どうして賃貸空室対策をしなければならないの？
- 空室対策リノベーション コンサルタント ㈲山長
- 3月19日
- 読了時間: 6分
不動産賃貸投資の永遠のテーマと言える空室対策。空室が発生すると次の借主が入居するまで家賃収入は得られません。そのため早期客付けするには空室対策が不可欠となります。
「空室対策に力を入れなくても早く埋まる」と考える貸主は一定数いると思われますが、結論を申し上げますと空室対策を強化しない物件は、確実に淘汰されてしまいます。
本投稿は「なぜ空室対策を行わなければならないのか？」その本質部分をお伝えいたします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．賃貸空室対策を行わなければならない理由
（１）賃貸市場がすでに飽和状態
国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、日本の人口は2008年をピークに減少に転じ、2048年には1億人を割り込む予測となっています。
人口減少は賃貸需要が減ることを意味しますが、賃貸物件新規建設に関する法的規制がないため、今後も節税対策の一環で新規物件供給は続くことが予想されます。そのため地方都市はもちろんのこと大都市圏でも空室率悪化が予想されます。
野村総合研究所の調べでは2040年には空室率が40％に達するとされており予、一部のエリアではすでに30％台に達していることを考えると、空室率悪化は予測以上に進んでいると考えられます。
（２）質の低下→トラブル件数増加
空室率が悪化すれば…
家賃値下げしても客付けできない物件が増加する
客付けできても属性が悪い借主が入居する可能性
が高くり、騒音問題や家賃滞納トラブルが増加するすることが予想されます。その結果、客付けがさらに厳しくなり淘汰される物件は確実に増加します。
これらの問題を防ぐためには、適切な空室対策を講じることが必要不可欠です。
２．空室対策を行わないと、どうなってしまう？
（１）キャッシュフローが悪化する
適切な空室対策を行わないと、客付けが厳しくなります。その結果空室が長期化し家賃機会損失が大きくなり、キャッシュフローが悪化する可能性が高まります。
キャッシュフローが悪化すると、資金繰りが苦しくなるため、金融機関にリスケジュールをお願いする必要が出てきます。金融機関ではリスケジュールを依頼に対し基本的には対応し、一定期間元金据え置き／返済期間の延長など柔軟な対応をしてくれますが…
新規融資が厳しくなる
借入金利が引き上げられる
格付けが下がる
などのデメリットが発生することを把握しておかなくてはなりません。
（２）客付けが厳しくなる
空室対策を行わなければ競争力が低下し、客付けのために家賃値下げをすることになりますが、その結果属性が悪い借主が入居する確率が高まり、騒音／家賃滞納トラブルが発生しやすくなります。
家賃滞納は契約時に家賃保証会社を利用することで、万が一家賃滞納が発生しても保証会社に代位弁製請求することで滞納リスクを回避できます。
しかし騒音問題に関しては、被害を訴えた借主が退去すると、その物件は「告知義務対象」となり内見時必ず告知しなければならないため、客付けが非常に難しくなってしまいます。
３．適切な空室対策で満室経営可能！
空室対策として有効的とされる…
人気設備増強
敷金・礼金無料化／フリーレント
などがありますが、これらの対策は既に競合物件でも同様の対策が行われ同質化が進んでいるため、入居の決め手にはなりにくいのが実情です。そのためこれらの対策だけでは効果を実感することは難しいと言えます。
空室対策で早期に結果を求めるには「差積化戦略」が重要です。差積化とは継続的に他のブランドとは異なる付加価値を提供し続けることで、ブランド価値をさらに向上させることです。
弊社物件では築年数が経過しているため、2018年からリノベーションを行っています。
収益改善を目的としたリノベーションですが、競合物件と同様の部屋を作れば将来的に価格競争に巻き込まれてしまいます。
そこで弊社リノベーション部屋では…
競合が追随できない本格的なカフェスタイルに特化したリノベーションを行う
家賃相場の影響を受けないよう、物件公式サイトを立ち上げ集客強化を行う
差積化空室対策を行いました。その結果2020年以降満室状態をほぼ維持し、増収増益を達成することができるようになりました。
▶差積化戦略の詳細は、過去記事をご覧下さい。
４．まとめ
今回は「なぜ空室対策を行わなければならないのか？」その本質部分をお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認してみましょう。
賃貸物件の需要と供給のバランスが保たれていた時代では、空室対策を行わなくても早期客付けは可能でした。しかし昨今は空室率悪化が加速しており、築年数が浅い物件でも空室対策を強化しなければ早期客付けは難しくなっています。
築年数が20年以上経過した古い物件は競争力自体が低下しているため、従来と同様の空室対策を行っても効果を期待することができません。そのため今後賃貸経営で生き残るためには差積化戦略を行うことが重要となります。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
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