不動産投資に100％失敗する人の共通点とは？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 6月21日
- 読了時間: 10分
不動産投資は株やFXと比べると、値崩れなどが起きにくい特徴があります。客付けさえ成功すれば安定した家賃収入が得られるため、副業感覚で行う方も多いでしょう。しかし不動産投資にも弱点があります。
築年数の経過／経済状況の悪化によって退去者が増え、空室率が高くなると、キャッシュフローが悪化してしまいます。
不動産投資に成功している人と失敗している人には、いくつかの共通点があります。失敗している人は、トラブルが発生した際に、適切な対応ができず、問題が深刻化しやすくなります。
本投稿は、不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
"不動産投資に失敗しないポイント”
１．不動産投資に取り巻く環境とは？
賃貸経営を推奨する大手管理会社は、賃貸経営を検討している方に対して、以下のメリットを強調しています。
長期的な安定収入が期待できる
生命保険代わりになる
節税対策となる（特に所得が高い方には効果的）
経済変動の影響を受けにくい
このようにポジティブな面ばかりを強調して説明されることが多いです。しかし実際のところ、不動産投資を取り巻く環境は今後厳しさを増すことが予想されています。
その背景には以下4つの要因が挙げられます。
人口減少による賃貸需要低下
物件の供給過剰
激化する価格競争
サブリース契約に関する問題
それではこれらの要因について、順を追って詳しく見ていきましょう。
１）人口減少による賃貸需要低下
日本の人口は2008年をピークに減少が続いています。特に賃貸業界において注目すべき点は、賃貸物件を最も利用する生産年齢人口（15～64才）が今後30年で約3割減少することが総務省の調査で明らかになっています。
生産年齢人口の減少に伴い、賃貸需要も確実に縮小していくことが見込まれます。その結果として、エリア／物件によっては経営が困難になるケースが増え、業界全体の二極化が進むことは避けられないでしょう。
２）物件の供給過剰
賃貸物件の空室率は全国的に悪化し、一部のエリアでは、物件供給がすでに飽和状態になっていますが、新規建設を規制するような法令はありません。
そのため節税対策になどを目的に新築物件を建て、賃貸経営に乗り出すことは誰にでも可能となっています。
その一方で、新築物件の周辺にある依存の物件には大きな影響を及ぼします。客付けが難しくなったり、現借主が退去して新築物件に住替えするリスクが高まります。
さらに賃貸物件が増え続けることで、価格競争が激化するのは避けられません。競争に負ける物件は市場から消えていく、いわば“淘汰”される運命となります。
３）激化する価格競争
物件供給数が増加すると、築年数が古い物件の競争力が低下し、空室が目立つ状況が生まれます。
特に築年数が経過している物件は、市場に供給される物件数の多さから、価格競争が激しくなり、適正家賃以下で募集しても客付けすることが難しくなります。
その結果、家賃相場の下落に繋がり、賃貸経営に深刻な影響を及ぼす可能性があります。
４）サブリース契約に関する問題
賃貸経営を行う多くの貸主は、物件管理を管理会社に委託するケースが一般的です。賃貸管理には管理全般と家賃回収を行う集金管理と、空室が出ても一定の家賃を保証してくれるサブリース契約の2種類があります。
一見すると空室が発生しても家賃が一定保証されるサブリース契約には、多くのメリットがあるように思われます。
しかし募集家賃と周辺の家賃相場に大きな乖離が発生すると、物件空室率が悪化し、サブリース会社側の負担が増加します。そのため家賃相場との乖離幅が大きい場合や、稼働率が悪化した際は、契約更新時に家賃減額交渉が行われることがあります。
サブリース契約の最大のデメリットは、借地借家法によりサブリース会社が法的に借主としての立場になる点です。これにより、借地借家法第32条1項に基づいて家賃減額請求を行うことが可能となります。
貸主はこの要求に対し拒否することができないため、家賃収入が減少するリスクを抱えることになります。
▶サブリースの問題点に関しては、プレスリリースをご覧下さい。
２．不動産投資に100％失敗する人とは？
不動産投資で成功したと実感できるのは、正直なところ新築～築10年程度までの期間に限られることが多いです。
築年数が経過するにつれて、資産価値は低下していきます。その結果、修繕費の増加／空室率の悪化／家賃値下げといった問題が頻発し、収益性が徐々に落ち込んでしまいます。
しかし適切な空室対策を講じることで、資産価値の目減りを抑え、安定した賃貸経営を行うことは十分に可能です。
ただし以下の状況に陥ると、不動産投資の失敗リスクが格段に高まります。
空室対策を自己流で行う
仲介会社から嫌われる物件
それではそれぞれの原因について、詳しくみていきましょう。
１）空室対策を自己流で行う
空室対策を考える際、多くの貸主は「借主に人気が高い設備を導入する」「アクセントクロスを施す」「リフォームやリノベーションをする」といった方法を採用しがちです。
もちろん、これらは有効な手段ではありますが、顧客ニーズやエリア特性をしっかりと踏まえた上でなければ、逆に空室期間が長引いてしまうことがあります。
