不動産投資に失敗しないようにするためには?

更新日:9月15日


不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」ともいわれていますが、ただ借入額が高額なために、失敗してしまうと「大変なことに」なってしまいます。


近年では、新築物件融資条件として「空室保証があるサブリース契約」を条件にしている所がありますが、サブリース契約は確かに「物件内で空室が何室発生」しても、毎月定額の賃料を受け取ることができますが、稼働率の悪化/家賃相場の下落などによっては、2年に1度行われる「契約更新」時に、大幅な家賃値下げを要求されてしまうので、サブリース契約だからと言って、安心することはできません。


それでは、不動産投資に失敗しないようにするためには、どのような対策を講じればいいのでしょうか?


 

目 次

1.よくありがちな不動産投資失敗例

  1)賃料収入が途絶えた

  2)家賃滞納されてしまった

  3)物件価値が下落してしまった

2.不動産投資に失敗しないようにするためには?

  1)リスケジュールを検討/無理してまで物件を購入しない

  2)家賃保証会社を利用することでリスク回避

  3)物件資産価値を上げる

  4)オーナー=通帳を見ている時代はもう終わっている

3.まとめ

 

1.よくありがちな不動産投資失敗例

よくありがちな不動産投資失敗例

1)賃料収入が途絶えた

賃貸経営は、ご入居者様が「家賃を毎月支払ってもらう」ことで、経営が成立します。

賃貸経営の最大のリスクは、当然ながら「現在ご入居されているお客様が、いずれは必ず退去」してしまい、その部屋の賃料収入が途絶えてしまうことです。


一般的な賃貸借契約では、「退去される日の1か月前まで」に連絡することになっていますが、オーナー様が退去の事実を知るのは、まさに1か月前。ここから再募集を行うわけですが、退去されるお部屋の状態が比較的よければ、クリーニング程度で次の方にお貸しすることができますが、室内が汚れていたり、また設備的に古い場合には、リフォームやリノベーションを行わないといけなくなり、こうなってくると、必然的に入居可能日が「ずれてしまう」可能性があり、空室による機会損失が大きくなってしまいます。


さらに募集を開始したとしても、運が良ければ「すぐに決まる」こともありますが、募集時期が閑散期中であると、お部屋探しをされている方=分母が少なすぎるので、特に学生向けアパートの場合は、新学期が始まる3月後半までに部屋が埋まっていないと、最悪来年まで空室状態が続いてしまいます。


2)家賃滞納されてしまった

家賃滞納発生リスクは、正直言ってあまりないのですが、それでもごく少数ではありますが、家賃滞納をしてしまうお客様はいます。


管理会社が定義する「家賃滞納」とは、本来の家賃支払い日=引落日に「残高不足によって、引き落とされなかった」お客様に再度連絡して、管理会社が指定する日までに、家賃支払いが確認できなかった場合、家賃滞納したと認識します。


管理会社によって対応は異なりますが、管理会社によっては「滞納1か月目」のみは、管理会社で立て替え支払いを行うところがあるものの、2か月以上滞納した場合には、立て替え支払いをしてくれない可能性が出てきますので、オーナー様としては頭が痛くなってしまうところです。


このような状況になった場合、連帯保証人に連絡して、至急滞納分家賃を支払ってもらうように、お願いすることになりますが、ただ管理会社では「債権回収」等の権限は一切持っておらず、あくまでもお願いベースで対応することになることから、連帯保証人の方が「支払うことができない」と言ってしまえば、訴訟をして回収するしか方法はありません。


3)物件価値が下落してしまった

新築時は「エリア内でも高い賃料設定」で貸し出すことができても、物件も人間と同じく「年」を取りますので、築年数が経過すればするほど「物件価値は低下」し、家賃維持をすること自体が難しくなってしまいます。


余程の好エリアではない限り、家賃相場は年々値下がり傾向となり、特に築年数が10年目/20年目になると、相場自体が一気に値下がり傾向となるため、今まで通りに募集をしていたとしても、空室期間が長期化になる可能性が高くなり、賃料を値下げせざるを得なくなり、一旦値下げしてしまうと、他の部屋までも同様の対応をしなければならないので、負のスパイラル状態となってしまいます。



2.不動産投資に失敗しないようにするためには?

不動産投資に失敗しないようにするためには?

