このような状況になった場合、連帯保証人に連絡して、至急滞納分家賃を支払ってもらうように、お願いすることになりますが、ただ管理会社では「債権回収」等の権限は一切持っておらず、あくまでもお願いベースで対応することになることから、連帯保証人の方が「支払うことができない」と言ってしまえば、訴訟をして回収するしか方法はありません。

３）物件価値が下落してしまった

新築時は「エリア内でも高い賃料設定」で貸し出すことができても、物件も人間と同じく「年」を取りますので、築年数が経過すればするほど「物件価値は低下」し、家賃維持をすること自体が難しくなってしまいます。

好エリアではない限り、家賃相場は年々値下がり傾向となります。

特に築年数が10年目／20年目になると、相場自体が一気に値下がり傾向となるため、今まで通りに募集をしていたとしても、空室期間が長期化になる可能性が高くなり、賃料を値下げせざるを得なくなります。

一旦値下げしてしまうと、他の部屋までも同様の対応をしなければならないので、負のスパイラル状態となってしまいます。

２．不動産投資に失敗しないようにするためには？

１）リスケジュールを検討／無理してまで物件を購入しない

【リスケジュールを検討】

空室による家賃の機会損失が大きくなったり、または周辺家賃相場の下落率が大きくなったりすると、現状の家賃のままでは、貸し出すことが難しくなってしまい、家賃収入が大幅に減少してしまうことは、あり得る話です。

もしこのような状況になった場合には、当然ながら「毎月の返済がきつくなり、キャッシュフローが滞ってしまう」可能性が高くなるので、もしこのような状況になりそうな場合には、返済計画の見直し＝リスケジュールを検討・相談することで、リスクを回避することができます。

【無理してまで、物件購入しない】

「実質利回りがいいから」「銀行担当者に勧められたから」といって、安易に新規物件を購入するのは、控えられたほうがいいです。実質利回りがいいからと言って、物件購入したとしても、当然ながら「緊急的な修繕が発生」することも十分にあり得る話であり、もしそのような状況になってしまうと、当初の計画通りにはいかない可能性が出てきて、余分な支払いをしなければならなくなります。

また、どんなに素晴らしい物件であったとしても、日本の人口そのものは、今後確実に減少傾向となるため、地方都市ではもちろんのこと、大都市圏であっても、空室率は悪化することが明白となっているため、今は仮にいいかもしれませんが、今後どのエリアであっても確実に空室率は悪化してきますので、キャッシュフローがまわらなくなったから「売却したい」と考えても、売却すること自体が難しくなってしまうため、無理な投資は禁物です。

２）家賃保証会社を利用することでリスク回避

大手管理会社物件に管理委託している場合では、自社で運営している「仲介会社」で、家賃保証会社を利用していることから、万が一家賃滞納が発生したとしても、保証会社が滞納分を立て替えて支払ってくれることから、オーナー様や管理会社が「家賃滞納が発生」することはありません。

また、保証会社の方針にもよりますが、一般的には「家賃滞納が連続して3か月以上」続いてしまうと、「賃貸借契約解除と、不動産明け渡し訴訟」を行いますが、裁判費用は全額保証会社負担となるので、オーナー様としてみたら、これほどありがたいサービスはないですよね。

なお、自主管理されている物件で、募集のみは仲介会社で行っている場合では、仲介会社で提携している保証会社を利用していますので、家賃滞納リスクを回避することができ、募集や契約もオーナー様行っている場合でも、近年ではオーナーでも保証会社を利用することができるため、家賃滞納リスクを回避したいのであれば、保証会社を利用するのが一番です。

３）物件資産価値を上げる

築年数が経過してくると、競合他社物件が「空室による家賃機会損失を少なくする」ために、家賃値下げを行ってきますので、連鎖的に家賃相場までも値下がりしてしまいます。

さらに築年数が経過すればするほど、資産価値は低下してしまうので、家賃を値下げしても埋まりにくくなる物件は、当然ながらあり得ます。

しかし、資産価値を上げることができれば「家賃を値下げしなくても、集客することは可能であり、さらにリノベーションを機に家賃値上げ」することも可能となってくることから、築年数が経過したとしても、収益物件を作り出すことは十分可能です。

弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに弊社物件の築年数は「今年で30年目」を迎えますが、差別化リノベーションを展開することによって、家賃値上げすることに成功し、現在満室状態となっております。

なお、詳細に関しては別ブログ「日本一空室率が悪い山梨県において、満室が実現できた要因とは？」をご覧下さい。

４）オーナー＝通帳を見ている時代はもう終わっている

不動産投資は「不労所得」ともいわれています。

確かに、毎月ご入居者様から「家賃入金」が必ず入るので、何もしなくてもオーナー様は「タダ通帳を見ているだけ」といったイメージが強くなってしまいます。

これは不動産管理会社社員が「一同で言っている」ことですが「オーナー様が通帳だけを見ている時代はすでに終わっている」とのことです。

需要と供給のバランスが保たれていた時代（今から30年以上前）では、確かに募集したらすぐに部屋が埋まりやすかったので、集客に関してそれほど苦労をすることはありませんでした。しかし昨今では、需要より供給数が多くなってきているので、必然的に空室率は悪くなる一方。今後少子高齢化の波が急速に進むことから、エリアによっては空室率がさらに悪くなることは必定。

仮にサブリース契約を結んでいる物件であっても、稼働率が悪くなれば、管理会社が損をしてしまうので、契約更新の際には「伝家の宝刀ともいえる借地借家法第32条1項」を適用し、家賃減額請求を行ってきますので、収益が悪化することは間違いありません。