近年は賃貸物件の供給数が飽和状態となっているエリアが多いため、繁忙期中でも部屋が埋まらないケースもあります。
そのため客付けが厳しくなると「広告料を増額」「家賃値下げ」を検討する貸主は多いと思います。
ただ募集条件はほとんど同じでも埋まる物件は必ずあるため、部屋が埋まらないのは家賃や築年数／エリアではなく募集部屋そのものに問題があるのかもしれません。
不動産仲介会社は、仲介手数料が物件成約の際に唯一獲得できる成功報酬となるため、決まりやすい物件を積極的に紹介／案内しますが…
実は仲介会社が紹介／案内したい物件には共通点があります。
本投稿は不動産仲介会社だけが知っている、部屋が埋まりやすい物件の特徴についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"部屋が埋まりやすい物件とは？”
１．なぜ部屋が埋まらないのか？
募集部屋を早期に埋めるためには「家賃の適正化」「人気設備を充実」させることが重要と言われていますが、物件によって空室期間が長期化になる所もありますが、理由として考えられるのは…
同質化
仲介会社が敬遠している
可能性が高いと思われます。それではそれぞれの原因を見ていきましょう。
１）同質化している
冒頭でもお伝えした通り、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、空室を一日でも早く埋めようと、家賃値下げ／設備の充実を図る物件は多くなります。
ただ募集中の部屋を比較するとよくわかりますが、上記対策を行っている物件は多数あるため差別化を図ったつもりが同質化になってしまっている可能性が意外に高いです。
部屋探しをされている方から見れば「それなら家賃が安いところがいい」と考えてしまいます。
２）仲介会社が敬遠している
物件情報を賃貸検索サイトに掲載する場合掲載料が発生し掲載料は仲介会社が負担することになるので反響が取れなければ費用対効果が期待できません。
そのため一部の仲介会社では、反響が取れにくい物件掲載を取りやめる／敬遠している可能性が高いです。
２．仲介会社が紹介したい物件とは？
先程もお伝えした通り、仲介担当者には契約ノルマが課せられていることから、早期に埋まりやすい物件を最優先に紹介／案内しています。
例えば新築物件が募集開始されると、複数の仲介会社が同じ部屋を募集しています。これは新築物件の需要が高いこと／早期成約に繋げやすいと担当者が把握しているからです。
実は新築／築浅物件以外の物件であっても、下記のような部屋であれば仲介会社は成約しやすいと判断してくれるため積極的に案内してくれます。
１）しっかりとリフォームされている
募集されている部屋がしっかりとリフォームされていなければ、物件数が飽和状態となっている今の時代では反響数をとることはできません。
そのため仲介担当者も積極的に紹介しようとは思わないばかりか、先程お伝えした通り「当て馬的」に紹介されてしまう可能性もあります。
弊社物件は資産価値向上＋収益改善目的のリノベーションを2018年から行っています。
原則リノベーションを機に家賃値上げ（家賃相場は一切無視）していますが、競合物件と比べクオリティーが高い部屋を提供しているため、近年では仲介会社からの紹介が多くなってきています。
▶弊社リノベーション詳細については、過去記事をご覧下さい。
２）貸主が協力的
2023年1月30日付全国賃貸住宅新聞に弊社代表の取組が掲載されましたが、満室経営を続けている貸主は、仲介会社に一定の裁量権を与えています。
弊社代表も仲介会社に対して土休日でも電話連絡OK／裁量権を事前に与えているため、担当者にとってはクロージングがとてもしやすいと言えます。
３）物件清掃が行き届いている
募集部屋の外観や共用部分が汚れていると、仲介担当者がどんなに頑張って営業しても、内見時の第一印象が悪くなってしまい、他の物件に流れてしまいます。
そのため部屋を埋めるには物件清掃はとても重要です。
弊社代表は物件清掃こそが満室経営の近道と考え、平日の午前中はいつも物件に通い清掃活動を行っております。
▶物件清掃の重要性については、こちらをご覧下さい。
３．まとめ
今回は不動産仲介会社だけが知っている、部屋が埋まりやすい物件の特徴についてお伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋が埋まりやすい物件の共通点は昔も今もほとんど変わっていません。
また近年では部屋探しの多様化によりリノベーションされていれば築年数の古さ／家賃が高くても客付けにはあまり影響がないため、仲介会社は積極的に紹介してくれます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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