特に、従来から行われている以下のような空室対策は、時代の変化に対応できないままだと効果が薄れ、空室が埋まりにくくなる理由となっています。
間違ったアクセントクロスの使い方
デザイン性のあるアクセントクロスが流行しているとはいえ、インテリア全体とのバランスを考慮しないと、逆に顧客に敬遠される可能性があります。
派手過ぎるクロスは他の家具との調和を取りにくくし、結果的に部屋選びの候補から外されやすくなるのです。
賃貸検索サイトの写真がどれも同じ
近年の物件探しはネット上で行われるため、物件写真の印象は非常に重要です。そのため部屋ごとに魅力を引き出す工夫がなく、どの部屋も似たような写真ばかり掲載されていると、他の物件に埋もれてしまい、反響数が伸びづらくなります。
クオリティーが低いリフォーム
リフォームを施すことで物権価値を高めることができますが、そのクオリティーが低ければかえって悪影響を与える可能性があります。
周辺の競合物件と比較して見劣りするようでは、適正家賃で募集しても、部屋探しの選択肢に入らないかもしれません。
家賃値下げすれば決まるという思い込み
かつては家賃値下げが空室解消の有効な手段でしたが、現在では物件供給過多の状況のため、その効果は薄れてきています。家賃以外で付加価値をつける工夫が求められます。
広告料に頼る
仲介会社への広告料アップも効果的だった時代がありましたが、近年では仲介店舗に来店する方が減少し、予め希望条件に合致した部屋のみを内見するため、期待した効果を得られにくい現実があります。
ただ単に定番手法に頼るだけではなく、エリアやターゲット層に合わせた具体的で実践的な施策が、現在の空室対策には欠かせない要素となっています。
２）仲介会社から嫌われる
実際のところ、反響数が少ない物件は仲介会社に敬遠されがちです。物件を募集する際には、仲介会社を通じて賃貸検索サイトへの掲載を依頼しますが、仲介会社が同サイトに掲載料を支払っています。
そのため、反響数が悪く募集しても空室が埋まらないと判断されると、仲介会社が掲載を取りやめることがあります。
反響数が得られにくい物件には、以下のような特徴があります。
掲載されている部屋がリフォームされていない
掲載されている部屋の印象が暗い
物件の管理や手入れが不十分
共用部分の清掃が不十分で、汚れが目立つ
適切なリフォームを行っていないのに、家賃相場より高めに設定されている
３．不動産投資に成功する方法
新築物件の募集が始まると、建物が完成する前に全室満室になることは珍しくありません。家賃や初期費用が高額な新築物件が支持を集めている理由として、「その空間で理想の暮らしが実現できる＝資産価値が高い」と感じられる点が挙げられるでしょう。
しかし築年数が古くても資産価値を向上させることによって入居率を上げ、収益性の向上を図ることは十分に可能です。
不動産投資を成功に導く重要なポイントは、ここにあります。
弊社物件は1993年築の２LDK賃貸アパートで、物件がある山梨県は全国的にも賃貸空室率が悪いエリアです。
多くの競合他社が空室期間を短縮しようと価格競争に走る中で、弊社代表は家賃値下げによるキャッシュフローの低下が長期的なリスクであると考えました。そのため、差別化を図るためのリノベーションを2018年から本格的に展開しています。
このリノベーションには、以下のような強みとメリットがあります。
ターゲット層にぴったりマッチした部屋を提供することで、高い入居促進効果が期待できる
他社には真似できない独自性のあるデザインと機能性を武器にすることで、価格競争から解放される
リノベーションのクオリティーを高めることで、家賃以上の価値を借主に感じてもらうことができる
こうした取り組みを行った結果、集客は驚くほどスムーズとなり、それに伴い2020年以降は反響率が上昇し4期連続で増収増益を達成することに成功しました。
物件築年数やエリア条件に制約があっても、アイデア次第で競争力のある物件に生まれ変わらせることは可能です。弊社リノベーションはその可能性を証明しています。
不動産賃貸の持続的な成長には、単に家賃を下げるのではなく、付加価値を高める視点が重要です。
▶弊社リノベーションの詳細に関しては過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は不動産投資に100％失敗する人の共通点についてお伝えいたしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
築年数が経過している物件の中には、収益性が低下し、空室率の悪化が深刻化しているケースも見られます。
このような物件では、貸主が資産価値を高める工夫をせず、家賃値下げを繰り返すことで、収益悪化が加速し、結果的には負のスパイラルから抜け出せない状況に陥ってしまうことが少なくありません。
今後、賃貸市場での空室率はさらに悪化すると予想されており、特に資産価値向上に向けた取り組みを怠る古い物件は、競争から淘汰されるリスクが格段に高まるため、不動産投資に失敗する確率も高まることが懸念されます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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