リノベーションが賃貸空室対策に有効的な理由とは?

更新日:9月19日


不動産賃貸投資をされているオーナー様にとって、避けて通れないものと言えば、やはり空室です。


築年数が浅い場合であれば、資産価値が十分すぎるぐらい高い状態となっているため、募集開始と同時にすぐに決まりやすくなりますが、その一方で「築年数が経過している物件」では、競合他社物件が「同質化」となっているため「価格競争が起きやすく」なってしまい、家賃値下げをしないと、集客すること自体が難しくなり、また近年においては「家賃を相場以下に値下げした」としても、空室期間が長期化してしまっている物件が散見されます。


20世紀を代表する経済学者の「ピータードラッカー」は『マネジメント エッセンシャル版』の中で…

現在というイノベーションの時代において、イノベーションができない組織は、たとえ今確立させた地位を誇っていたとしても、やがて衰退し、消滅すべく運命づけられている

と言っています。


賃貸業界においても、一昔前であれば「賃貸需要と供給のバランス」が保たれていたこともあるので、空室対策を本格的にしなくても、空室は比較的早期に決まっていたものの、需要と供給のバランスが崩壊しつつある地方都市を中心に、募集を行っても「空室対策をしっかりとしていない」物件は、家賃値下げを繰り返し、更には家賃を値下げしても「物件の資産価値が壊滅的」な状態になっているため、空室期間が長期化になってしまっています。


これは、まさしくピータードラッカーが指摘していることと、「同じ状態」と言っても過言ではなく、今後日本の人口は確実に減少していくことは、もはや変えられない事実であるため、地方都市はもちろんのこと、大都市にある賃貸市場であっても「空室率は悪化」することが懸念されます。


しかし、「顧客が創造することができるような賃貸物件」を提供することによって、例え築年数が経過している物件でも、または時代が変化したとしても、生き残ることは十分可能と言えます。


弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪い件であり、さらに弊社物件は「築年数が30年近い、和室がある2LDK」であるため、賃貸集客上「苦戦」を強いられそうな物件と思われがちですが、実は「家賃値上げ」&「家賃相場一切無視」した戦略で「高入居率」をキープしています。


弊社では、2018年以降「空き部屋を順次リノベーション」を展開していますが、ただ単にリノベーションをしているのではなく、ナチュラルテイストに特化した差別化リノベーションを展開することによって、同築年においては「競争相手が全くいなく」なり、競争相手は「築年数が浅い物件」となることによって、家賃相場をいちいち意識することなく、募集することが可能となったため、リノベーション前と比べると「家賃8~10%値上げ」に成功しています。



どうして差別化リノベーションが「賃貸空室に有効的」なのか、また日本一空室率が悪い山梨県で、どうして弊社リノベーション事業が成功しているのかについて、お伝えさせてもらいます。



1.経年変化を楽しめるリノベーション

経年変化を楽しめるリノベーション

賃貸物件は「1年ごとに家賃が1%ずつ減少」すると言われています。

ただこれはあくまでも「参考例」にすぎず、物件の立地などによっては「家賃下落を最小限」に抑えることができるため、この様なエリアにある物件では、築年数が経過したとしても、家賃値下げをしなくても集客することは可能です。


しかし、そのような物件は「一握り」であり、大抵の物件は「年数の経過と共に家賃は下落」していくので、家賃下落をしたくなければ「物件の価値を上げる」しか方法はありません。


築年数が20年を過ぎると、大抵のエリアにある物件は「家賃相場が一気に値下がり」するので、このタイミングをもってリノベーションをするのが、効果的です。


リノベーションすることによって、物件の資産価値が向上することから、家賃相場を意識した集客をしなくても、十分勝負することは可能です。しかし、たとえリノベーションしたとしても「競合他社と同じようなリノベーション」をしてしまうと、当然ながら「同質化」となってしまい、価格競争を発生してしまう要因となってしまいます。


そこで弊社においては「ナチュラルテイストに特化したリノベーション」を、2018年から展開しています。

可能な限り「自然素材の材料」を、リノベーション部屋に取り入れることによって…

まるでおしゃれなカフェのお店にいるような居心地が良い空間

を味わうことができることから、この時点で他社が対抗すること自体ができません。


さらに、一般的なリノベーションでは「コスト削減のために、既製品」を導入するケースが多いのですが、弊社リノベーション部屋においては、コストが高くなってしまう「漆喰」「無垢材」を使用しています。


漆喰や無垢材は、時間が経過しても「劣化を抑える」ことが十分可能であり、特に無垢材は「時間が経てば経つほど味わいが増してくる」ことから、経年変化を楽しむことが可能となることから、リノベーションの価値が下がりにくくなり、その結果「家賃を維持することが可能」となります。



2.リノベーション後の暮らしがよくわかる

リノベーション後の暮らしがよくわかる

近年の賃貸空室対策として、脚光を浴びているのが「最低限のリフォーム+ホームステージング」です。


前入居者様の入居期間が「長期化」してしまうと、どうしても劣化が起きてしまうことから、基本的にご入居期間が6年以上経過した物件では、フルリフォームを行うことが多いです。


しかし、壁紙をすべての部屋に張替えとなると、費用が高額になる可能性が高く、また設備導入となると、コストがさらに高くなってしまうため、費用をかけたくないと考えているオーナー様にとっては、リフォームに対してどうしても消極的になってしまいます。


近年流行っている「ホームステージング」は、最低限のリフォームを行った上で「おしゃれな家具など」を配置することによって、リフォームの甘さを解消することができ、更には「おしゃれな部屋に見えてくる」ので、反響がとても得やすいと言われています。


ただ、たとえホームステージングを行ったとしても、設備が古いままでは「入居後快適に暮らす」ことが難しくなるばかりではなく、ステージング類を撤去した「生の部屋を見た時、物件のクオリティーが低下」していることに、お客様が気づかれてしまった場合には、最悪クレームになってしまう可能性も出てきます。


一方、リノベーションをすることによって、原則的には設備交換されていることもあるので、入居後快適な暮らしをすることは、誰の目から見ても理解することができ、因みに弊社リノベーション部屋においては、上級グレードのお部屋のみ「漆喰を施工」していますが、漆喰を施工することによって「調湿効果」「消臭効果」などといった「生活していく上での悩み」を可能な限り解消することができるため、明らかに一般的な賃貸物件と比べると「暮らしやすさを理解」することが可能となります。



3.価値が下がりにくい

価値が下がりにくい

築年数が経過している物件を「リノベーション」することによって、物件自体が新築並みに生まれ変わることから、資産価値が向上しますが、リノベーションのメリットは「資産価値が下がりにくくなるので、家賃値下げ要求が起きにくくなる」点です。


一般的に「築年数が経過」すると、家賃は値下がり傾向となってしまいますが、これは「設備が古いままの状態で、入居年数が長期化」になっている部屋に発生しやすくなり、一方リノベーション部屋の場合では、価値自体が高くなっていることから、「リノベーションそのものに理解されているご入居者様であれば、家賃値下げ要求」をしてくることは少ないと思われます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


あなたのアパート経営を支援させていただきます!


▶︎〒400-0053 山梨県甲府市大里町2090

▶︎まずはお気軽にお問い合わせください

055-241-2218

090-8514-3562


 





閲覧数:0回0件のコメント