不動産投資に失敗しないようにするためには？
更新日：10月19日
不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」ともいわれています。
ただ、賃貸物件は築年数が経過すると「資産価値が低下」してしまうため、家賃を維持させることは難しくなります。
近年では、空室が発生しても毎月の家賃は一定となるサブリース契約物件が多くなってきていますが、サブリース契約は「稼働率の低下」「家賃相場の下落」が発生してしまうと、管理会社が損をしてしまうため契約更新時に「借地借家法第32条1項」を適用し、家賃値下げ要求を行う可能性が出てきます。
集金管理／サブリースともリスクが発生することは十分に考えられますが、不動産投資に失敗しないためには、どのような対策を講じればいいのか、お伝えしていきます。
▼目 次
【本記事でお伝えする結論】
”不動産投資に失敗” しないようにするためには、下記が重要！
なぜ不動産投資に失敗しないようにするためには、上記が重要となってくるのか？
その理由について順に見ていきたいと思います。
１．よくありがちな不動産投資失敗例
１）賃料収入が途絶えた
賃貸経営は、借主が家賃を毎月支払ってもらうことで、経営が成立します。賃貸経営の最大のリスクは退去してしまうと、その部屋の賃料収入が途絶えてしまうことです。
一般的な賃貸借契約では「退去日の1か月前まで」に連絡することになっていますが、貸主が退去の事実を知るのは、まさに1か月前。
退去部屋の状態が良ければすぐに貸し出すことはできます。ただ経年劣化が進んでいたり、また設備交換などをしなければならないと判断されれば、必然的に入居可能日は1か月先となってしまい、空室による機会損失が発生してしまいます。
また早期募集しても100％埋まる保証はありません。特に5月の大型連休明け～8月お盆前までは部屋探しされる方が少ない（閑散期）ため客付け自体が難しくなり空室期間が長期化しやすくなります。
２）家賃滞納されてしまった
家賃滞納発生率は10％以下と言われています。
毎月の家計支出の中で最も支払額が大きいのが家賃です。そのため家賃滞納が発生した際はすぐに回収しないと、返済自体が難しくなり滞納額が大きくなります。
滞納が発生すると当然ながら管理会社は貸主に家賃支払うことができません。そのため管理会社では連帯保証人に対し至急滞納分を支払うよう督促します。ただ管理会社の督促はお願い程度となってしまうため、連帯保証人が確実に支払ってくれるかどうかは未知数。
家賃滞納が3か月以上続けば賃貸借契約上における信頼関係は破綻したとみなされる可能性が高いことから、借主との賃貸借契約は解除させることはできます。ただし借家権の問題から退去させる場合には、司法判断を仰ぐ必要があり裁判費用は貸主負担となります。
そのため裁判費用捻出が難しい貸主の一部は、債権放棄する代わりに借主に退去を促すこともあります。
３）物件価値が下落してしまった
新築時は「エリア内でも高い賃料設定」で貸し出すことができても、築年数が経過すればするほど「物件価値は低下」するため、家賃維持は難しくなってしまいます。
好エリアではない限り、家賃相場は年々値下がり傾向となります。
特に築年数が10年目／20年目になると相場自体が一気に値下がり傾向となるため、賃料を値下げせざるを得なくなります。
一旦値下げしてしまうと、他の部屋までも同様の対応をしなければならないので、負のスパイラル状態となってしまいます。
２．不動産投資に失敗しないようにするためには？
１）リスケジュールを検討／無理してまで物件を購入しない
【リスケジュールを検討】
空室期間長期化／家賃値下げによりキャッシュフローが悪化してしまうと、自転車操業的な賃貸経営になってしまいます。このような状態が長期化してしまうと突発的な修繕が発生した際、支払そのものができなくなりドツボにはまってしまいます。
キャッシュフローの改善が難しい場合には、無理をせずにすぐに借入先の金融機関担当者に事情を説明してリスケジュール検討してもらうようお願いするのがベスト。
リスケジュールすることで毎月の支払額が軽減されるため、キャッシュフローの改善が期待できます。
【無理してまで、物件購入しない】
「実質利回りがいいから」「銀行担当者に勧められたから」といって、安易に新規物件を購入するのは、控えられたほうがいいです。
実質利回りがいい物件であっても、「緊急修繕や大量空室が発生」することはあり得る話。また今後は賃貸空室率はさらに悪化するため、購入当初利回りが良くても場合によっては想定利回り以下になることも考えられます。
物件売却をしたくても利回りが低くなれば買い手が見つからない可能性もあり得るため、無理な投資は禁物です。
２）家賃保証会社を利用することでリスク回避
家賃滞納を防ぐなら契約時に家賃保証会社を利用するのが一番です。家賃保証会社を利用することで借主が家賃滞納しても、代位弁済してくれるため管理会社／貸主における家賃滞納リスクはほぼありません。
また3か月以上家賃滞納すると、契約上の信頼関係は破綻したとみなされるケースが多いため、保証会社は契約解除した上で不動産明け渡し訴訟を行います。
裁判費用は全額保証会社負担となります。
３）物件資産価値を上げる
築年数が古い物件が価格競争になっているのは、物件資産価値が低下しているからで資産価値を高めるリノベーションを行えば家賃値上げ／早期客付けがしやすくなり安定的な賃貸経営が可能となります。
弊社物件は日本一空室率が悪い山梨県ある築30年目の物件ですが、差別化リノベーション／独自集客を展開することで2020年以降増収増益＋満室継続を実現しています。
▶弊社リノベーション詳細は、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【2022年】弊社アパート人気№1リノベーションルームを大公開
３．まとめ
今回は不動産投資に失敗しないためには、どのような対策を講じればいいのか、お伝えしました。
不動産投資が本格的だった1990年代と比べると物件供給数は飽和状態となっています。そのため昔と比べると築年数が経過すると収益性が低下しやすくなり貸主によっては、不動産が「負動産」になってしまっている所もあります。
ただし資産価値を高めるリノベーションを展開すれば収益性を高めることができ、さらに近年の部屋探しは室内のクオリティーが高ければ築年数は特段気にしない傾向となっているため、築年数が古くてもそこまで心配することではありません。
私たち有限会社 山長では本記事で紹介したような手法でアパート経営をするオーナーさんの支援をさせていただいております。
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取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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