賃貸経営を取り巻く環境は、今後厳しくなるものと思われます。
日本の人口は2008年をピークに下落傾向が続き、特に深刻なのが賃貸物件を最も利用する「生産年齢人口」（15～64才）は2050には約5,300万人（2021年と比べ約30％減）に減少すると見込まれているため、地方都市を中心に賃貸空室率はさらに悪化してしまいます。
今後賃貸経営に生き残っていくためには、「選ばれえる物件づくり」をすることが求められ物件管理力を強化しなくてはなりません。
ただ不動産投資目的で賃貸経営をしている貸主は、物件管理力強化に関してはほとんど意識していません。そのため物件管理意識が薄い物件は空室部屋が多くなり、明らかに不人気物件となっています。
本投稿は人気物件と不人気物件の差は物件管理力にあることについて、お伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"人気物件と不人気物件を考える上で重要なポイント”
１．物件管理力低下するとどうなる？
賃貸経営を成功させるためには、集客力と物件管理力を強化することが求められます。
仮に集客力を強化し客付けに成功したとしても、管理力が低下するとトラブルが増加するため長期入居は難しくなり安定した家賃収入を得られなくなってしまいます。
物件管理能力が低下してしまうと、以下のようなことが発生しやすくなります。
物件紹介がされにくくなる
借主の質が低下
収益性が低下
それではそれぞれの理由についてみていきましょう。
１）物件紹介されにくくなる
物件管理力が低下している物件の多くは、設備投資に消極的になっている可能性が高いです。
築年数が経過すると資産価値が低下するため、空室が目立ってしまいますが、設備投資を行うことで資産価値が向上するため早期客付け＋収益UPが期待できます。
一方、設備投資に消極的になってしまうと魅力的な部屋に見えないため客付けに苦戦し、さらに仲介会社は成約に繋げられそうな物件を最優先で紹介するため場合によっては…
賃貸検索サイト掲載を取りやめる
当て馬的に扱われる
可能性が高くなってしまいます。
２）借主の質が低下
物件管理力が低下してしまうと、借主の質は確実に悪化してしまいます。
賃貸物件はひとつの建物の中に複数の部屋が隣接しているため、生活音問題は築年数／構造躯体関係なく発生してしまいます。
物件管理力がしっかりとしているところでは、問題が発生した際早期に通知文配布→対象者に注意喚起を行うため、問題が長期化になることはありません。
しかし物件管理力が低下している物件では早期解決させることができないためトラブルが長期化してしまい、最悪当事者のどちらかが我慢ができなくなり退去してしまうこともあります。
３）収益性が低下
物件管理力が低下している物件では、先ほど挙げた問題が発生してしまうため、空室期間が長期化してしまいます。そのため貸主の中には家賃機会損失を解消させようと家賃値下げを行うことがあります。
家賃値下げすれば反響数が増加するため、客付けさせることができるかもしれません。しかし家賃値下げを行えば物件収益性が低下するのはもちろんのこと、借主の質も低下することが予想されるため、ますます紹介されにくい物件となってしまいます。
２．物件管理力を強化するためには？
物件管理能力を強化するためには「設備投資を積極的に行う」「借主の質を高める」ことがポイントとなります。
賃貸設備は５～10年周期で経年劣化による不具合が発生します。また築年数が20年を超えると設備の減価償却が終了するため、利便性＋機能性とも低下するため客付けが難しくなってしまいます。
設備の不具合が発生した際修理対応はできるものの、交換／早期対応することで故障トラブルはなくなるため顧客満足度は高くなり長期入居に繋げることが期待できます。
また近年の賃貸業界は空室率が悪化しているため、一部の物件では入居審査を甘くしています。入居審査を甘くすると「家賃滞納」「騒音トラブル」等が発生するため仲介会社から紹介されにくくなってしまいます。
しかし資産価値を高める部屋を募集し入居審査を厳しくすると、借主の質が高くなり家賃滞納／騒音トラブルはほとんど発生しません。そのため退去が発生しても仲介会社からの紹介が多くなり人気物件となります。
３．まとめ
今回は人気物件と不人気物件の差は物件管理力について、お伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認確認してみましょう。
客付けがうまくいっていない物件は、物件管理が徹底していません。そのため家賃値下げ／広告費増額しても空室が埋まりにくく物件によっては1年以上客付けに失敗している所もあります。
賃貸市場は今後さらに競争が激化します。そのため物件管理能力を高めないと淘汰してしまう可能性は極めて高くなってしまいます。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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