1)リスケジュールを検討/無理してまで物件を購入しない

【リスケジュールを検討】

空室による家賃の機会損失が大きくなったり、または周辺家賃相場の下落率が大きくなったりすると、現状の家賃のままでは、貸し出すことが難しくなってしまい、家賃収入が大幅に減少してしまうことは、あり得る話です。


もしこのような状況になった場合には、当然ながら「毎月の返済がきつくなり、キャッシュフローが滞ってしまう」可能性が高くなるので、もしこのような状況になりそうな場合には、返済計画の見直し=リスケジュールを検討・相談することで、リスクを回避することができます。


【無理してまで、物件購入しない】

「実質利回りがいいから」「銀行担当者に勧められたから」といって、安易に新規物件を購入するのは、控えられたほうがいいです。実質利回りがいいからと言って、物件購入したとしても、当然ながら「緊急的な修繕が発生」することも十分にあり得る話であり、もしそのような状況になってしまうと、当初の計画通りにはいかない可能性が出てきて、余分な支払いをしなければならなくなります。


また、どんなに素晴らしい物件であったとしても、日本の人口そのものは、今後確実に減少傾向となるため、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であっても、空室率は悪化することが明白となっているため、今は仮にいいかもしれませんが、今後どのエリアであっても確実に空室率は悪化してきますので、キャッシュフローがまわらなくなったから「売却したい」と考えても、売却すること自体が難しくなってしまうため、無理な投資は禁物です。


2)家賃保証会社を利用することでリスク回避

大手管理会社物件に管理委託している場合では、自社で運営している「仲介会社」で、家賃保証会社を利用していることから、万が一家賃滞納が発生したとしても、保証会社が滞納分を立て替えて支払ってくれることから、オーナー様や管理会社が「家賃滞納が発生」することはありません。


また、保証会社の方針にもよりますが、一般的には「家賃滞納が連続して3か月以上」続いてしまうと、「賃貸借契約解除と、不動産明け渡し訴訟」を行いますが、裁判費用は全額保証会社負担となるので、オーナー様としてみたら、これほどありがたいサービスはないですよね。


なお、自主管理されている物件で、募集のみは仲介会社で行っている場合では、仲介会社で提携している保証会社を利用していますので、家賃滞納リスクを回避することができ、募集や契約もオーナー様行っている場合でも、近年ではオーナーでも保証会社を利用することができるため、家賃滞納リスクを回避したいのであれば、保証会社を利用するのが一番です。



3)物件資産価値を上げる

築年数が経過してくると、競合他社物件が「空室による家賃機会損失を少なくする」ために、家賃値下げを行ってきますので、連鎖的に家賃相場までも値下がりしてしまいます。

さらに築年数が経過すればするほど、資産価値は低下してしまうので、家賃を値下げしても埋まりにくくなる物件は、当然ながらあり得ます。


しかし、資産価値を上げることができれば「家賃を値下げしなくても、集客することは可能であり、さらにリノベーションを機に家賃値上げ」することも可能となってくることから、築年数が経過したとしても、収益物件を作り出すことは十分可能です。


弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件の築年数は「今年で30年目」を迎えますが、差別化リノベーションを展開することによって、家賃値上げすることに成功し、現在満室状態となっております。


なお、詳細に関しては別ブログ「日本一空室率が悪い山梨県において、満室が実現できた要因とは?」をご覧下さい。



4)オーナー=通帳を見ている時代はもう終わっている

不動産投資は「不労所得」ともいわれています。

確かに、毎月ご入居者様から「家賃入金」が必ず入るので、何もしなくてもオーナー様は「タダ通帳を見ているだけ」といったイメージが強くなってしまいます。


これは不動産管理会社社員が「一同で言っている」ことですが「オーナー様が通帳だけを見ている時代はすでに終わっている」とのことです。


需要と供給のバランスが保たれていた時代(今から30年以上前)では、確かに募集したらすぐに部屋が埋まりやすかったので、集客に関してそれほど苦労をすることはありませんでした。しかし昨今では、需要より供給数が多くなってきているので、必然的に空室率は悪くなる一方。今後少子高齢化の波が急速に進むことから、エリアによっては空室率がさらに悪くなることは必定。


仮にサブリース契約を結んでいる物件であっても、稼働率が悪くなれば、管理会社が損をしてしまうので、契約更新の際には「伝家の宝刀ともいえる借地借家法第32条1項」を適用し、家賃減額請求を行ってきますので、収益が悪化することは間違いありません。



3.まとめ

いかがだったでしょうか?

不動産投資は、他の投資と比べると「比較的安定」しているといわれているものの、「家賃相場の下落」「物件資産価値の低下」は防ぐことはできないため、新築時と同じ家賃でいつまでも貸し出すことは、事実上不可能です。


ただ、収益が悪化したとしても、資産価値を上げることができれば、十分収益を高めることは可能であり、さらに家賃値上げも可能となることから、利益を生み出すことは可能です。


弊社物件は、今でこそ黒字経営をさせてもらうことができましたが、相続で賃貸オーナーに就任した15年前は「債務超過状態」で、いつ自己破産してもおかしくはありませんでした。

しかし、様々な経営改善=イノベーションの推進したことによって、今ではメディアにも掲載されるぐらいにまでに注目され、今年3月~4月にかけては、「健美家様」「ウチコミタイムズ様」HPにも掲載されました。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


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