不動産投資は株やFXとはことなり比較的値崩れなどが起きにくい／客付けさえできれば安定した家賃収入が得られるため、副業感覚で行う方は多いと思います。
ただ不動産投資にも弱点があります。
築年数の経過／経済状況が悪化すれば必然的に退去が多くなるため空室率が悪化し、その結果キャッシュフローも悪くなってしまいます。
不動産投資に成功している人としていない人には共通点があります。失敗している人はリスク対応に劣っている可能性が高いため、ドツボにはまりやすくなります。
本投稿は、不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたします。
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▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
"不動産投資に失敗しないポイント”
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
賃貸経営を勧める大手管理会社は、賃貸経営を検討している方に
長期的な収入が期待できる
生命保険代わりになる
節税対策となる
経済変動の影響を受けにくい
等メリットばかりを伝えています。
ただし、不動産投資を取り巻く環境は今後厳しくなることが予想されています。その理由としては主に4つの点が挙げられます。
人口減少
物件乱立
価格競争
サブリース問題
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）人口減少
日本の人口は2008年をピークに減少傾向となっています。特に賃貸業界で問題視しなければならないのは賃貸物件を最も借りる人口＝生産年齢人口（15～64才）が今後30年で約3割減少することが総務省の調査で分かっています。
不動産投資にとって生産年齢人口が減少すれば賃貸需要は確実に減少するため、エリア／物件によっては経営が難しくなり、二極化になるのは必須です。
２）物件乱立
現在のところ物件供給数が飽和状態となっているエリアに対し新規物件を規制する法令などはありません。そのため賃貸経営を始めようと思えば誰もが参入できます。
新築物件が建設されると新築物件に入居される方が増加しますが、周辺にある物件は影響を受けてしまうため客付けが難しくなる／退去が発生してしまうリスクが高くなります。
また物件が多くなれば必然的に価格競争が発生し、競争に負けた物件は淘汰されてしまいます。
３）価格競争
物件供給数が増加してしまうと、競争力が低下している築年数が古い物件は、空室が目立ってきます。
そのため築年数が20年を超えてくると価格競争が発生しやすくなり、相場自体も下落してしまいます。
また今後賃貸需要が増加するエリアは殆どないため、価格競争は今後も激化する可能性があり、競争に負けると淘汰される物件は増加してきます。
４）サブリース問題
近年施工された新築物件は、空室保証をつけることを融資条件としている所が多いです。
所謂サブリース契約することで空室が何室発生していたとしても毎月一定額の家賃入金があるため、安定した賃貸経営を行うことができます。
但し募集家賃と家賃相場に大きな乖離が発生すると、空室率が悪化するため管理会社側の負担が大きくなります。そこで乖離幅が大きい場合／稼働率が悪化した場合は契約更新時、貸主側に家賃減額交渉を行います。
サブリース契約の最大のデメリットは、借地借家法によりサブリース会社＝管理会社が法借主の立場となってしまうため、借地借家法第32条1項による家賃減額請求を行うことができる点です。
貸主はこの要求をされてしまうと拒否すること自体ができないため、家賃収入が減少してしまうリスクが発生してしまいます。
▶サブリースの問題点に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
不動産投資に成功したと実感できるのは正直新築～築10年ぐらいまでです。
築年数が経過と共に資産価値は低下していくため、空室率悪化／家賃値下げは頻繁に発生するため収益性は低下します。
しかし適切な空室対策を施せば、資産価値の目減りを少なくさせることができ安定した賃貸経営を行うことができますが…
空室対策を自己流で行う
仲介会社から嫌われる物件
になってしまうと不動産投資に失敗してしまうリスクが高くなります。
それぞれの原因についてみていきましょう。
１）自己流になっている
空室対策を行う際、「借主に人気が高い設備導入」「アクセントクロスの施工」「リフォームやリノベーション」を行う貸主は多いと思います。
ただ入居される借主／エリア属性を総合的に見た上で適切な空室対策を行わないと、逆に空室期間が長期化になる可能性が出てきてしまいます。
例えば以下のような物件は空室が埋まりにくくなっています。
アクセントクロスの色が濃い／奇抜→インテリアとの調和が難しくなるため客付けに不利
賃貸検索サイトに掲載する写真がどの部屋も同じ→反響数を伸ばすことができません
リフォームクオリティーが低い→競合物件との競争に負けてしまいます
家賃値下げすれば客付けできる→物件供給数が飽和状態のため昔と比べ効果は薄い
広告料設定する→広告料物件は反響数が少ないため効果はあまり期待できない
２）仲介会社から嫌われる
実は反響数が少ない物件は仲介会社から嫌われています。
物件募集を行う際、仲介会社にお願いして賃貸検索サイトに掲載してもらいます。
仲介会社は同サイトに掲載料を支払って募集を行うため、反響数が悪い物件は成約に繋げられないため仲介会社の判断で掲載を取りやめてしまうことがあります。
反響数が取りにくい物件の特徴は…
掲載されている部屋がリフォームされていない
掲載されている部屋の印象が暗い
物件の手入れが行き届いていない
物件共用部分が汚い
家賃相場より募集部屋の家賃が高い
ですので注意が必要です。
３．不動産投資に成功する方法
新築物件の募集が開始されると、建物が完成する前に全室満室になることは珍しいことではありません。
家賃／初期費用が高額になっている新築物件がどうして人気なのか？最大の理由は「顧客が創造できる部屋」＝資産価値が高いからです。
ただ築年数が古くても資産価値を高めることができれば入居促進＋収益性UPが期待でき不動産投資を成功させることができます。
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートを所有していますが、物件があるのは日本一空室率が悪い山梨県です。
競合他社は価格競争を激化し空室期間を短縮させようとしていますが、弊社は家賃値下げをするとキャッシュフローの低下を招くだけと判断し、2018年から差別化リノベーションを展開しています。
差別化リノベーションを展開することによって
ターゲットに沿った部屋となるため入居促進効果が期待できる
競合他社が真似することができないため、価格競争から脱却することができる
リノベーションのクオリティーが高いため、家賃以上の価値をを見出すことができる
ことから集客自体がとても楽になり、その結果2020年以降は反響率が上昇し満室達成＋増収増益を達成することができました。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件の中には、収益性が低下し空室率が悪化している所があります。このような物件は貸主が資産価値を上げようと考えていないため、家賃値下げを繰り返した結果負のスパイラルに陥ってしまっています。
賃貸空室率は今後さらに悪化することがわかっています。そのため資産価値を高める対策を講じない古い物件は確実に淘汰されてしまうため注意が必要です。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090
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