リノベーションとリフォームの違いとは?

更新日:9月11日


築年数が経過してくると、どうしても物件の資産価値が低下してしまいます。

そのため、現在の家賃を維持することができなくなってしまい、募集していても「空室期間が長期化」してしまう可能性も出てきます。


家賃を値下げすれば、反響は得られやすくなる一方で、その情報は賃貸検索サイト上にも掲載されることから、同じ物件に入居されている方から「家賃値下げ要求」を受けやすくなってしまい、場合によっては「更新せずに退去」されてしまう可能性すらあります。


そのため、「物件資産維持」「家賃値上げ」などをしたければ、付加価値を物件に付けなければ難しくなります。


一般的に、築年数が経過している物件を「リノベーション」すると、築年数を感じさせない部屋となるので、家賃値上げが可能となると言われています。リノベーションと同じ意味合いを持つものとして、リフォームがあります。リノベーションと比べると、予算を抑えることができる一方で、資産価値向上は難しくなってしまうため、家賃値上げなどは正直難しいと言われています。


リノベーションとリフォーム。

意味的には同じように感じますが、物件資産性の部分で考えると、両者には大きな差が生じてしまいますので、対応する際には注意が必要です。


 

目 次

1.低予算で客付け希望なら、リフォームがおススメ

2.リフォームのデメリットとは?

 (1)家賃相場の影響を受けやすくなる

 (2)空室率増加の為、客付けが難しくなってしまう 

 (3)予期しないトラブルが発生してしまう可能性

 (4)資産維持が難しくなる

3.家賃を値上げしたいなら、リノベーション

4.リノベのメリットは、資産価値が下がりにくい

5.まとめ

 

1.低予算で客付け希望なら、リフォームがおススメ

一般的に入居期間が6年以上となってくると、自然損耗が発生してしまうため「壁紙や床材」等が日焼けしやすくなってしまい、そのままの状態で貸し出してしまうと、客付けがしにくくなってしまいます。


ただ、劣化などで古くなった内装などを「新しくする」ことによって、家賃相場を意識した集客をしていれば、客付けがしにくくなることは少なくなります。


リノベーションと比べて、リフォームは「対応する箇所が限定的」となり、更に使用できるものに関しては、再利用する可能性が高いため、費用を抑えられる点と、リフォームは数日程度となるため、早期入居することが可能となります。



2.リフォームのデメリットとは?

リフォームのデメリットとは?

(1)家賃相場の影響を受けやすくなる

近年の賃貸市場は、需要より供給数の方が、圧倒的に上回っています。

そのため、特に築年数が経過している物件においては、空室率が目立ち始めてしまうため、価格競争が起きやすくなります。


今の時代、大手賃貸検索サイトに物件情報を掲載するのが当たり前となるため、エリア内において「同築年の競合他社物件」が家賃値下げをしてくると、相場自体も下がってしまうことから、対抗処置として家賃を値下げする動きが活発となってしまい、家賃を維持することが難しくなってしまいます。


家賃相場の影響を受けやすくなってしまうと、家賃収入そのものが減少してしまうので、結果的には、利幅が減ってしまうことになってしまいます。


(2)空室率増加の為、客付けが難しくなってしまう

日本の人口そのものは、今後減少傾向となるのが必定となっているため、空室率はさらに悪化することが予想されています。資産価値を高めることが難しい「リフォーム」は、競合他社も同じようなことをしてくるため、価格競争に巻き込まれやすくなり、更に供給数が飽和状態のため、募集していても空室期間が長期化してしまう可能性が、出てきてしまいます。


(3)予期しないトラブルが発生してしまう可能性

リノベーションは原則的に「現在ある設備や内装」を交換することになるので、今まで見えて個なった部分までも対応することになります。築年数が経過している物件では、目視できない部分が劣化していることが予想され、場合によってはリノベーション工事中に「損傷などを見つける」ことができるため、トラブル回避することが可能となります。


しかし、リフォームは「工事部分が限定的」となるため、目視できない部分の劣化などを見つけることができません。弊社においても、リノベーション工事をしている最中に、目視できなかった部分が劣化していたので、その場で緊急修繕することができました。


(4)資産維持が難しくなる

リフォーム工事の一番のメインは、やはり壁紙交換だと思います。

長期間入居された部屋においては、劣化症状が進んでいることが予想されるので、壁紙交換は行わなければならなくなりますが、リフォーム工事では家賃維持は難しくなってしまうため、6年周期で壁紙をコンスタントに交換するとなると、費用対効果が薄くなってしまいます。



3.家賃を値上げしたいなら、リノベーション

築年数が経過している物件は、設備や内装が古臭くなってしまい、また場合によっては「間取り」においても、使いにくくなっている可能性があるため、現状飯地程度のリフォームをしても、家賃維持することが難しくなってしまい、更に客付け部分においても「部屋が埋まりにくくなってしまう」可能性があります。


しかし、リノベーションをすることによって、設備や内装が一新され、更に間取り変更をすることによって、おしゃれ+使いやすい部屋となることから、リノベーションを機に「家賃値上げ」をすることが可能となります。


リノベーションの最大のデメリットは、やはり「費用が高額になってしまう」ことですが、リノベーションは客付けがしやすくなりやすいため、早期客付け+長期入居して頂ければ「リノベーション費用を回収+利益確保」することができます。



4.リノベのメリットは、資産価値が下がりにくい

リノベのメリットは、資産価値が下がりにくい

リノベーションのメリットは「家賃を値上げしやすくなる」点がありますが、資産価値が下がりにくいというメリットもあります。


設備や内装を一新することによって、新築物件並みの部屋にすることができることから、家賃値下げなどが起こりにくくなり、さらにリノベーションの品質を上げることによって、長期入居をして頂ける環境となるので、費用をかけたとしても、費用以上の価値を見出すことができます。




弊社物件においても、築年数が経過していることもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」対応していますが、無垢材や漆喰といった自然素材を室内に取り入れることによって、デザイン性の向上を図れるだけではなく、時間がたっても魅力だけが残る「経年変化」を楽しむことができ、更に漆喰を施工することによって、壁紙と比べて日焼けがしにくいことから、退去後におけるリフォーム費用を軽減させることもできます。



5.まとめ

いかがだったでしょうか?


築年数が経過してくると、資産価値が低下してくるため、客付け部分においても影響が出てきていしまいます。コストを抑えるために「最低限のリフォーム程度」だけすればいいと考えている方もいると思いますが、ただ賃貸業界的には、空室率が悪化傾向となっているため、訴求効果が期待できない部屋は、仮にリフォームしたとしても「家賃維持」は難しくなってしまい、値下げを余儀なくされてしまいます。


一方、リノベーションは「費用は掛かってしまう」ものの、訴求効果としてはリフォームよりかも「数倍以上」の効果が期待できるため、家賃を値上げしたとしても「住みたい」と希望される方は、確実にいます。


今後の賃貸業界は、確実に二極化が進んでしまうため、顧客の創造ができないような物件は、確実に淘汰されてしまいます。



 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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