効果が期待できる入居者募集のコツとは？
更新日：3月26日
地方都市における賃貸市場は、すでに空室率が悪化傾向となっており、一部のエリアでは、空室率が30％に達している所もあります。
日本の人口は2008年をピークに減少傾向が続いており、今後どのエリアであっても空士鵜率悪化は避けられない問題とあり、対岸の火事的にとらえることはできません。
ただ、しっかりと入居者募集をしている物件では、今後大空室時代を迎えたとしても、空室率が悪化するような事態は避けられるはずです。
本投稿は、今後の大空室時代を迎えたとしても効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたします。
▼目 次
１．一般媒介と専任媒介どっちがいい？
賃貸物件の募集方法についてですが、複数の仲介会社に募集をお願いする「一般媒介」（主に自主管理物件に多い）と、専任の仲介窓口1社を置く「専任媒介」（主に管理会社に管理委託している物件に多い）の2つの方法があります。
一般媒介のメリットは、より多くの仲介会社に募集依頼することができる点です。
成約に至った場合は、その会社に仲介手数料が支払われます。また契約書に関しては「媒介先のもの」を使用することができるので、契約自体がスムーズにいきます。
一方、専任媒介の場合、大手管理会社が直営の仲介会社を運営していることから、その仲介会社が「窓口」になって対応してくれます。
他社仲介会社でも募集することはでき、仮に他社仲介会社で客付けに成功した場合には、その会社が仲介手数料をもらうことができる一方で、契約書に関しては専任媒介先のものを使用することになります。
客観的に見ると、一般媒介の方で募集した方が「貸主にはメリットに感じる」と思われますが、ただ一般媒介で契約した場合、その会社独自の入居審査が行われ、仲介手数料ほしさに「入居審査を甘くしてしまう」と、場合によっては質の悪い方が入居してくる可能性があるので、その点は十分に注意をしないといけません。
正直なところ、早期に部屋が埋まる物件の特徴は、「お部屋自体のクオリティーが高いところ」であるため、募集媒体が違っていても、そこまで不利になることは考えにくいというのが正直なところです。
２．家賃値下げしても埋まらなくなった理由
近年では「賃貸市場が飽和状態」となっているため、家賃を値下げしただけでは、部屋が埋まりにくくなっています。
需要より供給数が多ければ、必然的に「空室率が悪く」なるのは致し方がない事です。
ただ家賃を値下げしても「大手賃貸サイト上で確認」することができるため、競合他社も「同様の対応」を取ることが必定。つまり「負のスパイラル状態」に巻き込まれやすくなり、この様なことを繰返していると、客付けや賃貸経営全般に悪影響を及ぼしてしまいます。
▶負のスパイラルに関しては、過去記事をご覧下さい。
詳細に関しては、「４．原則リフォーム・リノベを行い、SNSで集客」でお伝えしますが、賃貸経営で生き残るためには、「脱・同質化」「イノベーションの推進」が不可欠となります。競合他社が思いつくような対策を真似しても、結果的には同質化となってしまい、差別化することができなくなってしまうので、価格競争が発生しやすくなります。
▶脱・同質化／イノベーションの推進に関しては、過去記事をご覧下さい。
３．敷金や礼金は撤廃し、保証会社を利用する
賃貸業界は、意外と昔からの慣習をそのまま引き継いでいる部分が多く、敷金や礼金も「その名残」のひとつと言われています。
ただ、昔と今とでは「社会情勢や価値観が全く異なる」ので、敷金や礼金を設定しているのは、時代遅れの象徴とも言えます。
ペット可物件など以外においては、敷金や礼金を撤廃することで「初期費用を削減」することが簡単にできるため、募集時においても有利になります。
また、近年では「家賃保証会社を利用」する所が多くなってきています。
保証会社を利用することによって、万が一「家賃滞納」「夜逃げ」「退去費用の支払い拒否」などをしても、代位弁済をすることによって、保証会社が立て替えて支払ってくれるのはもちろん、信販系・信用系保証会社では「独自の信用情報機関」と連携しているので、過去5年間に滞納歴を確認することができることから、入居者の質を高めることができます。
▶敷金／家賃保証会社の詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】確実に債権回収を図りたいなら、家賃保証会社は付けるべき
