満室経営を持続させるためには？

更新日：6月18日

築年数が経過してくると、どうしても物件資産価値が低下してきますので、「家賃維持」することが難しくなるのはもちろんのこと、適正家賃にしていても「成約期間が昔より悪くなってしまう」ということはよくある話です。

理論上、満室経営を長期に渡って持続することは不可能です。

それは、賃貸物件は「100％の確率で退去」が発生してしまい、さらに退去を貸主側が食い止めることも、当然できません。

しかし、募集時において「この部屋に入居したい」／入居期間中においても「この部屋は暮らしやすいから、契約更新をまたしたいな」といった感じに持って行くことができれば、長期入居して頂けることが可能となり、結果的には「退去率を減少させ、満室経営がしやすい物件」になるはずです。

弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築年数も経過していますが、後述の内容を実践し続けているため、退去が発生してもすぐに申込が入りやすい物件となっています。

本投稿は賃貸満室経営を持続させるためには、どのような方法が最適なのかについて、お伝えいたします。

▼目　次

１．顧客満足度を上げる

借主が退去される際、必ず「理由」があります。

管理会社に管理委託している物件では、退去連絡を受理した際「理由」を必ずヒアリングしています。

退去理由が…

の理由であれば、不可抗力と言っても過言ではないためそれほど重要ではありません。

ただ、退去理由が「もう住みたくはない」等といった理由で退去した場合、これは本来であれば「防ぐことができる」ものです。

このような理由で退去に至ってしまうと、恐らくお隣の方にも「愚痴を言ってしまう」可能性が高く、長期入居してもらえない可能性が極めて高くなります。

長期入居は、賃貸経営を安定的にさせるためには、とても重要なことです。

では具体的どのような対策を講じればいのでしょうか？

それは顧客満足度を高めるような賃貸経営を行うことです。ここを意識した賃貸経営を行わないと安定した賃貸経営を継続することは難しくなってしまいます。

▶顧客満足に関しては、過去記事をご覧下さい。

賃貸市場において、「退去は必ず発生するもの」であることから、退去連絡を頂いた際には、可能な限り「早期に客付けさせる」ことが重要となります。

これはどの業種にも同じようなことが言えますが、同じ商品が市場に沢山流通していると、どの商品も「同じように見えてしまう」ので、価格競争が発生してしまいます。値段が下がれば、お客様にとっては歓迎されるものの、提供する側にとっては、少しでも利益が出るように「沢山販売」しなければなりません。

資本力が豊富にあるところは、価格競争になったとしても生き残れることができるかもしれませんが、一昔前に「大手牛丼チェーン」が、一斉に牛丼の値段を値下げし続けた結果、値下げ競争を繰り広げた会社の収益が悪化しそれ以降は「値下げ競争」から脱却することになりましたが、これは賃貸でも同じことが言えます。

エリア内で同築年の物件が「家賃値下げして集客」をしてしまうと、その情報は「大手賃貸検索サイト」にも反映されることから、競合他社も「同じような対抗処置」をとり、家賃相場が値下がりしていきます。

家賃が安くなれば、賃貸市場的にいは反響を得られやすくなりますが、その代償として「入居者の質が低下」「入居者同士のトラブル」「家賃滞納リスク」が上昇してしまい、負のスパイラル状態となってしまいます。

▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

価格競争に巻き込まれないようにするためには、徹底した差別化を図るしか方法はありません。

弊社物件は築年数が経過していることもあったため、2018年以降空き部屋を随時リノベーションを展開しています。集客力と物件クオリティーを強化した結果ここ数年は満室経営を継続できるようになり、さらに収益性も高くすることができました。

▶上記に関しては過去記事をご覧下さい。

賃貸検索サイトには検索画面が設定されています。

そのため希望条件を入力すれば条件に合致した部屋のみが掲載されるため、お部屋探しをされている方にとっては短時間で物件検索ができます。

ただお部屋を貸す側＝貸主にとっては、たった1項目でも該当していなければ詳細画面上には掲載されないため、人気設備導入や家賃値下げなどを行うことが多いです。

築年数が経過している物件でよく行っているものとしては、インターネットの無料化。

インターネット無料化になれば、借主は入居初日からインターネットを無料で使うことができるため、一見すると顧客満足度を高めることができると錯覚してしまいます。

ただインターネット無料化物件は「ひとつの回線を各部屋で共有」しているので、時間帯によっては回線が遅くなる懸念がでてきます。そのためインターネット環境を重視している方にとってはインターネット無料物件は、満足できるような部屋とは言えず、さらにエリアによっては必ずしもインターネット無料対応にしなければ集客上不利になるとは言えません。