【築古物件再生】建て替えかリノベーションどっちがいい？
更新日：6月13日
築年数が経過すると物件資産価値が下落し収益性も低下してきますが、収益性の他にも経年劣化による修繕費増加や建物減価償却終了に伴う税負担増加が発生しやすくなります。
そのため築年数30年以上経過している物件では「出口戦略」を真剣に検討する必要があります。
一般的な賃貸出口戦略は「物件売却」「建替え」「物件を維持しリノベーションする」の３つであり、多くの貸主が迷うのは建替えかリノベーションの2択だと思われます。
結論から先に申し上げますと、賃貸物件を再生するのであれば建替えよりリノベーションを選択したほうが圧倒的に有利です。最大の理由は近年では部屋探しの多様化が進み、築年数だけで物件判断されなくなったからです。
本投稿は築古物件を再生するなら建て替えかリノベーション、どちらがいいのかについてお伝えします。
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【本記事でお伝えする結論】
１．建て替えのメリット
本題に入る前に築古物件を建替えするメリットをお伝えいたします。
高い家賃で貸すことができる
築年数が経過すると物件価値が下落し、家賃値下げしなければ空室を埋めることが難しくなり、収益が悪化するリスクが高まります。
しかし新築物件を建てることで物件資産価値が最大化され、高い家賃設定でも早期客付け＋収入アップが期待できます。
支出を抑えられる
築年数が経過すると経年劣化の影響により修繕費が増加してきます。特に突発的な修繕トラブルが発生することもあり、場合によってはキャッシュフローが悪化する可能性もあります。
しかし新築物件は最新設備を設置しているため、従前と比べ修繕費用が圧倒的に少なくなります。そのためキャッシュフローが改善され安定した家賃収入が得られます。
節税対策になる
賃貸物件を建てることで毎年減価償却費を計上でき、不動産所得を抑えることができるため節税効果が期待できます。
しかし減価償却には期限があるので、減価償却が終了する前にアパートローンが完済していないと「帳簿上の利益」が大きくなり所得税が高額になる「デッドクロス」状態となってしまいます。
そのため減価償却が終了するタイミングで、節税効果が期待できる建替えを決断される貸主が多いのが現状です。
２．【築古物件再生】建て替えかリノベーションどっちがいい？
築古物件を再生させる方法として、建替えor物件を維持しリノベーションを行うかのどちらかを選択する貸主は多いと思います。
物件構造躯体の劣化状態／貸主のキャッシュ状況によって判断が分かれますが、構造躯体に特段問題がなければ建替えよりリノベーションの方がメリットが大きくなります。
その理由は以下の4つを挙げることができます。
建築費高騰
新築神話が崩壊？
部屋探しの多様化
内部留保
それではそれぞれのメリットを開設します。
１）建築費高騰
一般社団法人建築物価調査会の調査によると、資材及び工事費は過去10年間価格が上昇しています。
資材／工事費が上昇すれば従前と比べ建設費用が高くなり、建替え前と同規模で行えば手元に残るキャッシュが少なくなる可能性が高くなります。
キャッシュを増やすにはアパートのグレードを落とすか、自己資金（頭金）を増額する必要があります。
２）新築神話が崩壊？
部屋探しされている方の中には「新生活は新築物件で暮らしたい」と考える方が多く、募集が開始されると建物完成前に満室になることはよくあります。
しかし建築費用の高騰により、新築の家賃設定が高くなりすぎているため、以前比べると入居率が低下し建物完成後も募集を続けている物件が見受けられます。
３）部屋探しの多様化
2019年にat－homeが発表したリリースによると、部屋探しされた方が家賃以外に重視した点で「築年数」と回答した方は社会人で約2割程度でした。
つまり築年数が古くても使い勝手を改善したリノベーションを行うことで、部屋探しの選択肢が増え早期客付けが期待できます。
４）内部留保
アパートローン完済後は、家賃収入全てが貸主の利益となります。
物件によっては減価償却が終了し所得税が高額になる可能性が高くなりますが、リノベーションを行い稼働率を保つことができれば税金を支払ってもキャッシュが確実に残ります。
残ったキャッシュを内部留保に回す／将来のアパート建替えや中古物件購入頭金として活用する／株式投資資金に回すなど資産運用を拡大させる資金として利用できます。
３．収益改善させた弊社リノベーション物件紹介
弊社物件がある山梨県は賃貸空室率が全国ワースト3位でエリア空室率は約3割に達しています。さらに1990年代に施工された物件が多いため過当競争となり、物件によっては空室が長期化するケースもあります。
弊社物件は1993年築の２LDK物件ですが、2017年の繁忙期客付けに失敗し赤字転落したことを機に、リフォームからカフェスタイルに特化した差別化リノベーションを行う決意をしました。
無垢材を使用した温かみがあるカフェスタイルキッチンと、自然素材の漆喰を施した居住スペースにより、築年数の古さを感じられないおしゃれな部屋を提供する事ができました。
その結果、リノベーション前と比べ入居率／家賃収入は大幅に改善させることに成功。
2025年度の繁忙期は1月と2月に1件ずつ退去が発生しましたが、1件は退去3日後に、もう1件は入居中に申込が入りました。リノベーション事業開始後初めて平均成約期間がマイナスを記録することができました。
▶弊社リノベーションの詳細は、過去記事をご覧下さい。
▶空室対策リノベーションの費用や優先順位、投資回収率（ROI）、実際の成功事例まで総合的に知りたい方は、以下の記事もあわせてご覧ください。
４．まとめ
今回は築古物件を再生するなら建て替えかリノベーション、どちらがいいのかについてお伝えしました。冒頭でお伝えしたポイントをもう一度確認しましょう。
築年数が経過すると建物躯体に影響が出ている可能性が高くなりますが、定期的なメンテナンスをしっかりと行えば、50年程度は十分使用することができます。
SDGsが社会的に普及している中で、無理しして建替えするのではなくリノベーションで物件を再生し内部留保を強化した方が、貸主にとってメリットが大きいと言えます。
今回ご紹介した内容を実践して頂ければ確実に効果は期待できますが、「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
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取締役 長田 穣(オサダミノル） 空室対策コンサルタント
1993年・98年に祖父が建設した計4棟のアパートを、2006年に突如相続。当時は赤字経営に陥り、修繕費すら捻出できない絶望的な状況からのスタートでした。
暗中模索の中、2018年より独自の「高付加価値リノベーション」を本格開始。
その結果、2020年以降はリノベーション前の入居率77％から、年間平均95％以上へと劇的に改善しました。築30年以上の物件ながら、周辺相場より10％以上高い家賃設定で「年間収入430万円アップ」と「満室継続」を同時に達成しています。
この逆転劇は『全国賃貸住宅新聞』などの業界メディアでも大きく取り上げられました。
現在は、山梨県内を中心に空室対策コンサルタントとして活動。自ら苦境を乗り越えた「大家の痛みがわかる専門家」として、コストを抑えつつ物件収益を最大化する、持続可能な満室経営をサポートしています。
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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