４．原則リフォーム＆リノベを行い、SNSで集客
確実に入居者を確保したいのであれば、退去後しっかりとリフォーム／リノベーションを行い、適切な集客をすることが求められます。その理由か下記のとおりです。
（１）リフォーム＆リノベをしたほうがいい理由
築20年を超えてくると「壁紙を交換しても、設備自体が古すぎてしまっているため、部屋全体が古臭く」なり家賃を維持することが難しくなってしまいます。
一部の専門家は「高額なリフォームやリノベーションして、家賃値上げして費用回収しても、相場より高ければ部屋が埋まりにくくなる」と指摘していますが、それは違います。
先程もお伝えした通り、近年の賃貸市場は「需要より供給数が圧倒的に多い」状況となっています。さらに空室期間が長期化している物件は、「原状回復程度のリフォームしかしていない」場合が多いので、事実上お客様から敬遠されてしまっています。
それならば、「顧客のニーズが高く、かつ競合他社が提供することができない部屋＝リノベーション」をした方が、結果的には「お客様・貸主・仲介（管理）会社」が三方ヨシの関係性を築くことができます。
弊社物件がある山梨県は、日本一空室率が悪く、さらに弊社物件は今年で「築30年目を迎える和室アリ２LDK」ではありますが、徹底した差別化戦略（バリュープロポジション）を行ったことによって、家賃相場より1万円以上高い家賃設定にしたのにも関わらず、募集部屋は全て埋まり、現在満室経営を継続中です。
▶弊社リノベーション詳細に関しては、過去記事をご覧下さい。
【過去記事】【アパートのリノベーション】実体験をもとにメリットとデメリットを解説
（２）SNS集客がどうして効果的なのか？
物件を募集する際には、基本的に「大手賃貸検索サイト」に物件情報を掲載するのが一般的ですが、検索サイト上においては、お部屋探しをされている方が「希望条件（家賃／築年数／エリア／設備など）を入力することができる」ため、たった1つでも条件に合わない部屋は、その時点で成約候補からは除外されてしまいます。
築年数が経過している物件において、価格競争が激しくなっているのは、上記理由が大きいと言わざるを得なくなり、さらにリノベーションしたとしても「同サイト内独自における定義」に合致していないと、専用ページに掲載されませんので、圧倒的に不利になってしまいます。
更に同サイトに掲載するためには、仲介会社側は掲載料を支払う（＝正確に言うと枠を購入する）ことになるため、反響率が悪い募集部屋はランニングコストが悪いと判断されてしまい、仲介会社によっては掲載を止められてしまう可能性が出てきてしまいます。
▶上記詳細に関しては、こちらの動画をご覧下さい。
しかし、お部屋探しをされている方全てが、同サイトを利用しているとは言えません。
今の時代、若い世代を中心に「SNSが日常生活上」においても普及されていることから、ハッシュタグをつけて物件情報を拡散することによって、ダイレクトに情報拡散することが可能となってきます。
弊社では公式サイトを開設していますが、「山梨賃貸」と入力すると、弊社物件HP（ブログ情報）がすぐに掲載されます。ハッシュタグ検索をすることで、ダイレクトに情報確認ができる点は、SNS集客の大きなメリットと言えます。
▶SNS集客の重要性については、過去記事をご覧下さい。
５．まとめ
今回は、効果が期待できる入居者募集のコツについてお伝えいたしました。
賃貸空室率は2040年を迎えると40％台に達すると言われていますので、今後淘汰される物件は確実に出てきてしまいます。
ただニーズをしっかりと捉えた賃貸物件を募集し、SNS等を駆使した集客をすることによって入居者募集が今までと比べるとより楽になるのは間違いないはず。
実は今回ご紹介した内容は全て弊社物件で実際に行ったものであることから、実践して頂ければ効果は期待できるはずです。
ただ本投稿を読んだだけでは「こんなのどこから手をつけていいかわからない！」という方もいらっしゃるのではないかと思います。
そんな時は私ども(有)山長の「お手軽無料相談」をご利用ください。
過度なメール配信、強引な営業活動等は一切行なっておりませんのでどうか安心してご相談ください。
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
あなたのアパート経営を支援させていただきます！
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