top of page

不動産投資は思っている以上に甘い世界ではない

更新日:2022年11月25日


「老後2000万円問題」「働き方改革による残業代の減少」がささやかれている影響からか、リスク的には少ないと言われる「不動産投資を始められる」方が急増しています。確かに、不動産投資は入居者がいることによって、毎月安定した収入を確保することができ、更に煩わしい管理業務は、管理会社に管理料を支払うだけで、全てを管理会社が行ってくれるので、サラリーマンの方であっても、比較的参入しやすい投資とも言えます。


ただ、不動産投資は「皆さんが思っている以上に甘い」世界ではなく、しっかりと賃貸経営に関する知識を持っていないと、運用すること自体ができなくなる=自転車操業的な経営になってしまいますが、どうして不動産投資は、思っている以上に甘い世界ではないと言い切れるのでしょうか?


 

▼目 次

1.地方都市ではすでに市場が飽和状態

2.サブリース契約だからこそ危険

3.空室対策は日進月歩

4.良いビジネスパートナーがいないと厳しい

5.まとめ

 

1.地方都市ではすでに市場が飽和状態

地方都市ではすでに市場が飽和状態

日本の総人口は2008年が一番ピークとなり、それ以降は「人口減少」に歯止めをかけることができません。特に地方都市においては「人口減少」が急速に進み、更にファミリー物件に入居されている方の多くは、戸建て住宅に住替えされる方が多いので、賃貸空室率が年々悪化傾向となっております。


賃貸空室率が悪化するとなると、募集をしていても「部屋が埋まらない所が多く」なります。

このためすでに地方都市では「賃貸市場が飽和」状態となっています。


不動産投資をされる方の大多数は「利回りがいいから」という理由で、物件購入される方が多いのですが、数字のみで判断してしまうと場合によっては経営的に厳しくなってしまうことも考えられます。




これは、とある不動産投資家の方のお話です。

この方はすでにものすごい賃貸物件を所有されている方で、弊社がある山梨県で「中古マンション」を複数購入されました。築年数が結構経過していることもあるので、室内をリフォームした上で募集しようと検討されていました。


ただ、正直リフォームが甘過ぎの為、投資家の方が当初予定していた家賃(6万円台で貸したい)では難しくなってしまい4.5~5万円で募集することになりました。


希望していた家賃より「安くしないと部屋が埋まらない」となると、キャッシュフローが回るのか、懐疑的に思えてきました。需要と供給のバランスが保たれていれば、安くしなくても部屋は埋まっていたものの、供給数が多くなってくると、どうしても貸す側は不利になってきます。


家賃を値下げして部屋が埋まれば、まだいいかもしれませんが、物件によっては「安くしても部屋が長期間埋まらない」ところも現実的にはあり得ます。


少なくとも山梨県においては、投資家の方が思っている以上に、部屋は埋まりにくくなっているのが正直なところです。



2.サブリース契約だからこそ危険

サブリース契約だからこそ危険

基本的に金融機関から「不動産投資するために融資をしてもらう」ためには、空室保証=サブリース契約をしてもらうことを条件としている所が多いです。


空室保証がついていることによって、退去が複数発生したとしても、毎月支払われる賃料は「定額」となることから、収支バランスをしっかりと確認することができる点では、リスクを回避することが可能と言われています。


しかし、サブリース契約をすることによって、デメリット部分も大きくなってしまうので、その点は十分理解しておく必要があります。


(1)礼金や更新料はもらえない

集金管理タイプの場合、礼金や更新料が設定していると、それらは全てオーナー様に支払われます(更新料は管理会社と折半)が、サブリース契約の場合では「全てサブリース会社が受け取る」ことになります。


(2)管理料が高い

サブリース契約の場合、空室が何件発生していたとしても、毎月一定賃料がオーナー様に支払われるので、空室リスク回避のため、サブリース会社の取り分(管理料)は、集金管理物件と比べると高め(10~20%)となっています。


