不動産投資に成功している人の特徴とは?

更新日:9月20日


不動産投資にチャレンジされる方は、非常に多くなってきている感じです。

不動産投資は、他の投資と比べて「安定感」があること、また自己資金が少なくても、大手管理会社が協力してくれることから、土地がなくても「アパートオーナー」になることは可能です。


また、面倒な賃貸管理に関しても、管理会社に「管理委託契約」を結ぶことによって、煩わしい業務からも解放されることから、若い年代の方であっても、チャレンジしやすい環境であることには間違いありません。


不動産投資に成功している人の特徴とは?

しかし、これは「大手管理会社担当者」が口をそろえて言っていることですが、オーナー様が思っている以上に、不動産投資は甘いものではありません。


どんな好立地に賃貸物件を建設したとしても…

今後は確実に人口減少が発生し、賃貸を借りる人が少なくなる

・サブリース契約をすることで、管理会社は「借主」の立場になり、借地借家法によって法 

 的保護を受けてしまう=簡単に家賃減額請求ができる立場となる。

・建物の老朽化と共に、修繕費が必然的に多くなる=利幅の減少

・家賃は必ず下落する=収益が悪化する


以上のことが必然的に発生してしまうので、新築時は「順調に思っていた賃貸経営」は、築10年を境に「一気に悪化」=「家賃の維持が困難」になるので、それをあらかじめ覚悟した上で賃貸経営を行わないと、後日痛い目にあってしまいます。



ただ、その一方で「築年数が経過している」物件を所有しているオーナー様であっても、安定した賃貸経営を行っている方がいます。安定経営を実現されている方には、ある共通点があり、それをしっかりと履行しているのですが、では成功しているオーナー様は、どのような対応をとっているのでしょうか?



1.設備投資は積極的に行っている

設備投資は積極的に行っている

築年数が経過してくると、どうしても設備的には「古くなってしまう」のはもちろんですが、新築物件と比べると「機能性の部分においても劣ってしまう」ことから、家賃を維持することは非常に困難となります。


概ね築年数が20年を超えた物件において、資産性を高めたい場合には「リノベーション」を行うのが有効的と言われています。ただリノベーションをするとなると、それなりの費用が発生してしまうので、オーナー様の中には「費用をかけてまでも収益性を高めたくはない」「家賃値下げをすれば、すぐに埋まる」と考えている方もいるのが現状です。


しかし、地方都市にある賃貸物件は「供給数の方が圧倒的に多い」ことから、家賃値下げを行ったとしても、昔みたいに「すぐに埋まる」ような環境ではありません。特に築年数が経過している物件では、上記が顕著に見られます。


一方、賃貸経営に成功しているオーナー様は、設備投資に関しては積極的な考えを持っており、変える部分はしっかりと変えて対応していることから、家賃値下げをしなくても、十分集客することが可能となり、場合によっては家賃値上げしたとしても、その影響を受けることなく、成約に結び付けている物件もあります。



2.金融機関に積極的に相談している

金融機関に積極的に相談している

不動産投資をされている方の多くは、金融機関から「アパート融資」を受けていると思いますが、成功している賃貸オーナー様は、積極的にメインバンクの融資担当者に「些細なことがあったとしても相談」しているケースが多いです。


借入額が多額となってしまう不動産投資においては、入居率が低下してしまうと、一気に経営自体が悪化してしまい、ローン返済がきつくなってしまうことも、十分あり得ます。


アパート投資に成功しているオーナー様は、融資担当者との連携を強化するために、定期的な訪問・相談を心がけています。さらに新規融資が必要となった場合、連携を強化しているオーナー様には、少しでもオトクとなる「融資情報」等を教えてくれるので、同じリフォームやリノベーション工事を行うにしても、余計な金利を支払うことなく融資をしてもらえます。



3.管理会社からの相談には積極的に対応している

不動産投資を行う場合、必ず発生してしまうものとして、設備の劣化があります。

最近の設備(例えば、エアコンや換気扇など)は、昔のものと比べると「長期間使用することができる」ようになったものの、ただ「劣化」だけはどうしても防ぐことができないため、いつかは交換しなければならない場合が出てきます。


経年劣化が原因と思われる「設備不良」は、オーナー様の方で費用負担対応してもらうことになりますが、賃貸経営に成功しているオーナー様は、設備対応が発生した場合、すぐに交換するように指示を出しますので、入居者様に迷惑をかけないように、しっかりと対応しているので、ご入居者様からクレームを頂戴する前に対応することができるため、仮に空室が発生したとしても、仲介担当者などに「積極的に案内するよう」に、営業活動を行います。


一方、管理会社担当者から「交換しないといけない」と、オーナー様に相談を持ち掛けたとしても、なかなか同意してくれないような物件では、当然ではありますが、担当者としても「客付けに積極的な応援」をすることができなくなってしまいます。



4.仲介担当者からの評価が高い

お部屋をきれいにリフォームしたとしても、成約することができなければ、ただのモデルルームとなってしまいます。


不動産投資が成功するかどうかは、仲介会社が大きなカギを握っていますが、仲介担当者は「お部屋がおしゃれで早期に決まりそうな物件」であれば、積極的に案内するように心掛けています。


さらに、お客様から「物件内見したい」と連絡があった場合でも、その物件のクオリティーが低い場合には、条件に近い別の物件を「積極的に案内」してくる可能性が高くなることから、担当者の「お眼鏡にかなっている」物件は、広告料をつけなくても、優先的に物件紹介してもらえる可能性が高くなります。



5.まとめ

不動産投資を行う際、利回りで物件判断されていると思いますが、現実的な世界では、利回りだけで物件判断・購入するのは、大変危険です。


特に地方都市においては、ただでさえ「人口減少」「戸建て住宅住替え」「新築物件乱立」状態が続いているので、今までのような空室対策をしても、物件自体が飽和状態となっていることから、利回り通りに事を進めることは、難しくなってしまいます。


不動産投資に成功するためには、「今までのやり方をすべて捨てる覚悟」が重要となっていて、さらに管理費用を支払いたくないという理由で、自主管理をする方は、管理の質が確実に下がってしまうので、失敗してしまう可能性が高くなります。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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