なぜリフォームしたのに空室が埋まらないのか?

更新日:9月20日


賃貸経営にとって、退去後に行われる「室内リフォームやリノベーション」は、永遠に付きまとってしまうものであり、非常に厄介なものといっても過言ではありません。


厄介だったら「リフォームはやらなければいい」とつい考えたくなってしまうものですが、ただ状況に応じて「適度なリフォームやリノベーション」を行わないと、空室が埋まりにくくなってしまうので、多くのオーナー様は「費用対効果」を考えた上で、リフォームを行うケースが多いと思います。


なぜリフォームしたのに空室が埋まらないのか?

ただその一方で「リフォームをしっかりしたのに、成約がなかなかできない」と悩んでいるオーナー様も、少なからずいると思います。リフォームを行うことによって、室内印象もガラリと変わってくることから、お部屋募集をする際には、とても有効的になるのは間違いありません。


ただ結果が中々でないということは、募集条件に問題があるのか、もしくはお部屋自体に問題があるのか、いずれかになってきますが、今回は「お部屋に問題がある」と仮定した場合、どの部分が足を引っ張ってしまっているのかについて、推測してみようと思います。



1.壁紙が奇抜すぎる

壁紙が奇抜すぎる

賃貸物件におけるリフォームの定番と言えば、やはり壁紙交換が、一番多いと思います。


壁紙は、どうしても日焼けしてしまうものなので、ご退去された部屋の入居期間が「6年以上」経過してしまうと、劣化してしまうので、このまま使い続けてしまうと「室内が古臭い印象」となってしまいます。


そこで、リフォームを機に壁紙交換を行うのは良いのですが、問題なのは「配色」。

オーナー様が好まれている「色」と、お客様が好まれている「色」は、当然ながら「違うこと」が予想されますが、残念なオーナー様は「過去の実績」からという理由で、オーナー様が好まれる色を用いた壁紙を貼る方がいます。


これは大きな間違いであり、お部屋見学にこらえたお客様は「現在ご自身が持っている家具が、お部屋と調和するかどうか」を想像しながら見学されているので、見学先のお部屋において、奇抜すぎる色を使っていたり、また室内の配色において「統一感が全くない」と、この時点において「この部屋は無理」といった心理状態になってしまうので、室内に用いる色は、2~3色にとどめた方が、無難と言えます。



2.お客様心理を無視した部屋


弊社所有物件は1993年築ということもあるので、2018年以降「空き部屋は順次リノベーション」を行っています。


弊社物件の間取りは2LDKということもあるので、リノベーションを行う際には「女性目線」でお部屋作りを行っています。


向かって左側にある靴箱は、リノベーションする前のもの。新築時はこの靴箱でも大丈夫だったと思いますが、今の時代は「靴の所有が多く」なっているので、小さめの靴箱では「収納すること」自体が難しくなってしまいます。


ただ、靴箱自体が「壊れている」わけでもないことから、使おうと思えばまだまだ使えますし、オーナー様としても「使えるものであれば、交換する必要はない」と考えてしまいますよね?


しかし、昔の靴箱は「今の時代にとっては使い勝手が悪く、収納力も期待できない」ことから、お部屋探しをされている方においては「黄色信号」的な判断をしてしまいます。やはり成約を急ぐのであれば、今の時代に合わないような設備に関しては「交換」した方が、見た目から違ってくるので、ある意味において「費用対効果」は期待できます。



実際、弊社物件においても「靴箱も随時交換」していますが、交換することによって、見栄え&利便性においても優れていることから、お客様目線でしっかりと対応している物件は、お客様からの評価も高くなりやすくなり、成約率も高くなります。



3.仲介担当者が勧めたくない物件になっているカモ?

仲介担当者が勧めたくない物件になっているカモ?

不動産仲介会社は、契約成立に伴う「仲介手数料」が、唯一の売上となることから、担当者には「契約ノルマ」が課せられています。


そこで、担当者は「この部屋を紹介したら成約率が高くなる」といった物件は、逐一頭の中に入れておいて案内してしています。


「退去リフォームがしっかりとしている」「物件の質が良い」「オーナー様がしっかりと対応してくれる」など「プラス要素」がある物件は、担当者にとって「成約させやすい物件」と言っても過言ではありませんが、一方で「部屋があまりにも奇抜すぎる」「物件の質が低下している」「オーナーさんが非協力的」な物件は、仮にお客様から問合せや内見があったとしても、売り上げがトップの担当者は「捨て駒的」な感覚でその物件を紹介した上で、本命物件を続けてみてもらうことで、当然ではありますが「本命物件を成約」させることがあるそうです。


4.まとめ

退去リフォームを行っても、空室期間が長期化している場合で、適正家賃にしてある場合は、ほぼ100%そのリフォーム部屋において、お客様からは「住みたくはない」というメッセージ要素が強いものと推測することができます。


リフォームをする時は、「お客様が好まれるような部屋を作る」ことが前提となりますが、これらの情報を把握しているのは、常日頃から案内をしている仲介担当者のみ。もし一日でも早く部屋を埋めたいのであれば、仲介担当者の意見を取り入れた上で、リフォームをしないと、オーナー様の自己満足だけで終わってしまいます。


 

有限会社 山長


取締役 長田 穣(オサダミノル)

アパート経営、空室対策コンサルタント


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