更新料を支払いたくないと言われた場合、どう対応したらいいの？
更新日：1月10日
賃貸物件を契約する際には、必ず「賃貸借契約書」を作成してもらうことになります。
借主が契約書に「署名・捺印」をした時点で、契約書に記載されている内容に関しては、借主・貸主双方が遵守しなければならないことになります。
地域によって「慣習」が異なるものの大体のエリアにおいては、契約更新をする際に「更新料」を設けているケースがあります。
借主の中には「どうして契約を更新するのに、更新料を支払わないといけないのか？」と抗議される方もいます。
本投稿は、更新料設定されている物件において「更新料支払いを拒否」した場合の貸主対応についてお伝えいたします。
▼目 次
１．更新料は法的に認められている
本題に入る前に、更新料に関しての歴史に関して、お伝えいたします。
更新料はあくまでも慣習的要素が強いもので、民法や借地借家法には更新料についての規定がありません。
それでは契約上において更新料の支払いがあったとしても、法的には更新料の規定がなければ、更新料支払いを借主が拒否しても何ら問題はないのかというと、そういうことではありません。
更新料支払いがある物件の場合、通常の賃貸借契約書の中には記載がなく、必ず賃貸借契約書の「特約」事項に記載がされていて、契約前に「宅地建物取引士」の資格を持つ仲介担当者から「口頭説明」を受けた上で、署名捺印をしていることから「更新時には更新料を支払うことに同意」している以上、更新料を支払うのを拒否することはできません。
更新料設定金額が常識から逸脱しているようなものであれば、無効となる可能性が高いものの、概ね「家賃1か月分」であれば常識の範囲内として認められる可能性が高くなります。
２．あくまでも毅然な態度をとる
契約更新時に借主から「更新料支払いに関する交渉」が入ることがあります。仮に交渉されたとしても、「契約書に記載されている以上、更新料は支払ってもらいます」と毅然とした態度で対応すべきです。
もし、更新料を無料にしてもいいと貸主が認めてしまうと、借主は当然喜びますが「その情報は確実に他の借主にも伝わり、今後ますますエスカレートしてくる可能性が高くなります。
その結果負のスパイラルに陥ってしまう可能性が高くなるため注意が必要です。
▶負のスパイラルに関しては過去記事をご覧下さい。
３．更新手続きが完了しないと、法定更新に切り替わる
万が一、更新手続きが完了しないまま契約満了を迎えてしまうと、従前契約がそのまま生かされる＝法定更新に切り替わります。法定更新になってしまうと「契約期間そのものの定めがない」ものとなってしまうため、更新料が設定されていても借主は支払う必要がなくなります。
ただし、契約書に「法定更新に切り替わったとしても、更新料支払いは発生する」といった記載があれば、更新料は必ず支払わないといけなくなるので、更新料支払いが免除されることはあり得ません。
４．保証会社を利用している場合は、代位弁済される
近年では、大多数の物件が「契約時に家賃保証会社」を利用しています。
万が一、家賃滞納などが発生した場合には、保証会社が一時的に家賃を立て替え（代位弁済）を行うことから、貸主側にとって家賃滞納が発生することはありません。
実は家賃保証会社の保証プランの中には、更新料未払いによる代位弁済も含まれていることから、家賃保証会社を利用している物件であれば、更新料は確実に入ってきます。
５．まとめ
契約更新時において、「更新料を何とかしてほしい」と相談された際においては、毅然な態度で接することが肝要です。
借主の立場で考えれば、更新するのに更新料を支払うのはおかしな話かもしれません。しかし、1回でも更新料支払いを貸主が無料対応してしまうと、確実に賃貸経営そのものがおかしくなり、恐らくではありますが収拾がつかなくなってしまう可能性が高くなります。
賃貸経営を円滑化に勧めるためには、入居者の質を高めることです。
もし入居時においてあまりにも理論武装を仕掛ける交渉をしてきた場合は、入居を認めないほうが結果的には安定した賃貸経営を行えると思います。
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