不動産投資に成功している人の特徴とは？
更新日：10月19日
不動産投資にチャレンジされる方は、非常に多くなってきている感じです。
不動産投資は他の投資と比べてリスクが少ない事、また高稼働率を保つことができれば毎月一定額の家賃入金があるため「貯蓄効果」「将来の私的年金」が期待できます。
また面倒な賃貸管理は管理会社に「管理委託契約」を結ぶことによって、煩わしい業務からも解放されることから不動産投資は比較的チャレンジしやすいといえます。
「不動産投資は思っている以上甘くはない」これは弊社物件を管理／施工した大手管理会社担当者が口を揃えて言っていますが、不動産投資のデメリットを挙げると以下の通りとなります。
今後は確実に人口減少が発生し、賃貸を借りる人が少なくなる
賃貸管理をサブリース契約にするとサブリース会社（管理会社）が借地借家法上借主の立場となり家賃減額請求をされると拒否できない。（貸主の立場が弱くなる）
建物の老朽化と共に、修繕費が必然的に多くなる＝利幅の減少
家賃は必ず下落する＝収益が悪化する
近年の賃貸市場は空室率悪化／物件供給数飽和状態が続いているため、物件売却し不動産投資から撤退する貸主が多くなってきています。ただ築年数が古い物件を所有している貸主であっても安定した不動産投資されている方もいます。
本投稿は不動産投資に成功している人の特徴について、お伝えいたします。
１．積極的に設備投資している
物件資産価値は築年数の経過と共に下落します。そのため築年数が古くなれば機能性が低下するため「家賃維持」「早期客付け」が難しくなり、家賃収益が悪化してしまいます。
しかし適切な設備投資をすることで資産価値が高くなり、その結果家賃維持or家賃値上げしても稼働率を高めることができます。
弊社物件は築年数が経過しているものの、競合物件と比べると設備投資に積極的だったため、客付けに苦戦することはあまりありませんでした。しかし2017年の繁忙期、今までの空室対策が全く通用せず客付けに失敗。
同年を機にリフォームからリノベーションへと舵を切り翌年から本格的にリノベーションを展開。2年後から増収増益＋満室達成しやすい物件となり弊社空室対策は多くの不動産系メディアから注目されるようになりました。
▶メディア取材に関してはこちらをご覧下さい。
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2．金融機関に積極的に相談している
不動産投資に成功している貸主は、融資担当者との連携を強化するために、定期的に訪問し状況説明をしています。
例えは「メディアからの取材があった」「満室達成できた」など貸主／物件の価値が高まる情報を伝えると、金融機関内での社会的評価が高くなり経営的に困ったことがあると積極的に支援してもらうことができます。
３．管理会社からの相談には積極的に対応している
室内設備は概ね５～10年周期で故障しやすくなるため、借主から設備不具合連絡が発生した際は、基本的に交換しなくてはなりません。
3年前に民法が大幅に改正され、建物設備に関して「一定の期間内に設備交換」ができなければ借主は家賃減額請求することができることになったため、管理会社は借主とのトラブルを避けるために早期解決を図りたいと考えています。
集金管理物件では設備交換する際貸主決裁が必要になりますが、不動産投資に成功している貸主は設備投資の理解度が高いため、設備交換に対して拒否することはありません。
４．仲介担当者からの評価が高い
不動産投資に成功している貸主は、「どうすれば仲介会社から物件紹介してくれるのか」先読みして設備投資しているため空室期間が長期化になることは少ないです。
また早期客付けを成功させるにはクロージングがしやすい環境にすると優位です。そのため貸主の中には…
仲介担当者にある程度の権限を与えている
難しい交渉が入った場合は、貸主電話OK
対応にしている所もあります。客付けしやすい部屋＋クロージングがしやすい環境であれば、どの仲介会社でも客付けしやすいため評価が高くなります。
５．まとめ
今回は不動産投資に成功している人の特徴についてお伝えいたしました。
賃貸市場は今後空室率がさらに悪化するため競争がさらに激化することが予想されます。そのため今までのような空室対策では通用することが難しくなり、物件によっては淘汰するところも出てきます。
不動産投資で成功したいのであれば、一経営者の立場として管理会社と協力し対応することが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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