リフォームしても部屋が埋まらない理由とは？
更新日：2022年9月16日
一般的に、築年数が浅い物件では「設備や間取り自体」が新しいので、退去が発生したとしても、室内クリーニング（場合によっては、表面リフォーム）を行うだけで、早期に部屋が埋まりやすく、また家賃も維持することは十分可能です。
ただ築年数が10年以上になってくると、新築物件と比べて「10年落ちの設備」を使用していることから、家賃維持は厳しくなるものの、それでも築古物件と比べると、明らかに室内の状態はいいので、入居してくれる可能性は大いにあると思います。
しかし、築年数が20年を超えてくると「原状回復程度」でお部屋を貸しても、まず借り手は見つからないばかりか、リフォームもしても「競合他社物件も同質化している」ことから、部屋が埋まりにくくなり、価格競争に巻き込まれてしまう可能性が出てきてしまいます。
そこで、管理会社の担当者は「早期に部屋を埋めるべく、リフォーム提案」をしてくる可能性が高くなりますが、ただ賃貸市場的に「供給過多状態」となっているエリアでは、リフォームをしたり、また家賃を値上げしても、早期に部屋が埋まりにくくなってしまい、オーナー様の中には「これ以上の対策は難しい」と匙を投げてしまい、賃貸経営を事実上放棄される方もいます。
部屋が埋まらないのは、必ずと言っていいほど「理由」が存在します。
「部屋が埋まらない理由はどこにあるのか」を、しっかりと仮説を立てて対応しなければ、おそらく今後何をしても「部屋は埋まりにくくなってしまう」ため、要注意です。
目 次
１．部屋が埋まらない最大の理由は、価値がないから
今までは、部屋が埋まらない最大の理由は「家賃相場より賃料が高いから」と言われていましたが、実はそうではなく、部屋が埋まらないのは「お部屋自体に魅力が感じられない」からです。
地方都市では「賃貸空室率」が、深刻な状態となっています。
弊社物件がある山梨県においては、空室率30％台となっており、日本一空室率が悪い県として、有名となってしまいました。
需要と供給のバランスが崩壊してしまうと、マーケティング上においては「価格競争」が起きやすくなってしまいます。つまり、お客様にとっては「希望条件に合った部屋が複数」あることから、お客様にとって一番理想的な部屋を探し出すことは、意外にも簡単なことであり、競争に負けてしまった物件は「いつまでたっても部屋が埋まらない／埋まりにくい構造」を作ってしまい、昨今では「賃貸市場においても格差」が激しくなってきています。
お部屋を借りる人数が今後ますます減少していくことは「間違いない事」であるため、部屋を早期に埋めたいのであれば「顧客が喜ぶような部屋」を作る以外、方法はありません。
２．人気設備設置≠早期契約
「顧客が喜ぶような部屋を作る」ことができれば、少なくとも「興味を持ってもらえる」ことは間違いなく、うまくすれば「内見予約」をしてもらえる可能性があり得ます。
全国賃貸住宅新聞社においては、毎年「人気設備ランキング」を公表しています。
ファミリー物件における「この設備があれば、家賃相場より高くても決まる設備」として、インターネット無料化は常に上位に選ばれています。
新築物件や築浅物件などでは、当初から「インターネット無料化」対応となっており、また一部の築古物件においても「インターネット無料化対応」をとっている所がありますが、ただ正直な話「インターネット環境をよくしたい」と考えている方は、あえてインターネット無料化物件を選択していませんし、またお部屋を案内する仲介担当者であっても、通信速度が気になる場合には、「インターネット接続可」物件を選択します。
つまり、人気設備をつけたからと言って、必ずしもそれが「早期契約に結び付く」とは限りません。ただし生活に直結する設備（追い炊き／ウォッシュレット／モニター付きインターフォン）に関しては、設置していないと「まず入居してくれることはない」と言ってもいいぐらい、敬遠されてしまいます。
３．入居後のイメージ戦略がとても重要
リフォームやリノベーションをする「最大の理由」は、入居後の生活イメージを「実感してもらえる」ようにするためであり、内見時にイメージがわいてくるような部屋であれば、早期に部屋は埋まりやすくなります。
（１）アクセントクロスを使う時の注意点
