですが、物件のクオリティーが低いような物件は、そもそもお客様自身が「内見しよう」という気持ちにはなりませんし、仲介会社側も「案内しても成約に結び付けることは難しい」と判断してしまうので、どうしても「空室期間が長く」なってしまいます。


もし仲介会社の仲介力を疑うのであれば、まずはオーナー様の物件が「誰の目から見ても、成約できそうな物件」になっているかどうかを確認することが、重要となります。



2.差別化空室対策が、どうして重要なのか?

差別化空室対策が、どうして重要なのか?

効果的で費用が掛からない空室対策があるとすれば、空室に悩んでいるオーナー様は「とりあえず実践してみよう」と対応されるはずです。


ただ上記のような考え方を持っているオーナー様は「沢山」いるはずですので、もしすべての方が「同じような空室対策」を行ってしまうと、どの物件も同じような部屋=同質化となってしまい、「価格競争」が生まれやすくなってしまいます。


賃貸の空室対策で一番重要なことは…

ひとつでもいいから、他社には絶対に真似することができない

空室対策を行うことです。


賃貸業界におけるランチェスター戦略とは?

賃貸業界における空室対策は、「ランチェスター戦略上における弱者」と同じであり、強者とは「新築物件」「築浅物件」が該当すると思われます。新築物件がオーナー様物件エリアに建てられてしまうと、新築物件にお客様が集中し、その周りにある競合他社物件に「空き」が発生する可能性があります。


そのような時、弱者となってしまったオーナー様が、競合他社と同じような対策をしても、効果は期待できません。しかし、差別化戦略をすることによって、強者=新築物件に入居したいと考えている方を「奪う」ことが可能となるため、戦略的にはとても有効的です。


ただここで注意すべきなのは、差別化しようと「新築物件などに設置されているものを、そのまま導入」しても、それは差別化ではなく「同質化」となってしまう点です。



3.ターゲットに特化したリノベーションの重要性

ターゲットに特化したリノベーションの重要性

弊社物件がある山梨県は、2018年に総務省が行った「平成30年住宅・土地統計調査」で21.3%と高い空き家率となってしまったエリアで、さらに弊社物件は「和室がいまだにある2LDKで、築年数は今年で30年目」となることから、世間一般的には「収益性が確保することが困難」なイメージに見られがちですが…


弊社物件は、徹底的な差別化リノベーションを展開することで、家賃値上げを行い、現在満室状態が続いています。弊社リノベーションは、リノベーションを機に「家賃値上げ」を実施ていますが、家賃相場は一切無視しています。


どういて家賃相場を無視したリノベーション部屋が、成約に結び付けることが可能となったかというと、成約のカギを握っているターゲットが100%気に入るようなリノベーションを展開しているからです。


弊社物件は2LDKとなっているので、そもそも入居対象者は「20~30代のカップル、新婚、子供が二人までの家族」となっていますが、ファミリータイプ物件の場合、成約のカギを握っているのは、ほぼ100%女性=奥様です。


そこで、女性=奥様が気に入るであろう「おしゃれなナチュラルキッチン」を導入したことによって、短期間で成約させることに成功しました。もともと弊社物件家賃は、相場よりも高い設定となっていましたが、他社が絶対に真似できない「ナチュラルテイスト部屋」を提供することによって、さらに家賃値上げすることに成功し、その結果今では、約3分の1程度はリノベーション対応済みとなっていますが、リノベーションをする前と比べると「年間43万円の収益」を上げることができました。


また弊社リノベーションは、自然素材の材料を使用していることもあり、費用が高額となってしまうため、毎回借入を行っているものの、利子補給がついた公的融資制度が、弊社がある山梨県甲府市ではあるので、毎回そちらを活用することで、実質金利が1.0%となるため、余分な利息を払わなくて済むので、とても助かっています。



4.賃貸集客のイノベーション

差別化戦略をしたリノベーション部屋が完成しても、その部屋が「埋まらない」限りは、家賃収入が発生しませんので、早期に部屋を埋めなければなりません。


一般的に賃貸物件を募集する場合、仲介会社にお願いして「大手賃貸物件検索サイト」に物件情報を掲載してもらうことが多いですが、ただ築年数が経過している物件は、家賃勝負となってしまう傾向が強く、さらにリノベーションしたとしても、上記サイトが独自に設定しているリノベーション定義に合致していなければ、専用ページに掲載すらしてもらえません。


そこでおススメなのが、オーナー様自身が「SNSを使った集客」をすることです。


弊社では、2018年からリノベーション事業を展開していますが、同時期に「公式サイト」を開設。物件専用HPやInstagram・Twitterを活用して、物件情報を定期的に配信し続けた結果、今ではご入居される方の8割は、弊社公式サイトからとなったことは、お部屋探しをされているすべての方は、必ずしも大手賃貸検索サイトのみを活用していないことになります。



5.まとめ

弊社物件における2022年度繁忙期は、3月までは満室状態が続いていましたが、3月末/4月上旬/5月末に「転勤や転職」のために退去が発生してしまいました。


正直に言うと、繁忙期が終了してしまう時期に「連続して退去」が発生してしまうと、集客すること自体が難しくなってしまうと思ったのですが、なんと4月中旬に「まだリフォームが完成していない部屋」に、入居申込が入ったことを皮切りに、5月末退去の部屋は、わずか1週間足らずで入居申込が入り、最後の1部屋も級に入居が決まったので、閑散期であっても全室満室を達成することができました。


やはり差別化空室対策をしっかりと行えば、閑散期中であっても、客付けすることは十分可能であることを証明できたので、安心しました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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