(3)賃料見直しを迫られる

サブリース契約になることによって、借地借家法上では「借り上げる管理会社は借主の立場」になり、募集家賃と家賃相場に「明らかな乖離」が発生してしまった時には、同法32条1項を適用し、家賃減額請求をオーナー様にお願いすることになります。


家賃減額幅に関しては、オーナー様と協議した上で、最終的に決定されるものの、同法による借主としての立場となるサブリース会社からの「家賃減額交渉」を拒否することは、100%できなくなってしまい、借主側から「契約解除」を通達されてしまうと、サブリース契約自体が無くなってしまいますので、要注意です。

(貸主側から契約解除を通告するには、正当事由がないと解約できません)


(4)収益悪化は避けられない

余程の好エリアでない限り、家賃相場は確実に下落していきます。

サブリース会社から賃料見直しを要求され、渋々同意したとしても、賃料が下がれば当然ながら収益も悪化します。



3.空室対策は日進月歩

空室対策は日進月歩

需要と供給のバランスが保たれていれば、家賃を多少安くすれば、すぐに部屋が埋まりますが、空室率悪化が全国的悪化状況となっている今では、家賃値下げだけをしていても、そう簡単には部屋を埋めることはできません。



空室対策は「日進月歩」で展開していることから、今までの成功事例が「いつまでも通用」することはありません。マーケティング用語で「イノベーションのジレンマ」がありますが、今までの成功事例とは全く別の「新たなイノベーション」を同業他社が開発してしまうと、今までの成功事例をいくら改良したとしても、結果を残すことはできません。


現在家賃値下げ集客をしている物件において、一定期間経過しても部屋が埋まらないのは、競合他社がイノベーションを起こしているからであり、その事実を知ることができなければ、負のスパイラル状態から脱出することはできません。

 

▶賃貸経営の負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。

【過去記事】賃貸経営の負のスパイラルとは?

 


4.良いビジネスパートナーがいないと厳しい

良いビジネスパートナーがいないと厳しい

不動産投資は、他の投資と比べると「リスクが少ない」と言われています。

しかし、今まで比較的好調だった「首都圏の賃貸市場」も、コロナ禍においては「本社機能が地方に移転」「テレワークを本格的に導入」することによって、物価が高過ぎる都心周辺で生活しなくても、差支えが無くなったため、一部エリアでは空室率が悪化傾向となっています。


空室率が悪化したとしても、お部屋を借りられる方は「一定数は確実にいる」ことは確かなことですので、経営を改善させたいのであれば、良いビジネスパートナーと一緒に対応するのが一番です。


管理料などを支払いたくないという一心で、自主管理されているオーナー様も、一定数はいますが、これからの賃貸市場は「今までに経験したことがないぐらい、部屋が埋まりにくくなる」ことは確かなことですので、最新情報を把握している不動産管理会社との連携は、今まで以上に強化しないと、経営自体を維持することが難しくなってしまいます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


賃貸市場は、今後人口減少+戸建て住宅住替えなどの影響によって、年々需要は低下することは明白ではありますが、SDGsの普及によって「築古物件」であったとしても、しっかりと賃貸管理+差別化リノベーションを行うことで、収益性を高めることが可能となるので、空室率が増加したとしても、経営が悪化するようなことはないと思われます。


今後、賃貸市場においても「二極化」はさらに進むことが予想されるので、将来の年金替わりになるといった「安易な考え」で不動産投資をしてしまうと、足元をすくわれてしまうので、要注意です。

上記3点の対策は実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない!」という方もいらっしゃるのではないかと思います。



今回「不動産投資は思っている以上に甘い世界ではない」ことについて、お伝えさせてもらいましたが、築年数が経過している物件をお持ちであっても、しっかりとした空室対策を行えば、収益改善は確実にできます。


弊社物件は、日本一空室率が悪い山梨県にあり、さらに築年数が30年を迎える物件ではありますが、差別化リノベーションを展開することによって、収益性を改善させ今期も増収増益を達成することが可能となりました。


もし賃貸物件をお持ちのオーナー様の中で、ちょっと相談したいなと思った時には、私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。



 

有限会社 山長

取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 




閲覧数:3回0件のコメント
bottom of page