不動産投資に100％失敗する人の共通点とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月13日
- 読了時間: 8分
不動産投資は株やFXとは異なり比較的値崩れなどが起きにくい特徴があります。客付けさえ成功すれば安定した家賃収入が得られるため、副業感覚で行う方も多いでしょう。しかし不動産投資にも弱点があります。
築年数の経過／経済状況が悪化すれば必然的に退去が増え空室率が悪化することで、キャッシュフローも悪化してしまいます。
不動産投資に成功している人と失敗している人には共通点があります。失敗している人はトラブルが発生した際適切な対応ができずドツボにはまりやすくなります。
本投稿は、不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"不動産投資に失敗しないポイント”
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
賃貸経営を推奨する大手管理会社は、賃貸経営を検討している方に…
長期的な収入が期待できる
生命保険代わりになる
節税対策となる
経済変動の影響を受けにくい
等メリットばかりを伝えています。
しかし、不動産投資を取り巻く環境は今後厳しくなることが予想されています。その理由として…
人口減少
物件乱立
価格競争
サブリース問題
の4つが挙げられます。それではそれぞれの原因について詳しくみていきましょう。
１）人口減少
日本の人口は2008年をピークに減少傾向にあります。特に賃貸業界で注目すべきは賃貸物件を最も借りる生産年齢人口（15～64才）が今後30年で約3割減少することが総務省の調査で明らかになっています。
不動産投資は生産年齢人口が減少すれば賃貸需要は確実に減少するため、エリア／物件によっては経営が難しくなり、業界全体が二極化することは避けられないでしょう。
２）物件乱立
賃貸空室率は全国的に悪化していますが、物件供給数が飽和状態となっているエリアに対し新規物件を規制する法令はありません。そのため節税対策に一環で新築物件を建て賃貸経営を始めようと思えば誰もが参入できます。
新築物件が建設されると新築物件に入居される方が増える一方で、周辺物件は影響を受け客付けが難しくなる／退去が発生するリスクが高くなります。
また物件が増加すれば必然的に価格競争が発生し、競争に負けた物件は淘汰される運命にあります。
３）価格競争
物件供給数が増加すると、競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が目立つようになります。
そのため価格競争が激化し、適正家賃以下で募集しても客付けが難しくなるのです。
また今後賃貸空室率は全国的に悪化することが予想されます。競争に負ける物件は淘汰される運命になり、その数は確実に増えてくるでしょう。
４）サブリース問題
近年施工された新築物件の多くは、空室保証をつけることを融資条件としているケースが増えています。いわゆるサブリース契約することで空室が何室発生しても毎月一定額の家賃入金があるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
但し募集家賃と家賃相場に大きな乖離が発生すると、空室率が悪化しサブリース会社側の負担が増加します。そこで乖離幅が大きい場合、稼働率が悪化した際は、契約更新時に家賃減額交渉が発生することがあります。
サブリース契約の最大のデメリットは、借地借家法によりサブリース会社が法的に借主の立場になることで、借地借家法第32条1項による家賃減額請求が可能になる点です。
貸主はこの要求を受けると拒否することができなくなるため、家賃収入が減少するリスクが発生してしまいます。
▶サブリースの問題点に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
不動産投資に成功したと実感できるのは正直新築～築10年ぐらいまでです。
築年数が経過と共に資産価値は低下していくため、修繕費増加／空室率悪化／家賃値下げは頻繁に発生し収益性は低下します。
しかし適切な空室対策を施せば、資産価値の目減りを抑え安定した賃貸経営を行うことができます。ただし…
空室対策を自己流で行う
仲介会社から嫌われる物件
になってしまうと不動産投資に失敗してしまうリスクが高くなります。それではそれぞれの原因について詳しくみていきましょう。
１）自己流になっている
空室対策を行う際、「借主に人気が高い設備導入」「アクセントクロスの施工」「リフォームやリノベーション」を行う貸主は多いでしょう。
しかし入居者やエリア属性を総合的に考慮した上で、適切な空室対策を行わないと、逆に空室期間が長期化する可能性があります。
例えば以下のような物件は空室が埋まりにくくなっています。
アクセントクロスの色が濃い／奇抜→インテリアとの調和が難しくなるため客付けに不利
賃貸検索サイトに掲載する写真がどの部屋も同じ→反響数を伸ばすことが難しくなる
リフォームクオリティーが低い→競合物件との競争に負けてしまい客付けで不利になる
家賃値下げすれば客付けできる→物件供給数が飽和状態のため昔と比べ効果は薄い
広告料設定する→仲介店舗来店数が少ないため効果はあまり期待できない
２）仲介会社から嫌われる
実は反響数が少ない物件は仲介会社から嫌われています。
物件募集を行う際、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに掲載してもらいます。
仲介会社は同サイトに掲載料を支払って募集を行うため、反響数が悪い物件は成約に繋がりにくいため仲介会社の判断で掲載を取りやめることがあります。
反響数が取りにくい物件の特徴は…
掲載されている部屋がリフォームされていない
掲載されている部屋の印象が暗い
物件の手入れが行き届いていない
物件共用部分が汚い
家賃相場より募集部屋の家賃が高い
ことが挙げられますので注意が必要です。
３．不動産投資に成功する方法
新築物件の募集が始まると、建物が完成する前に全室満室になることは珍しくありません。
家賃／初期費用が高額な新築物件が人気なのは「顧客が創造できる部屋」＝資産価値が高いからです。
しかし築年数が古くても資産価値を高めることができれば入居促進、収益性UPが期待でき不動産投資を成功させることができます。
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートを所有していますが、物件があるのは賃貸空室率全国ワースト3位の山梨県です。
競合他社は価格競争を激化し空室期間を短縮しようとする中、弊社は家賃値下げはキャッシュフローの低下を招くだけと判断し、2018年から差別化リノベーションを展開しています。このリノベーションにより…
ターゲットに沿った部屋となるため入居促進効果が期待できる
競合他社が真似することができないため、価格競争から脱却ができる
リノベーションのクオリティーが高いため、家賃以上の価値をを見出すことができる
ため集客自体がとても楽になり、その結果2020年以降は反響率が上昇し満室達成と増収増益を実現することができました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件の中には、収益性が低下し空室率が悪化している所があります。このような物件は貸主が資産価値を上げることを考えず、家賃値下げを繰り返す結果、負のスパイラルに陥ってしまっています。
賃貸空室率は今後さらに悪化することが予想されていますが、資産価値を高める対策を講じない古い物件は確実に淘汰されるリスクが高まりますので注意が必要です。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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