ただ最近の賃貸リフォームにおいては、アクセントクロスを乱用しすぎている物件が目立ちます。アクセントクロスを取入れることで、「部屋が引き締まる」効果が期待できるものの、その一方で「アクセントクロスを室内に沢山施工」してしまうと、統一感が無くなった部屋となり、場合によっては「疲れてしまう部屋」になってしまいます。
特にファミリー物件においては、二人暮らしをされる方が部屋探しをしているため、成約のカギを握る女性（奥様）が、気に入るような部屋に仕上げることが、一番重要となりますが、奇抜すぎるようなアクセントクロスを使っていると、敬遠してしまう方も出てきてしまい、かえって逆効果となります。
（２）ホームステージングをする際の注意点
入居後のイメージを創造しやすくする方法として、ホームステージングはとても有効的と言えます。
ただ近年の空室対策として、「最低限のリフォーム＋ホームステージング」を強化している物件が多くなってきていますが、最低限しか行わないリフォーム部屋において、ホームステージングを仮に行ったとしても、成約が決まれば「ステージング類は撤去」しなければならないので、何もない部屋をお客様が見た時「がっかり」してしまうと、「だまされた」という印象が強くなってしまうので、長期入居してもらえない可能性が高くなります。
（３）弊社では入居後の暮らし方までも紹介できる
弊社物件は、1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋を随時リノベーション」を行っています。ナチュラルテイストに特化したリノベーション部屋においては、可能な限り「自然素材の漆喰や無垢材」を使用しているので、まるでおしゃれなカフェのお店にいるかのような、暮らしをすることができます。
また上級グレードのお部屋においては、自然素材の漆喰が施工されています。
漆喰を施工することによって、調湿性や消臭性など「生活していく上での悩み」を解消することが可能となってくることから、「暮らし方のご提案」を行うことができます。
賃貸のお部屋探しにおいて、生活上の悩みを「可能な限り解消することができる」ような部屋は、なかなかない事から、集客上においても、とても優位に立つことができ、お客様によっては「内見された当日にお部屋申込」をされる方もいます。
４．賃貸集客方法を見直す
賃貸物件を募集する際、多くの仲介会社では「大手賃貸検索サイト」に、物件情報をUPしていますが、賃貸検索サイトは「お客様が希望条件を好きに入力」することができるため、条件に合わない物件は、その時点で成約候補から除外されてしまいます。
そのため、築年数が経過している物件では、どうしても価格競争に巻き込まれてしまいますので、せっかくリフォームやリノベーションをしたとしても、「築年数で判断」されてしまえば、その時点で終了となってしまいます。
ただ、今の時代は「TwitterやInstagram、YouTube」といったSNSを日常生活上において「活用」されている方は非常に多く、弊社が調べた所によると、弊社物件を初めて知った媒体として、最も多かったのは「ホームページ、Instagram」であることから、お部屋探しをされているお客様は、必ずしも「大手賃貸検索サイト」のみを活用しているとは限らないので、もし反響があまりないと思った時には、SNSを活用してみるのも、ひとつの手段と言えます。
５．まとめ
リフォームしても、部屋が埋まりにくくなっている理由としては…
お客様が、オーナー様の部屋を敬遠している
お客様が、オーナー様の物件自体を知らない
のどちらかであることは間違いないです。
弊社リノベーション部屋は、相場家賃よりはるかに高い家賃設定していますが、「入居後の暮らし方のご提案をすることが可能」「お部屋のクオリティーが高い」「SNS集客を強化している」ことから、つい数日前「最後の部屋が埋まり満室達成」しました。
お部屋探しをされているお客様は、確かに「築年数や家賃」を気にされています。
ただ上記「懸念を払拭」することができるような部屋を提供することができれば、仮に家賃が高くても「入居したい」と思う方はいるはずです。
リフォームしても部屋が埋まらり憎くなっている場合には、伝え方を変えてみてはいかがでしょうか？
取締役 長田 穣(オサダミノル)
アパート経営、空室対策コンサルタント
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