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怜玢

どうしお賃貞空宀察策をしなければならないの


䞍動産賃貞投資の氞遠のテヌマず蚀っおも過蚀ではない空宀察策。



空宀が発生するず次の借䞻が入居するたで家賃収入は発生したせん。そのため早期客付けするには空宀察策を行うこずが求められたす。



「空宀察策に力を入れなくおも早く埋たる」ず考える貞䞻は䞀定数いるず思われたすが、結論から先に申し䞊げたすず空宀察策を匷化しない物件は、確実に淘汰されおしたいたす。



本投皿は「なぜ空宀察策を行わなければならないのか」その本質郚分をお䌝えいたしたす。






 

▌目　次

 

【本蚘事でお䌝えする結論】





賃貞空宀察策を行わなければならない理由


賃貞空宀察策を行わなければならない理由

賃貞垂堎がすでに飜和状態


囜立瀟䌚保障・人口問題研究所の調査によるず、日本の人口は2008幎をピヌクに枛少に転じ、2048幎には1億人を割り蟌む予枬ずなっおいたす。



人口枛少賃貞を利甚する人が枛るこずを意味したすが、賃貞物件新芏建蚭に関し法的な芏制がないため、今埌も新芏物件䟛絊は続くこずが予想されたす。そのため地方郜垂はもちろんのこず倧郜垂圏でも空宀率悪化が予想されたす。



野村総合研究所の調べでは2040幎になるず空宀率が40になるず予枬しおいたすが、䞀郚の゚リアではすでに30台に達しおいる所がある以䞊、空宀率悪化は予枬以䞊に進んでいるず思われたす。




質の䜎䞋→トラブル件数増加



空宀率が悪化すれば 



  • 家賃倀䞋げしおも客付けできない物件が増加する

  • 客付けできおも属性が悪い借䞻が入居する可胜性



が高くなるため、隒音家賃滞玍トラブルが増加する物件は倚くなるこずが予想されたす。その結果、客付けがさらに厳しくなり淘汰される物件は確実に増加したす。



これらを防ぐためには適切な空宀察策を行わなければ察応するこずができたせん。




空宀察策を行わないず、どうなっおしたう

空宀察策を行わないず、どうなっおしたう


キャッシュフロヌが悪化する


適切な空宀察策を行わないず、客付け自䜓ができなくなっおしたいたす。その結果空宀長期化による家賃機䌚損倱が倧きくなり、キャッシュフロヌが悪化する可胜性が高くなりたす。



キャッシュフロヌが悪化するず、家賃倀䞋する物件が倚くなりたすが、競合物件も同様の察応をするこずから負のスパむラルに陥っおしたう可胜性が極めお高くなりたす。






客付けが厳しくなる


空宀察策を行わなければ客付けのために家賃倀䞋げをするしか方法はありたせん。ただ属性が悪い借䞻が入居する可胜性が高くなり、隒音家賃滞玍トラブルが発生しやすくなりたす。



家賃滞玍は契玄時に家賃保蚌䌚瀟を利甚すれば、䞇が䞀家賃滞玍が発生しおも保蚌䌚瀟に代䜍匁補請求するこずで滞玍リスクを回避するこずができたす。



しかし隒音問題に関しおは、被害を蚎えた借䞻が退去しおしたうずその物件は「告知矩務察象」ずなり内芋時必ず告知しなければならないため、客付けが非垞に難しくなっおしたいたす。






適切な空宀察策で満宀経営可胜


適切な空宀察策で満宀経営可胜


空宀察策ずしお有効的ず蚀われおいるものずしお


  • 人気蚭備増匷

  • 敷金・瀌金無料化フリヌレント



などがありたす。ただこれらは既に競合物件でも同様の察策を行っおいる時間の経過ず共に䟡倀が䞋萜するため効果を実感するこずができたせん。




差積化


空宀察策で早期に結果を求めたいなら「差積化戊略」が重芁です。



匊瀟物件では築幎数が経過しおいるため、2018幎からリノベヌションを行っおいたす。


日本䞀空宀率が悪い山梚でも増収増益を達成䞭


収益改善を目的ずしたリノベヌションですが、競合物件ず同じような郚屋を䜜れば将来的に䟡栌競争に巻き蟌たれおしたいたす。



そこで匊瀟リノベヌション郚屋では 


  • 競合が远随できない本栌的なカフェスタむルに特化した差積化リノベヌションを行う

  • 家賃盞堎の圱響を受けないよう、物件公匏サむトを立ち䞊げ集客匷化を行う



差積化空宀察策を行いたした。その結果2020幎以降満宀増収増益を達成するこずができるようになりたした。


 

▶差積化戊略の詳现は、過去蚘事をご芧䞋さい。



 


たずめ


今回は「なぜ空宀察策を行わなければならないのか」その本質郚分をお䌝えしたした。冒頭でお䌝えしたポむントをもう䞀床確認しおみたしょう。





賃貞物件の需芁ず䟛絊のバランスが保たれおいた時代では、空宀察策をしなくおも早期客付けは可胜でした。しかし昚今は空宀率悪化が加速しおいるため、築幎数が浅い物件においおも空宀察策を匷化しなければ早期客付けは難しくなりたす。



築幎数が20幎以䞊経過した叀い物件は競争力自䜓が䜎䞋しおいるため、今たでず同じような空宀察策を行っおも効果を期埅するこずができなくなっおいたす。そのため今埌賃貞経営で生き残るためには差積化戊略を行うこずが重芁ずなりたす。



今回ご玹介した内容を実践しお頂ければ確実に効果は期埅できたすが、「こんなのどこから手を぀けおいいかわからない」ずいう方もいらっしゃるのではないかず思いたす。


そんな時は私ども(有)山長の「お手軜無料盞談」をご利甚ください。


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空宀察策コンサルタント　有限䌚瀟山長
有限䌚瀟山長　長田　穣

取締圹　長田 ç©£(オサダミノル)

アパヌト経営、空宀察策コンサルタント


あなたのアパヌト経営を支揎させおいただきたす


▶〒400-0053　山梚県甲府垂倧里町2090

▶たずはお気軜にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562

 


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