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【人気物件にするコツ】古いアパートをおしゃれにリノベーション


築年数が経過してくると物件資産価値が低下→空室期間の長期化→家賃値下げを余儀なくされてしまうため、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。




一般的に築年数が20年以上経過している物件は、減価償却が終了してしまうため、資産価値を高めるリノベーションを検討されると、早期客付け+収益性改善が期待できます。


ただ近年では賃貸空室率改善を図るため多くの物件でリノベーションを行っていることから、収益性を確実に高めるのであれば人気物件にするぐらい差別化を図らなければなりません。



本投稿は、古いアパートをおしゃれにリノベーションし人気物件にするコツについて、お伝えいたします。







 

▼目 次

1.リノベーション検討のタイミングとは?

2.リノベーションのメリットとは?

3.人気物件にするコツ

4.まとめ

 

【本記事でお伝えする結論】


"リノベーションで人気物件にするコツ”




1.リノベーション検討のタイミングとは?

リノベーション検討のタイミングとは?

貸主が「今までの空室対策ではもう限界」と感じた時が、恐らくリノベーション検討のタイミングであると考えられます。



アパート経営は借主に入居してもらえなければ家賃収入が発生しません。そのため築年数関係なく空室対策は行わなければなりませんが、例えば…


  • リフォームしたのに空室期間が長くなった

  • 競合他社が価格競争を激化し、これ以上追随することは難しい


一般的に上記は築年数が20年を超えてくるとこのような状況が起こりやすくなり、抜本的な改革をしなければ客付けが難しくなる可能性が高くなります。



弊社物件は築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを展開していますが、リノベーションへと舵を切ったのは「今までの空室対策」では客付けが難しくなると判断したからです。



 

▶弊社代表がリノベーションを決意した理由については、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】【アパート経営】相続してから空室0にするまでやってきたこと①

 


2.リノベーションのメリットとは?

賃貸リノベーションのメリットとは?

築年数が経過した物件をリノベーションすると、以下のような効果が期待できると言われています。


  • 家賃値上げ

  • 長期入居

  • 客付けに有利


それではそれぞれの効果について、見ていきましょう。


家賃値上げがしやすくなる


リノベーションすることで資産価値は従前と比べ大幅に高くなります。そのたリノベーションを機に家賃値上げしても客付けに不利になることは少なくなります。




長期入居に繋げれられる


借主にとってリノベーション物件のメリットは、新築並みなのに家賃がリーズナブルになっている点です。


そのためクオリティーが高いリノベーション部屋を作り、物件管理の質を高めることができれば、長期入居に繋げられ安定した家賃収入を得ることができます。


客付けに有利になる


賃貸仲介会社は成約報酬=仲介手数料が最大の売上となることから、成約に繋げられそうな物件ほど積極的に紹介していきます。


リノベーション部屋は「家賃がリーズナブルなのに部屋がきれい」なため紹介すれば成約に繋げられると担当者は判断することから、客付けに有利になります。



3.人気物件にするコツ


人気物件にするコツ

古くなった賃貸アパートをリノベーションすると、築年数の古さは全く感じなくなります。


ただし、近年ではリノベーションを施す物件が増加傾向となっているため、早期成約を実現したいのであれば人気物件にさせるぐらいクオリティーを高めなければなりません。



リノベーション部屋を人気物件にさせるコツについて、お伝えいたします。


集客ターゲットにあったリノベーション


リノベーションをする際、集客ターゲットは誰になるのかを事前にペルソナ設定しないと、早期成約が難しくなります。



例えば、貸主所有物件が「ファミリータイプ」の場合…


  • 20~30代のカップル、新婚、子育て中の家族が入居する可能性大

  • 成約のカギは女性側が握っている

  • 部屋探しの際、所有している家具との相性を確認している


ことが多いため、この場合女性喜ぶようなリノベーションすると反響数を高め早期成約に繋げやすくなります。



 

▶ターゲット層を意識したリノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】集客ターゲットに合った賃貸リノベーションが重要な理由

 

機能性を充実させる


LIXIL住宅研究所の調べによると、築年数が経過している物件に入居している借主は室内機能性(断熱、湿気、防音)に対し不満を感じ、不満を解消できない借主の中には住み替えを検討していることが分かったとのことです。



ただ多くのリノベーション物件は「コスト削減」を図りながら部屋作りをしているため、室内機能性を改善させている物件は殆どないのが正直なところです。



弊社物件では上級グレードの部屋のみ、室内機能性を大幅に改善させる漆喰を居住スペースに施工し、実際借主から「冷暖房費の節約につながった」と喜びの声を頂いております。



 

▶漆喰効果に関しては、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】弊社アパートの人気No1リノベーションルームを大公開!壁材編

 

人気リノベーション物件になった弊社物件


弊社物件は2018年からカフェスタイルに特化したリノベーションを展開。SNSを活用した独自集客を行ったことで反響数を伸ばすことに成功。その結果2020年以降満室+増収増益を達成することができるようになりました。


また昨年度は閑散期中に3件退去が発生したものの、2か月以内に全ての部屋が埋まり、今年度は5月に2件退去が発生→退去後数日で入居申込が入りました。




 

▶弊社リノベーション実績については、過去記事をご覧下さい。


【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開


【過去記事】賃貸退去後わずか1日で入居申込実現

 

4.まとめ


今回は古いアパートをおしゃれにリノベーションし人気物件にするコツについて、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。




近年ではSDGsの普及によりリノベーション物件の認知度は高くなってきています。


ただ今後競争が激化することが予想されるため、安定的な賃貸経営を目指すのであれば人気物件並みにクオリティーを上げ顧客満足度を高める賃貸管理を行うことが求められます。





今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。


過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

空室対策コンサルタント 有限会社山長

有限会社 山長

有限会社山長 長田 穣

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


築年数が経過しているアパートは





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