アパート経営は立地が本当に重要？
更新日：7月4日
不動産投資を成功させるためには、とにかく「建物が建っている場所＝立地」がとても重要であると言われています。
しかし立地がよくても築年数が経過してしまえば資産価値が低下してしまうため、早期成約に結び付けることは難しくなってしまいます。実際築年数が経過している一部物件では適正賃料以下に家賃設定しても、空室期間が長期化しています。
そのためアパート経営は立地もより顧客が入居したいと思うような部屋を提供することがとても重要となってきます。
本投稿は、アパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化の方が重要である理由についてお伝えいたします。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"アパート経営は立地よりクオリティーの方が重要。その理由とは？”
１．部屋探ししている人が重要視している点
貸主的に賃貸経営を成功させるためには好立地に建てたほうがいい／購入したほうがいいと考えてしまうものです。
しかし、実際に部屋を借りる方は立地より家賃帯を意識している傾向です。
GMO賃貸DXが調べた所によると、賃貸物件を選ぶ際最も重要視しているのは家賃帯で全体の約40％を占めていることがわかりました。部屋探しする際身の丈に合わないような部屋を選択してしまえば、家賃を支払うことが困難になってしまうため、家賃帯を気にしている方が多いのは納得できます。
ただ立地や周辺環境と回答した方と比べると約2倍の差異が生じていることから、賃貸経営成功＝立地という公式は必ずしも正解ではないことが推測できます。
▶GMO賃貸DXが発表したリリースに関しては、こちらをご覧下さい。
【アンケート調査】賃貸住宅を選ぶ際に最も重視しているポイント5選
２．アパート経営は立地が本当に重要？
物件がある場所（立地）がよければ、確かに入居後の生活がしやすくなるので、客付けには有利になります。
ただ立地は「部屋探し」においての「ひとつの選択肢」にすぎず、部屋探しされている方は「部屋のクオリティー」の部分も非常に重要視しています。
特に女性は、部屋と現在の家具との相性／生活のイメージを連想させながら内見されることから「イメージに合わない」部屋になっていると、たとえ家賃帯が希望条件になっていても成約しない可能性が高くなります。
仲介担当者も、室内クオリティーが低い物件を紹介しても成約に繋げにくいことは承知しているため、少しでもクオリティーが良い物件を優先的に紹介する可能性が高くなります。
弊社物件がある山梨県甲府市大里町は、甲府市内でも有数のベッドタウンであるため、立地的には問題はありません。
しかし同町は1990年代に発生した相続税対策の一環で、ファミリータイプ物件が次々に建設されたことから物件供給数が飽和状態となっています。
そのため、築年数が20年以上経過してくると価格競争が激化し、一部物件では適正賃料以下に家賃設定しても空室が長期化になっているところもあります。
弊社物件も祖父が相続税対策として1993年に建てたことから、築年数は相当経過しています。しかし2018年から女性客を意識したカフェスタイルに特化したリノベーションを展開することによって、仲介会社が積極的に紹介してくれるようになりました。
その結果2年前から増収増益を達成することができ、昨年度は家賃収入が過去最高を更新することができました。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．まとめ
今回はアパート経営は立地より募集部屋のクオリティー強化の方が重要である理由についてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
同じ築年数であってもエリアが異なるだけで、家賃帯は大きく異なります。
部屋探しをされている方は家賃帯をまず一番最初に気にしている傾向なため、立地だけで物件判断しているわけではありません。また近年では賃貸物件の供給数が飽和状態になっているため、少しでもクオリティーが良い物件を選択してくる可能性があります。
どんなに良いエリアであっても、築年数が経過してしまえば敬遠されてしまいます。ただ差別化戦略をしっかりと打ち出し顧客が気に入るような部屋を提供することさえできれば、物件の立地はそれほど影響を受けることはありません。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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