どうして賃貸空室対策をしなければならないの？
更新日：2022年9月12日
不動産賃貸投資の永遠のテーマと言っても過言ではない「退去に伴う空室発生」。
賃貸物件は、何年入居したとしても「所有物はあくまでもオーナー様」のものであることから、必要に応じて借りるというスタンスで、お部屋に入居されていることから、退去が発生するのは、ある意味やむを得ない部分です。
空室が発生してしまうと、当然ながら「次の方が決まるまで、家賃入金は発生しなくなる」ので、早期客付けをするために空室対策を行わないといけません。
オーナー様の中には「空室対策をする」意味は理解しているものの、いまいちピンとこないオーナー様もいると思われます。
そこで今日のブログは、賃貸空室対策をどうして行わなければならないのか、その理由についてお伝えし、また効果的な空室対策も併せてお伝えさせてもらいます、
目 次
１．賃貸空室対策を行わなければならない理由
（１）賃貸市場がすでに飽和状態
日本は今後「少子高齢化」社会に突き進むので、確実に「賃貸を借りる人の数」は減少していきますが、賃貸物件建設に関する法的規制がない事から、あらゆる場所で新規賃貸物件が建設されています。
このような状況から、地方都市ではすでに賃貸空室率が「悪化」しているところがあり、エリアによっては30％台に達している所もあります。
空室率が悪化したとしても、新築物件や築浅物件などでは「一定の需要」が期待できることから、空室率が悪化するようなことは少ないものの、築年数が経過している物件では、資産価値が減少しているため、空室率が悪化傾向となっています。
家賃を値下げして反響が得られば、まだいいのですが、近年の傾向では「家賃を値下げしても部屋が埋まらない物件」が、昔と比べて多くなってきていることを踏まえると、空室対策をしっかりしなければ、空室期間が長期化してしまう可能性は、十分あり得ると思われます。
（２）質の低下→トラブル件数増加
家賃を値下げすれば、確かに反響が得られやすくなります。
ただ家賃値下げを安易にしてしまうと、その代償として「入居者の質が低下」してしまいます。
よくある事例としては、入居者の質を下げたばかりに「所謂クレーマー的な方が入居してくる」「家賃滞納が発生」しやすくなります。トラブル件数が多く発生してしまうと、賃貸経営的にもマイナスになってしまうため、しっかりとした空室対策を施す必要が出てきます。
２．空室対策を行わないと、どうなってしまう？
（１）空室増加のため、家賃収入が激減
築年数が経過したとしても、しっかりとした空室対策を施せば、収益改善は十分期待できます。しかし、空室対策とするとなると、それなりの費用が発生してしまうのは事実。
ただ、現実から逃げてしまうと、当然ながら空室期間が長期化となってしまい、賃貸経営にとって一番大切となる「家賃収入が減少」し、経営自体が悪化してしまいます。
（２）追い出したくても追い出せない
空室対策を強化していない物件では、家賃を値下げするしか方法はありません。
ただ、先程もお伝えした通り、家賃値下げをして集客に成功したとしても、入居者の質が低下してしまう可能性が高くなり、もし入居された方が「所謂クレーマー的」な方で、他の入居者様に「迷惑行為」をしたとしても、そう簡単に退去させることはできません。
どうして退去させることができないのかというと、賃貸借契約が成立した時点で「借家権」という法律的な権利が与えられます。この権利は、仮にオーナー様から「退去命令」が出たとしても、正当事由がなければ退去させることができません。
では、「正当事由を認めてもらう」ためには、どのような対応をしなければならないのかというと、裁判所において「不動産明け渡しを認めてもらう」判決をもらわなければ、退去させることはできません。
法律上「借主の権利を守る」必要があるので、仮にトラブルが発生したとしても、そう簡単に退去させることはできません。
（３）経営悪化のため、返済が難しくなる
空室率が増加してしまうと、当然ながら家賃収入も減少してしまいますが、適度なリフォームなどをしていないと、劣化症状がさらに悪化する可能性が出てきてしまうため、修繕費がさらに高くなってしまいます。
大多数の賃貸オーナー様は、金融機関から借入を起こして経営をされているはずですが、家賃収入が減少してしまえば、金融機関に対する返済がきつくなってしまうのは「明白」となってしまい、自転車操業的な経営を強いられてしまいます。
３．対応次第で、築古物件が収益物件に
築年数が経過した物件は、資産価値が低下しているので、価格競争がどうしても発生しやすくなりますが、ただ「ターゲット層に響く空室対策」を行えば、築古物件であったとしても、収益物件に生まれ変わることはできます。
確かにお部屋探しをされている方は、築年数は気にするものですが、ただそれは「しっかりとした空室対策やリフォームなどがされていない」物件の話であって、近年では築年数が経過していても、リノベーション対応していると、築古であっても「気にせずに入居してくれる方」は増加傾向となってきているので、対応次第では稼働率を高くすることが可能となります。
４．空室率が最悪エリアでも、結果を残せられた
弊社物件がある山梨県は、「平成30年住宅・土地統計調査」で、全国ワースト1位の空き家率（21.3％）となっており、賃貸単体では約30％と言われています。
さらに弊社物件は、今年で築年数が30年目を迎える物件となっていることから、一般的には家賃値下げをしないと、集客することができないというイメージが先行してしまいますが、弊社物件では…
家賃相場は完全無視し、リノベーションを機に家賃値上げを行う
築古というデメリットを解消するため、SNS集客を強化
リノベ費用が高額になってしまうため、実質金利1.0％の公的融資制度を活用
することによって、満室を達成することができました。
2022年度繁忙期においては、4月までは「満室状態」が続いていたものの、転勤や転職などで3部屋が空室となってしまいましたが、その後怒涛の勢いで部屋が埋まり、現在では満室状態となっています。
リノベーション費用が高額になっていますが、金利が安い＋客付けがしやすいこともあるので、毎月黒字計上を出すことができ、このままの状態が続くと、今期も増収総益を達成することができそうです。
５．まとめ
いかがだったでしょうか？
これからの賃貸業界は、空室率が全国的に悪化することは「明白」であるため、二極化がさらに進み、空室対策をしていない物件は、真っ先に淘汰されてしまいます。
ただ、たとえ空室率が悪化したとしても、賃貸物件を借りる人がゼロになるわけではありませんので、対応次第では築古物件であったとしても、十分収益を残すことはできるはずです。少なくとも、日本一空室率が悪い山梨県に「築30年の物件」を持つ弊社において、結果を残すことができたことは、対応次第では他県でも十分通用するはずです。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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