仲介担当者だけが知っている部屋が埋まりやすい物件とは？
更新日：5月28日
近年は賃貸物件の供給数が飽和状態となっているエリアが多くなってきたため、繁忙期中でも部屋が埋まりにくい所もあります。
そのため募集中の部屋がなかなか埋まらないと、つい「広告料を増額」「家賃値下げ」を検討しようか悩む貸主は多いと思います。
ただ募集条件はほとんど同じでも埋まる物件は必ずあるため、部屋が埋まらないのは家賃や築年数／エリアではなく募集部屋そのものに問題があるのかもしれません。
物件紹介する不動産仲介会社は、唯一の売上となる仲介手数料を多く獲得したいと考えているため、決まりやすい物件を最優先で紹介／案内しています。
実は仲介会社が紹介／案内したい物件には共通点があります。
本投稿は不動産仲介会社だけが知っている、部屋が埋まりやすい物件の特徴についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"部屋が埋まりやすい物件とは？”
１．なぜ部屋が埋まらないのか？
募集部屋を早期に埋めるためには「家賃の適正化」「人気設備を充実する」ことが重要であると言われています。しかし上記を実践しても部屋が埋まらないことはよくありますが、背景にはどのようなことが考えられるのでしょうか？
１）同質化している
冒頭でもお伝えした通り、近年の賃貸市場は物件供給数が飽和状態となっているため、空室を一日でも早く埋めようと、家賃値下げ／設備の充実を図る物件は多くなります。
ただ募集中の部屋を比較するとよくわかりますが、上記対策を行っている物件は多数あるため差別化を図ったつもりで対応したのに、実際は同質化になってしまっている可能性が意外に高いです。部屋探しをされている方から見れば「それなら家賃が安いところがいい」と考えてしまいます。
同質化になってる物件では価格競争が発生しやすくなり、競争に負けてしまう物件は空室が長期化しやすくなります。
２）仲介会社が敬遠している
物件情報を賃貸検索サイトに掲載する際には、仲介会社に必ず依頼を行わなければなりません。ただ同サイトに掲載する際には、仲介会社側が掲載料を支払わなければなりませんので、反響が取れにくいと掲載料負担が大きくなります。
そのため一部の仲介会社では、反響が取れにくい物件掲載を取りやめてしまう／敬遠している可能性が高いと言えます。
２．仲介会社が紹介したい物件とは？
先程もお伝えした通り、仲介担当者には契約ノルマが課せられていることから、早期に埋まりやすい物件を最優先に紹介／案内しています。
例えば新築物件が募集開始されると、複数の仲介会社が同じ部屋を募集しています。これは新築物件の需要が高いこと／早期成約に繋げやすいと担当者が把握しているからです。
実は新築／築浅物件以外の物件であっても、下記のような部屋であれば仲介会社は成約しやすいと判断してくれるため積極的に案内してくれます。
１）しっかりとリフォームされている
空室対策の基本中の基本ですが、募集されている部屋がしっかりとリフォームされていなければ、物件数が飽和状態となっている今の時代では反響数をとることはできません。
そのため仲介担当者も積極的に紹介しようとは思わないばかりか、先程お伝えした通り「当て馬的」な物件として紹介されてしまう可能性もあります。
弊社物件は築年数が経過していることから、2018年からリノベーションを行っております。
原則として家賃値上げを目的としていますが、一部の部屋はリノベーション個所を限定的にすることで家賃帯をリーズナブルに抑えています。
家賃値上げした部屋と比べるとクオリティーは低くなってしまいますが、競合他社物件と比べると比較することができないぐらいよくなっていますので、閑散期であっても安定した集客を行うことができています。
▶弊社リノベーション詳細については、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
２）貸主が協力的
2023年1月30日付全国賃貸住宅新聞に弊社代表の取組が掲載されましたが、満室経営を続けている貸主は、仲介会社に一定の裁量権を与えています。
弊社代表も仲介会社に対して土休日でも電話連絡OK／裁量権を事前に与えているため、担当者にとってはクロージングがとてもしやすいと言えます。
３）物件清掃が行き届いている
募集部屋の外観や共用部分が汚れていると、仲介担当者がどんなに頑張って営業しても、第一印象が悪くなってしまい、他の物件に流れてしまいます。
そのため部屋を埋めるには物件清掃はとても重要です。
弊社物件はおかげ様をもちまして本執筆時の2023年５月28日現在満室状態が続いていますが、弊社代表は物件清掃こそが満室経営の近道と考え、平日の午前中はいつも物件に通い清掃活動を行っております。
▶物件清掃の重要性については、こちらをご覧下さい。
【過去記事】弊社人気リノベーション物件の外観、共用部分の紹介
３．まとめ
今回は不動産仲介会社だけが知っている、部屋が埋まりやすい物件の特徴についてお伝えしてきました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
部屋が埋まりやすい物件の共通点は昔も今もほとんど変わっていません。また築年数が経過していたり、家賃相場より高い家賃設定されていたとしても、物件のクオリティーが高ければ、仲介担当者は積極的に紹介してくれます。
弊社物件日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築年数も経過しています。
しかし、徹底した差別化戦略を打ち出したことで、仲介会社から紹介されやすい物件になり、その結果2020年以降は増収増益＋満室を達成することができるようになりました。
▶弊社リノベーション物件の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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